Некоторые управляющие организации сталкиваются с тем, что собственники годами отказываются повышать размер платы за содержание. И это на фоне роста НДС, цен на материалы, МРОТ и других издержек. В этом случае на помощь УО может прийти индексация. На примерах из судпрактики разбираем, когда она законна.
Как УО составить договор управления, чтобы эффективно работать в МКД
Порядок и условие индексации утверждены собственниками, и решение не оспорено
В Волгограде орган ГЖН в рамках лицензионного контроля проверил платёжные документы от управляющей организации и протоколы ОСС в многоквартирном доме, жители которого пожаловались на рост размера платы за жилое помещение.
Ведомство установило, что несколько лет назад собственники на общем собрании утвердили на год ставку 18,94 рубля за 1 кв. м. Из неё впоследствии были выделены услуги по вывозу ТКО, и плата потребителей должна была уменьшиться. Но она, наоборот, выросла: несколько лет УО вела расчёты по завышенному размеру платы.
Госжилинспекция выдала компании предписание о нарушении ч. 7 ст. 156, ст. 158, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, п. п. 7, 31, 35 Правил № 491, п. 4 Правил № 416 – изменение существенных условий в одностороннем порядке. В договоре управления согласовано, что при отсутствии решения ОСС по новой ставке она должна обратиться в орган МСУ для установления тарифа для дома. В отсутствие такого решения – использовать ранее утверждённый с применением индекса роста потребительских цен.
Но орган ГЖН указал, что УО не обращалась с таким вопросом в муниципалитет, поэтому не могла повысить ставку. Ведомство потребовало сделать перерасчёт и в дальнейшем использовать утверждённый несколько лет назад размер платы за минусом стоимости вывоза ТКО. И привлекло компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ со штрафом в 125 000 рублей.
Управляющая организация с таким выводом по ситуации не согласилась и подала иск в суд (дело № А12-19267/2024). Она указала, что не обязана обращаться в орган МСУ для утверждения размера платы – этого условия нет ни в протоколе ОСС, ни в договоре. А индексация ставки, наоборот, в этих документах зафиксирована. При этом решения собрания не оспорены.
Можно ли расторгнуть ДУ, если на ОСС утверждён низкий размер платы
Условие об индексации и основания для её применения прописаны в договоре управления
Спор рассмотрели суды трёх инстанций, которые были единодушны в выводах. Они указали, что, в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы в доме с УО утверждается на общем собрании собственников с учётом предложений компании на срок не менее года.
При этом порядок определения цены договора, размера платы за СиТР и за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы являются существенными условиям договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
В ДУ, заключённом владельцами помещений в доме с компанией-истцом, чётко прописан порядок определения и изменения ставки на 1 кв.м:
- устанавливается на год на общем собрании собственников с учётом поощрений для Совета МКД;
- при отсутствии соответствующего решения по истечении срока – используется тариф, утверждаемый органом местного самоуправления;
- если его нет – размер платы, принятый ранее на ОСС, с ежегодным применением индекса потребительских цен на текущий год.
Суды подчеркнули, что иного решения собственники по данному вопросу не принимали, а орган МСУ для дома размер платы не утверждал, управляющая организация применила к нему индекс потребительских цен. Таким образом, компания действовала в рамках законодательства и в соответствии с волеизъявлением владельцев помещений и договором управления.
«Необходимость применения индексации носит вынужденный характер, вызвана объективными препятствиями для использования других вариантов, не зависящих от управляющей организации», – отметила кассационная инстанция.
Решение ОСС с алгоритмом увеличения размера платы не оспорено, и несогласие нескольких собственников с ним в части расчёта платы за содержание помещения не может быть основанием для признания такого порядка незаконным.
Инстанции резюмировали, что выводы органа ГЖН после проверки ошибочны: в деле не было состава административного правонарушения. Постановление ведомства и штраф отменили, а иск УО полностью удовлетворили.
Когда ГЖИ не вправе признать индексацию платы за жильё незаконной
Механизм индексации и применяемые показатели прописаны чётко и конкретно
Право управляющей организации повышать размер платы за содержание для собственников без проведения ОСС – через механизм индексации – в 2019 году подтвердил Верховный Суд России. Например, в определении от 05.07.2019 № 307-ЭС19-2677 он указал, что такое возможно, если:
- порядок индексации прописан в договоре управления;
- для изменения платы применяются официальные данные об уровне инфляции.
«Если собственники не утвердили смету – управляющая организация вправе применить инфляционный коэффициент. Это законно, когда условие прописано в договоре, и защищает компанию от убытков при росте цен на ресурсы», – подтвердили эксперты Ассоциации «Р1», сославшись на положительное решение по делу № А45-26494/2024.
В случае, когда эти условия не соблюдены или формулировки в договоре расплывчаты, суды могут признать претензии жителей дома и надзорных органов в подобном споре обоснованными. Нужно, чтобы порядок индексации был чётко определён.
Например, в деле № А32-35550/2021 суды отметили, что в договоре:
«… не предусмотрен конкретный механизм индексации, не указано, применительно к уровню какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция, не обозначен тариф, к которому она должна быть применена [...], не установлены основания [...], период использования показателей и значений, не названы конкретные органы, утверждающие такие значения».
Поэтому при внесении такого условия в договор управления УО следует чётко определить механизм, не ограничиваясь формулировкой «по уровню инфляции». Как правильно прописать этот пункт, узнайте из материалов онлайн-курса «Договор управления МКД»: они размещены под отчётной статьёй на портале.
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,
✔️ читайте наши обзоры, статьи-инструкции на портале