Аналитики подвели итоги покупательской активности на рынке городской недвижимости по итогам 2025 года. Парадоксально, но в список населенных пунктов с наименьшим количеством сделок попали как промышленные центры с ограниченным предложением, так и столица страны – лидер по абсолютным объемам продаж. Эксперты объясняют, какие факторы сегодня определяют поведение покупателей и почему статистика на 1000 жителей порой преподносит сюрпризы.
Где сделок меньше всего: статистика «Циан»
В 2025 году минимальное количество сделок купли-продажи квартир в пересчете на душу населения зафиксировано в Тольятти, Томске и Москве. Согласно данным платформы «Циан», в этих городах совершалось примерно одна сделка в месяц или 11-13 сделок в год на тысячу жителей.
Очевидно, что природа низких показателей в этих городах разная. В Томске и Тольятти активность покупателей подавлена из-за ограниченного выбора объектов на рынке и структурных экономических факторов. В Москве же низкий относительный показатель (на 1000 человек) объясняется огромной численностью населения: общее количество сделок в столице значительно выше, чем в других городах, но «разрыв» по населению оказывается еще сильнее.
Лидерами по интенсивности спроса стали Краснодар, Тюмень и Екатеринбург. В этих крупных межрегиональных центрах ежемесячно заключается около трех сделок на тысячу жителей, что дает 33-39 сделок в год. Аналитики подчеркивают: в таких городах значительную долю спроса формируют не местные жители, а покупатели из других регионов, что подтверждает их статус точек притяжения внутренней миграции. Для сравнения, в среднем по 35 анализируемым городам России совершалось чуть менее двух сделок на 1000 человек в месяц (около 20 в год).
Вторичный рынок против новостроек: структурный сдвиг
Низкая позиция Томска и Тольятти в рейтинге не случайна и подтверждается другими исследованиями. Так, по данным аналитиков «Циана», по итогам 2025 года эти города вошли в число лидеров с точностью до наоборот – по минимальной доле первичного рынка в структуре сделок. В Томске, Омске, Тольятти, Сочи и Челябинске на новостройки приходится лишь 14-24% от общего числа продаж. Это означает, что на одну сделку в новом доме здесь приходится от трех до шести сделок на вторичном рынке, что прямо указывает на дефицит нового качественного предложения.
В целом по стране разрыв между сегментами сокращается, но сохраняется. В 2025 году на первичном рынке было продано в два раза меньше квартир, чем на вторичном (35% против 65%). Исключение составили Тюмень, Хабаровск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где новостройки заняли 50-55% рынка.
Взгляд изнутри: что происходит в городах-аутсайдерах
Ситуация в Томске служит характерным примером общерыночных тенденций. Как писало издание «В Томске» со ссылкой на данные «Циана» и «Авито Недвижимости», интерес к покупке квартир в городе в 2025 году парадоксально рос на фоне падения числа сделок. С начала года спрос (количество просмотров) увеличился на 16%, а аудитория покупателей выросла на 6%, что указывает на формирование отложенного спроса. Однако в октябре было совершено всего 500 сделок – на 7% меньше, чем месяцем ранее.
Эксперты связывают это с высокими ипотечными ставками, которые остаются выше комфортного уровня. Люди ищут, присматриваются, но не решаются на покупку. Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин отмечает, что стабильно высокие показатели просмотров подтверждают адаптацию рынка, однако колебания числа сделок от месяца к месяцу говорят о том, что устойчивый баланс еще не найден.
Средняя цена квадратного метра в Томске по итогам года составила около 124 100 рублей, что лишь на 5% выше показателей прошлого года, тогда как в среднем по стране вторичное жилье подорожало на 8%, а в некоторых регионах – на 12-16%.
Макроэкономический фон: высокие ставки и новая реальность
Ситуация на локальных рынках неразрывно связана с общефедеральными трендами. Как ранее сообщал ДОМ.NEWS, рынок жилья в 2025 году вошел в период охлаждения после сворачивания массовой льготной ипотеки. По данным аналитического центра «ДОМ.PФ», с января по июнь продажи жилья в новостройках упали на 26% по сравнению с первой половиной 2024 года. В денежном выражении падение оказалось меньше (16%) из-за роста цен. Замедлилась и выдача ипотеки: в 2025 году было предоставлено 968 000 кредитов – на 26% меньше, чем годом ранее.
Интересно, что, несмотря на пессимистичные прогнозы, цены на недвижимость не обрушились. По данным международного издания bne IntelliNews, рынок продемонстрировал удивительную устойчивость. Вместо ожидаемого падения на 10–20%, в рублях цены выросли в среднем на 6-9%, а в Москве – более чем на 12%. Аналитики издания объясняют это менталитетом населения, которое рассматривает квартиру не как инвестиционный актив, а как базовое благо, и отказывается продавать ее дешево. Это удерживает рынок от коллапса.
Выводы и перспективы: рынок ищет равновесие
Рейтинг городов с минимальной покупательской активностью ярко иллюстрирует расслоение российского рынка недвижимости. С одной стороны, мы видим Томск и Тольятти, где за стагнацией стоят объективные причины: ограниченное предложение, отток населения или низкая платежеспособность. С другой – Москва, чье место в этом списке – лишь статистический артефакт, «ловушка» средних величин.
Как следует из отчета аналитического центра «ДОМ.PФ», ключевым фактором для рынка в 2026 году останется ключевая ставка ЦБ и доступность ипотеки. При сохранении ставок выше 13-15% сохранится давление на застройщиков, вырастет доля нераспроданных проектов, а рынок продолжит существовать в режима «новой нормальности», где спрос стимулируется не общедоступной льготной ипотекой, а адресными программами, рассрочками и наличными расчетами. Города, способные предложить покупателю качественное и доступное жилье, сохранят лидерство, в то время как населенные пункты с устаревшим фондом и слабой экономикой рискуют закрепиться внизу рейтингов еще не на один год.
© ДОМ.NEWS
