В Москве с 2023 года было построено свыше 320 км новых дорог – город активно возводит трассы, развязки, мосты и путепроводы. Улучшение транспортной доступности является катализатором спроса на недвижимость и девелоперской активности в тех локациях, которые оно затрагивает. «МИР КВАРТИР» выяснил, где за последние три года произошли самые заметные преобразования улично-дорожной сети, как улучшилась транспортная доступность новостроек в этих локациях и сколько в результате прибавил в цене квадратный метр.
Рост цен в полтора раза
Транспортная доступность является одним из важнейших факторов при выборе жилья. По данным НАФИ, этот критерий выделяют 50% покупателей – он занимает второе место по значимости после инфраструктуры района (51%). Изменения транспортной ситуации влияют на спрос и цены на жилье.
«Возможно раньше формула была более простой: чем ближе к метро, тем дороже квартира. Сейчас мы все чаще под транспортной доступностью имеем в виду комплексную транспортную связанность», – говорит Ирина Доброхотова, основатель bnMAP.pro.
Поэтому появление новых дорог и развязок закономерно повышает стоимость квадратного метра.
«Улучшение транспортной доступности в среднем увеличивает средневзвешенную цену на первичном и вторичном рынках на 15-20%, а с момента ввода этих транспортных магистралей – через 6-8 месяцев – еще в среднем на 20%», – утверждает Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости».
В Москве ежегодно строится и реконструируется более 100 км новых дорог. Самые существенные транспортные улучшения за последние три года произошли в западных районах столицы, а также на юго-востоке Москвы – здесь были открыты новые скоростные трассы, локальные дороги, а также развязки, улучшающие транспортную связность районов. По данным аналитиков, с 2023 года цены на новостройки в локациях, где произошли существенные изменения в улично-дорожной сети, выросли в среднем на 64%.
«Улучшение транспортной доступности влияет на рост средних цен в районе как напрямую, увеличивая спрос на конкретные проекты, выигравшие от строительства дорог, так и опосредованно – через изменение структуры предложения. Отсутствие пробок и возможность быстро добраться до центра Москвы способствует росту интереса девелоперов и появлению проектов более высокого ценового сегмента», – отмечает директор по маркетингу October Group Евгений Межевикин.
Раменки, Фили и Кунцево: от дублера Кутузовского проспекта до продления Мосфильмовской улицы
Наиболее существенное улучшение транспортной доступности на западе Москвы связано со строительством в 2024 году проспекта Багратиона, который стал скоростным дублером Кутузовского проспекта, а также с продлением Мосфильмовской улицы. Новая вылетная магистраль к северу от Кутузовского проспекта протянулась от делового центра «Москва-Сити» и ТТК до МКАД. Как сообщал Департамент транспорта Москвы, трасса улучшила транспортное обслуживание более 1,5 млн москвичей и сократила время в пути до «Москва-Сити» в среднем на 30 минут. А завершение проекта продления Мосфильмовской улицы и появление прямого съезда на улицу Лобачевского в сентябре 2025 года позволило улучшить транспортную доступность еще для 300 тыс. жителей западных районов Москвы. По данным городских властей, Мичуринский проспект разгрузился на 22%, улица Лобачевского – на 24%, улица Гайдая – на 30%.
Улучшение транспортной доступности в первую очередь ощутили жители районов Раменки, Фили и Кунцево. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», за три года рост цен на новостройки в этих локациях составил 40 – 113%. Кроме того, здесь появились проекты более высокого ценового сегмента. Например, в Раменках доля премиум-класса за 3 года выросла на 37% и составляет 45,7%, в районе Филевский парк – на 51,2%, в Кунцево доля бизнес-класса выросла на 81%.
«Одновременно с городскими транспортными преобразованиями мы в 2023 году запустили строительство проекта бизнес-класса «Сторис на Мосфильмовской» (Stories). Он включает два жилых корпуса, общественно-деловое пространство на первых этажах, а также детский клуб и пространства для отдыха во внутреннем дворе и на эксплуатируемой кровле. Также в 2024 году в посольском квартале Мосфильмовской улицы началось строительство премиального клубного дома «КИНГ & САНС» (KING & SONS) на 117 резиденций. В результате транспортных улучшений новый маршрут открыл прямую дорогу от проектов до площади Киевского вокзала и Бородинского моста, а также обеспечил выезд на Южную рокаду и удобный путь до Кутузовского проспекта и нового дублера», – рассказывает Евгений Межевикин.
Еще один премиальный проект, который стартовал за последние три года и выиграл от транспортных изменений – «НОВА» от группы «Самолет», расположенный рядом с Кутузовским проспектом и «Долиной реки Сетунь». «Развитие транспортного каркаса западной части Москвы, а именно, расширение Аминьевского шоссе, открытие новых станций метро, сделало проект более привлекательным с точки зрения транспортной доступности: добираться как до центра, так и до пригорода, стало быстрее. Для покупателей премиального сегмента транспортная связанность — один из ключевых критериев выбора, и НОВА по этому параметру выигрывает. Этому поспособствовал и новый проспект Багратиона, который напрямую соединен с Северным обходом Одинцова и как продолжение – с новой платной дорогой на Минском шоссе», – говорит Антон Гак, директор по продажам группы «Самолет».
Юго-Восток Москвы: новая скоростная хорда
Одним из самых масштабных транспортных преобразований стало строительство новой артерии – Юго-восточной хорды, которая стала частью Московского скоростного диаметра. Основной участок от Шоссе Энтузиастов до Каширского шоссе был открыт в 2023 году, а год спустя трассу продлили до Варшавского шоссе и МКАД, включая эстакаду со съездом на Симферопольскую трассу. Юго-восточная хорда снизила транспортную нагрузку на улицу Люблинская и Волгоградский проспект, а также улучшила доступность районов Печатники, Текстильщики и Нижегородского.
По данным bnMAP.pro, цены на новостройки в юго-восточных районах, которые стали более логистически удобными, за три года выросли на 40 – 98%. Быстрый путь до центра Москвы повысил престиж локации, что привело к активному развитию бизнес-класса. Среди новостроек, которые выиграли от транспортных улучшений, Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» выделяет «Level Южнопортовая», «Ультима Сити», «Адмирал», «Квартал на воде», «Портленд». Так, путь до ТТК на автомобиле от городского квартала «Портленд» девелопера FORMA составляет всего 15 минут, а до Садового кольца можно добраться за 20 минут. Проект бизнес-класса общей площадью более 136 тыс. кв. м строится на первой береговой линии Москвы-реки, поэтому он открывает широкие возможности для использования водного транспорта. Здесь будет создана марина, позволяющая как выходить под парусом, так и заказать поездку на водном такси с телефона.
Еще одним примером проекта бизнес-класса на набережной Москвы-реки стал «Квартал на воде» общей жилой площадью 160 тыс. кв. м. «Открытие новой Юго-Восточной хорды кратно улучшит мобильность для тех, кто предпочитает передвижение на личном транспорте – для того, чтобы добраться на северо-восток города теперь не будет необходимости выезжать на МКАД или двигаться по уличной сети с большим количеством светофоров. Это подтянуло спрос в сегменте бизнес-класса, где покупатель особенно чувствителен к тому, сколько времени занимает дорога до работы», – отмечает Антон Гак.
Мневники и Филевский парк: новая дорожная сеть и мост на Пресню
Транспортные улучшения особенно чувствительны для обособленных локаций, например, для островов в пойме Москвы-реки. Так, в сентябре 2025 года открыли мост Академика Королева и новую улично-дорожную сеть с путепроводом в Мневниках. Мост обеспечил прямую связь между Мневниковской и Филевской поймами с выходом на Шелепихинское и Звенигородское шоссе.
Аналитики bnMAP.pro фиксируют рост цен на новостройки в Мневниках и Филевском парке на 40 – 82% за последние три года. Строительство новых дорог и моста Академика Королева наиболее существенно повлияло на Мневниковскую пойму, превратив ее в «премиальный остров», от которого за 10 минут можно добраться до «Москва-Сити». Здесь строится ЖК «Остров» – один из самых масштабных проектов Москвы, занимающий площадь около 40 га. Он состоит из кварталов бизнес и премиум-классов с развитой инфраструктурой, включающей 4 крупных социальных кластера со школами и детскими садами.
Если появление новых станций метро является драйвером для развития комфорт-класса, то удобная транспортная доступность на автомобиле – решающий фактор для аудитории в сегментах бизнес и премиум. Поэтому новые трассы и удобные развязки приводят к повышению статуса района и росту девелоперской активности в высоком ценовом сегменте.
Оригинал читайте на МИР КВАРТИР
Также читайте:
Московские застройщики рассчитывают на региональных покупателей. Дождутся ли?
Ближний пояс: чего ждать от рынка новостроек городов – спутников Москвы
Не только в центре. Какие районы Москвы перспективны для элитной застройки?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости