Нюансы земельного законодательства, практику оформления и использования земельных участков фермерскими хозяйствами обсудили на областном семинаре в Центре компетенций «Самара – АРИС».
Он собрал специалистов из муниципалитетов, фермеров, граждан, ведущих ЛПХ, потенциальных грантополучателей. Каждому из них необходимо разбираться в ключевых моментах земельного законодательства, в котором появился ряд изменений и уже вступил в силу.
– Тема мероприятия очень важная. Земля – это основной ресурс и основное средство производства в отрасли АПК. Цель нашей встречи – донести информацию об основных новеллах, которые произошли в области земельного законодательства, рассказать о практиках применения, а также дать ответы на интересующие вопросы, – отметил Алексей Лисицин, руководитель управления информатизации в АПК и мониторинга земель сельскохозяйственного назначения регионального Минсельхоза.
Категории и виды разрешенного использования
Каждый земельный участок относится к определенной категории земель, в отношении которого установлен один или несколько основных видов разрешенного использования, а также вспомогательные. Категория конкретного земельного участка отражается в Едином государственного реестре недвижимости (ЕГРН), в кадастровом плане. Вид разрешенного использования определяет целевое назначение земельного участка, какую деятельность на нем можно вести, как использовать и какие строения построить. Также эта характеристика влияет на стоимость участка и сумму ежегодного налога.
Алексей Лисицин напомнил, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Также сюда относятся земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, водными объектами, объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства сельскохозяйственной продукции. В границах населенного пункта также возможно использование земель с целью сельскохозяйственного производства. Это обеспечивает возможность для местных жителей осуществлять выгул сельскохозяйственных животных, размещать объекты переработки, строить фермы. Однако за границами населенного пункта земли сельскохозяйственного назначения это, как правило, сельскохозяйственные угодья и никакой объект капитального строительства на них не может быть размещен. Поэтому тем, кто планирует возвести ферму или создать объект агротуризма, нужно в первую очередь уточнить правовой режим использования своего земельного участка. При необходимости можно подобрать подходящий свободный земельный участок с помощью общедоступного геоинформационного портала национальной системы пространственных данных, а после инициировать обращение в орган местного самоуправления с просьбой предоставить его как неразграниченный.
Уточняем границы
В ближайшее время границы сельскохозяйственных угодий – пашень, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями, будут оцифрованы. В настоящий момент сведения о сельхозугодьях содержатся на геоинформационном портале национальной системы пространственных данных, созданной на единой картографической основе по архивным документам. Эти сведения будут уточняться. Из состава сельхозугодий исключат земельные участки, не относящиеся к категории земель сельхозназначения в соответствии с ЕГРН, земли, которые непригодны для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, садовые земельные участки в границах ведения садоводства для собственных нужд, части земельных участков, занятых объектами недвижимости с зарегистрированным правом собственности. Также границы сельхозугодий не должны пересекаться с границами населенных пунктов и земельных участков иных категорий.
Основаниями для изменений границ станут перевод земельного участка в другую категорию, наличие объекта недвижимости, наличие почв, непригодных для ведения сельскохозяйственной деятельности. Заявление об изменении границ сельскохозяйственных угодий и исключении земельного участка или его части из состава сельхозугодий можно подать через портал госуслуг. Эта работа регламентируется постановлением правительства № 1943 от 28.11.2025.
Градостроительные документы и земля
Игорь Лопатин, юрист, эксперт в области правового регулирования градостроительной деятельности, разработчик градостроительной документации, пояснил, что служит основанием для предоставления земельных участков и какую роль в этом играют генеральный план и правила землепользования и застройки. Правовой статус земель в границах населенного пункта определяется правилами землепользования и застройки. В документе устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд. Градостроительный регламент в свою очередь устанавливает виды разрешенного использования земельных участков по зонам. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
Важные изменения
Дмитрий Славецкий, исполнительный директор ассоциации «Совет муниципальных образований Самарской области», сообщил, что с 1 марта 2026 года использование земельного участка исключительно в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования не допускается. Также с 1 марта 2026 года устанавливается обязанность для всех собственников земельных участков и обладателей сервитутов защищать территорию от инвазивных (чужеродных) растений, то есть растений, нетипичных для данного региона. К таким растениям, например, относится борщевик Сосновского.
Кроме того, поменялась процедура перевода земель в другую категорию. Теперь при принятии решения действует механизм «двух ключей», требуется согласование Минсельхоза РФ и участие депутатского корпуса Самарской губернской думы, которая будет принимать соответствующий закон о переводе земли из одной категории в другую. Целью таких изменений является предотвращение дальнейшего сокращения площади земель сельскохозяйственного назначения. Процедура согласования изменений теперь будет занимать не менее 4 месяцев. Минсельхоз РФ при принятии решения будет учитывать множество факторов. Так, например, пахотные земли или особо ценные сельскохозяйственные угодья перевести в другую категорию земель не получится. Включение земельного участка в границы населенного пункта также будет проходить согласование на федеральном уровне. При принятии решения о согласовании изменения границ населенных пунктов будет учитываться факт освоения ранее включенных территорий.
Усиливается земельный надзор. Внедрение технологий искусственного интеллекта позволит органам земельного контроля проводить контрольные мероприятия без взаимодействия с контролируемыми лицами. Необходимо помнить, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства. Также на земли сельхозназначения, которые не используется по целевому назначению, вырастет налоговая ставка до 1,5%. Факт неиспользования участка для сельхозпроизводства устанавливается на основе данных, поступающих от органов государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля. С 2027 года информацию будет направлять в налоговую службу и Минсельхоз России.
Практические советы
Сергей Тушин, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района, дал рассказал присутствующим кто должен делать схему размещения земельного участка, как подготовить заявление на предоставление участка и каким способом его подать, как правильно оформить земельный участок с водными объектами, как можно получить землю крестьянскому (фермерскому) хозяйству и многое другое.
Марина Коломкина, директор АНО «Центр компетенций в сфере сельского туризма Самарской области», рассказала об оформлении земельных участков под объекты агротуризма. Она обратила внимание, что фермерские хозяйства владеют в первую очередь сельскохозяйственными землями, а личные подсобные хозяйства – сельскохозяйственными землями или землями населенных пунктов с видом разрешенного использования «для ведения ЛПХ». На них отсутствует возможность постройки средств размещения, магазина и других объектов сельского туризма. Поэтому решение о создании туристской фермы нельзя принимать в отрыве от доступности земельного участка с необходимыми характеристиками. Прежде чем запускать новое направление деятельности своего хозяйства, необходимо тщательно изучить характеристики имеющегося в распоряжении земельного участка или рассмотреть варианты приобретения подходящей земли. После окончания мероприятия у слушателей была возможность задать специалистам вопросы и получить исчерпывающие ответы.
Наталья Тиц
Фото автора