Власти снова достают привычный инструмент — «поддержать регионы» за счёт тех, кто и так тянет на себе экономику: владельцев недвижимости и малого бизнеса. Предлагается ввести дополнительный налог для владельцев трёх и более квартир: предлагается повышающий коэффициент к налогу на имущество, если совокупная кадастровая стоимость объектов превышает порог (в обсуждении звучит уровень около 100 млн рублей). Давайте разберем вместе какие последствия такой наго будет иметь для вашего кармана.
Кого этот закон ударит на практике
Прежде всего пострадают частные инвесторы в недвижимость. Формально речь о «богатых рантье», но под раздачу попадут все, у кого 3+ объекта: наследство, семейные квартиры, доли, старые инвестиции в новостройки. Особенно в крупных городах, где кадастр давно оторван от реальности.
Так же это в очередной раз ударит по малому и среднему бизнес на УСН/АУСН с выручкой 20–60 млн рублей: они вынуждены будут либо уходить в НДС (сложнее учёт, выше цены), либо дробиться на несколько юрлиц, либо сокращать рост. Ну и неизбежно пострадают пункты выдачи заказов и их собственники: рост налога по кадастру неизбежно уедет в аренду, а из аренды — в стоимость доставки и комиссий маркетплейсов.
Логика государства и реальные последствия
Официальная логика простая: «У кого много квартир — тот зарабатывает, пусть делится с регионом». Рынок аренды серый, надо легализовать доходы через повышенный имущественный налог. Малый бизнес должен участвовать в уплате НДС, порог освобождения нужно поэтапно снижать.
Фактический результат:
Вместо белой сдачи жилья — рост серых схем, оформление на родственников, дробление собственности.
Вместо развития малого бизнеса — искусственная «потолочность»: не расти выше 20 млн, чтобы не слететь с режима и не утонуть в администрировании НДС.
Вместо доступной логистики — ещё одна надбавка в цене заказов, которую в итоге оплатит конечный клиент.
Что делать частному инвестору и предпринимателю
Если у вас 3+ объекта жилья то проведите инвентаризацию: сколько у вас реальных объектов, их кадастровая стоимость, в каких регионах. Обязательно смоделируйте сценарий: что будет, если к налогу на имущество добавят повышающий коэффициент (даже +0,3–0,5 п.п. по ставке могут «съесть» месячную аренду в год). А главное заложите это в стратегию: часть объектов можно продать, перекладываясь в другие активы, часть — оформить как единственное жильё или менять структуру владения с учётом рисков.
Если вы предприниматель с выручкой 15–60 млн рублей:
Уже сейчас планируйте, как будете жить при лимите 20 млн: разделение направлений по юрлицам, переход на НДС, оптимизация маржи, изменение бизнес‑модели.
Пересмотрите ценообразование: рост налоговой нагрузки надо либо перекладывать в цену, либо компенсировать повышением эффективности, иначе бизнес просто «размажет» по себестоимости.
Следите за региональными решениями: окончательные ставки, льготы по имуществу и режимам завязаны на конкретный субъект РФ.
Если интересно, могу в следующем посте я могу посчитать на простых цифрах: как изменится ваша чистая доходность, если, например, у вас три квартиры в Москве или бизнес на УСН с выручкой 30–40 млн в год. О чём вам важнее разобрать в первую очередь — квартиры или бизнес?