В 2025 году рынок элитного жилья Москвы пережил заметный спад. Новых дорогих проектов стало меньше, продажи сократились. При этом значительную часть предложения заняли объекты редевелопмента — реконструкция исторических зданий под современное жильё. По данным «РБК Недвижимость», высокая ключевая ставка ЦБ и сложности с разрешительной документацией отложили запуск многих проектов. Вместе с экспертами разбираемся, как изменился рынок и чего ждать в 2026 году.
Меньше новостроек, больше реставраций
В 2024 году в Москве появилось всего 14 новых высокобюджетных проектов. Президент AREA Евгений Скоморовский говорит:
«Мы подходим к конечной стадии текущих стройек. В продаже остались в основном редкие и сложные лоты. Выбор сокращается, конкуренция растёт. Рынок входит в фазу дефицита».
Это сразу сказалось на продажах. По оценке Whitewill, год к году объем сделок с элитными новостройками упал на 5%. В «Метриум Премиум» называют снижение в 5,3%. Причём спрос на квартиры с отделкой упал сильнее — на 20% по площади и на 29% по числу лотов, говорят аналитики Whitewill.
Доля редевелопмента в элитном сегменте
Параллельно с общим сокращением экспозиции выросла роль проектов редевелопмента — реконструкции и частичной перестройки старых зданий под элитное жильё. Аналитики «Метриум Премиум» оценивают их долю в 25% всего предложения на рынке новостроек.
Анна Раджабова, директор по элитной недвижимости «Метриум Премиум», подчеркивает:
«Редевелопмент сегодня лидирует по количеству и доле проектов среди высокобюджетных новостроек Москвы».
Такие дома появляются в престижных районах: Тверской, Якиманка, Замоскворечье, Пресненский, Басманный, Дорогомилово, Таганский и других.
В «Intermark Городская недвижимость» считают, что с учётом частичного редевелопмента доля подобных проектов достигает 30%. Средняя цена на них на 29% выше, чем у большинства новых зданий (исключая топ-сегмент делюкс), рассказывает директор департамента мониторинга Анатолий Довгань.
Редевелопмент и новостройки: плюсы и минусы
Исторические здания с новой жизнью ценятся за архитектуру и уникальность. Девелоперы умело вписывают старинные элементы в современные стандарты. Однако при этом покупатели сталкиваются с жесткими ограничениями по перепланировкам и сохранению наследия, отмечает Анна Раджабова.
Новостройки, наоборот, часто выигрывают в энергоэффективности и современных инженерных системах. Их эксплуатация проще, требований к собственникам меньше.
Андрей Соловьев из NF GROUP добавляет:
«Редевелопмент — это, как правило, масштабные проекты, что позволяет им занимать существенную долю рынка».
Какие дома выбирают покупатели
Топ-брокер Whitewill Екатерина Лёвина говорит, что многое зависит от локации. В случае точечной застройки лидируют клубные дома. Их камерность и приватность особенно ценятся среди покупателей элитных квартир.
Для клиентов важны дизайн, архитектура, инженерные решения и удобные планировки. Отсутствие большой придомовой территории не считается недостатком.
Что ждать от премьеров 2026 года
«Метриум Премиум» прогнозирует выход восьми новых высокобюджетных проектов в первом квартале 2026 года. Большинство — на Северо-Западе Москвы. В других районах дефицит предложения может усилиться.
Особое внимание привлекает клубный дом «Энигмия» от Upside Development в Тверском районе — редкий пример нового элитного строительства в центре. Он находится рядом с метро «Новослободская» и «Менделеевская», всего в двух минутах от Садового кольца.
Виктор Садыгов из Nika Estate отмечает: «Центр Москвы насыщен редевелопментом, но не все клиенты готовы покупать там квартиры. «Энигмия» — уникальный клубный дом в исторической локации с удобной инфраструктурой: рядом сад «Эрмитаж», Патриаршие пруды, Большой театр».
Особенность дома — приватный двор-сад на 57 метрах над землёй. Это парящий парк с панорамными видами на центр и разными сценариями отдыха для жителей.
Прогнозы экспертов на 2026 год
Андрей Соловьев из NF GROUP ожидает, что девелоперская активность останется на уровне 2025 года. Цены продолжат расти. Средневзвешенная цена за квадратный метр превысит 2,3 млн рублей. Это связано с удорожанием строительства и улучшением качества проектов.
Главный фактор — ключевая ставка и доступность ипотеки. Значительное снижение ставки может разогнать отложенный спрос, как это было после пандемии, замечает Екатерина Лёвина. Но ассортимент рискует сократиться: лучшие лоты могут уйти быстро, а новые предложения задержатся.
Анна Раджабова предупреждает: сроки запуска проектов стали менее предсказуемыми. Увеличиваются сроки согласования из-за ужесточения требований к архитектуре. Девелоперы могут сознательно откладывать старты. Потому многие премьеры 2026 года могут сместиться на конец года. Причём с ростом себестоимости и стоимости финансирования цены будут выше.
Евгений Скоморовский подытоживает: «Спрос будет высоким на уникальные объекты с разнообразными планировками и видами. Рынок фрагментируется, клиенты ищут эксклюзивность».
Читайте новости на МИР КВАРТИР
Также читайте:
Элитная недвижимость в Сириусе дороже московских «Патриков» и «Золотого треугольника» в Петербурге
Семейная ипотека в 2026 году: новые условия и особенности нововведений
Новостройки в феврале: цены показали слабый рост
Льготная ипотека: застройщикам и покупателям квартир нужна, а государству нет
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости