В последние годы многие эксперты утверждали, что недвижимость покупать не нужно, однако цены росли. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудил с руководителем аналитического центра IRN.ru Олегом Репченко и сооснователем агентства Vysotsky Estate Сергеем Смирновым, кто оказался прав, как изменился рынок с 2021 по 2026 год, есть ли пузырь на вторичке и как массовая реклама формирует иллюзию «покупай сейчас, иначе никогда». Кроме того, разобрали практические сценарии: покупать или снимать, вкладываться в недвижимость или искать альтернативы, и как вообще принимать решения в условиях давления рынка и инфошума.
В этой статье:
- Кто такие Олег Репченко и Сергей Смирнов?
- Олег Репченко: недвижимость – плохой инвестиционный инструмент?
- Сергей Смирнов: квартира как иллюзия защиты и страх владения деньгами
- Культ недвижимости и иллюзия успеха
- Новостройки сегодня: когда недвижимость перестает быть выгодной
- Реальная картина рынка: Фонд реновации, коммерция, вторичка, студии
- Премиум-дома и иллюзия качества
- Ответственность за слова и свобода выбора на рынке недвижимости
- Рынок недвижимости и «гонка за ценой»: почему люди теряют здравый смысл
- Москва и децентрализация: зачем люди стремятся в столицу
Кто такие Олег Репченко и Сергей Смирнов?
Репченко Олег Николаевич – руководитель проекта IRN. RU аналитического портала " Индикаторы рынка недвижимости". Известный аналитик рынка недвижимости со стажем работы в этой сфере более 30 лет. Лектор курса «Управление недвижимостью» при Академии народного хозяйства. Имеет более 10 тысяч публикаций и ссылок в центральных и специализированных СМИ. Автор книги «Полевая физика или Как устроен мир?»
Смирнов Сергей Александрович – старший партнёр риелторской компании Vysotsky Estate. Автор ютуб-канала Сергей Смирнов про инвестиции и недвижимость. Автор книг и курсов для агентов недвижимости Эксперт-практик с 2005 года. Окончил МГТУ им. Баумана в 1999 году.
Олег Репченко: недвижимость – плохой инвестиционный инструмент?
Олег Репченко видит проблему в том, что многие воспринимают недвижимость как панацею, универсальное и лучшее решение, тогда как у недвижимости, как и у любого актива, есть и преимущества, и недостатки. К очевидным плюсам относится низкий уровень риска, однако за ним следует и ключевой минус – низкая ликвидность, а также закономерно невысокая доходность. В условиях стабильной экономики низкие ставки тянут вниз доходность всех консервативных инструментов: депозитов, облигаций и, соответственно, недвижимости. Когда депозиты дают условные 5–6% годовых, сопоставимую доходность приносит и аренда, при этом недвижимость дополнительно защищает от инфляции на длинном горизонте. В такой ситуации она может выглядеть предпочтительнее. Однако даже здесь есть издержки – хлопотность: работа с арендаторами, ремонт, управление. Передача объекта в управление снижает доходность за счёт комиссии.
Ситуация последних лет, по словам Олега Репченко, изменилась кардинально. Доходности по депозитам и облигациям выросли до 20% годовых и выше, что в разы превышает арендные 5–6% (а в чистом виде около 5%). При этом рынок недвижимости перегрет, и потенциал роста цен в ближайшие 1–3 года выглядит ограниченным. В результате, на текущий момент недвижимость проигрывает альтернативам именно с точки зрения инвестиционной привлекательности.
Покупка квартиры не обязательно ориентирована на доходность, часто это про комфорт и снижение субъективных рисков. Как и страховка, такая покупка может быть экономически невыгодной, но оправданной с точки зрения спокойствия. Проблема же, по его мнению, в когнитивных искажениях: люди нередко считают, что уходят от риска, хотя на самом деле его увеличивают. Один из самых серьёзных примеров – покупка новостройки на этапе строительства. В этом случае приобретается не «безрисковая недвижимость», а фактически рискованная ценная бумага застройщика (ДДУ). Реально низкий риск появляется только у готового, введённого в эксплуатацию и заселённого объекта.
Дополнительные иллюзии связаны с эскроу-счетами. Формально они создают ощущение безопасности, но остаются вопросы о лимитах страхования, сценариях банкротства и способности системы выдерживать массовые проблемы. Практика возврата средств в таких случаях до конца не проверена, а сами покупатели часто попадают в психологическую ловушку: даже имея право расторгнуть договор, они не делают этого из-за страха упустить якобы выросшие цены. Системные риски проявляются и в кризисные периоды: как показывал опыт, включая кризис 2008 года, любая «страховка» работает, пока случаи единичны. При массовых проблемах возникает вопрос запаса прочности всей системы. Неочевидны и сроки – даже если объект достроят, это может занять годы, а итоговое качество может не соответствовать заявленному.
Отдельный пласт риска связан с ипотекой. Пока квартира не выкуплена, она фактически принадлежит банку. В этом смысле многие не снижают риски, а, наоборот, увеличивают их, заменяя аренду под условные 5% на «аренду у банка» под 20–25%. При потере дохода человек рискует лишиться жилья. Именно поэтому Олег Репченко считает иррациональной покупку квартиры любой ценой, включая схемы с кредитами на первоначальный взнос. Это не уход от риска, а его максимизация, часто на фоне эмоциональных решений и веры в то, что «как-нибудь получится».
Сергей Смирнов: квартира как иллюзия защиты и страх владения деньгами
Сергей Смирнов не считает квартиру, особенно в новостройке, привлекательным инвестиционным инструментом и подтверждает это личным примером: за последние годы он сознательно не покупал ни квартир, ни машин, так как не видит в этом полноценной защиты от инфляции, как утверждают многие. По его мнению, этот механизм действительно работал, но в условиях гиперинфляции, например, в 90-е. В таких условиях недвижимость действительно становилась сильным инструментом сохранения стоимости. Сегодня ситуация иная. Рынок во многом определяется банками и финансовыми моделями застройщиков, и важный нюанс в том, что инфляция уже заранее заложена в стоимость новостроек. С одной стороны, она как бы присутствует, с другой – потенциал дополнительного роста за счёт неё ограничен.
При этом Сергей Смирнов подчёркивает важный психологический аспект: людям проще считать, что они «инвестировали» в недвижимость, чем держать деньги. Сам по себе факт владения деньгами вызывает тревогу – появляется страх их потерять. И в этом контексте покупка квартиры часто оказывается не столько инвестиционным решением, сколько способом психологически спрятаться от неопределённости, даже если с точки зрения цифр это не самое рациональное действие.
Культ недвижимости и иллюзия успеха
Есть ощущение, что инвестиции в недвижимость сегодня чрезмерно пропагандируются и во многом превращены в своеобразный культ. По мнению Олега Репченко, корни этого уходят в советское прошлое, когда квартира была практически единственной ценностью: денег не было, инвестировать было некуда, и люди стремились хотя бы улучшить жилищные условия. После распада СССР именно недвижимость во многом сохранила ценность: сбережения в рублях сгорели из-за гиперинфляции, валюта была недоступна и даже запрещена, и у людей остались в основном квартиры и, в меньшей степени, золото и ювелирные изделия. С тех пор закрепился устойчивый стереотип: главное – недвижимость, а остальное вторично. В этом есть рациональное зерно, но, по его словам, произошёл явный перегиб, поскольку квартира стала восприниматься как панацея.
Тем не менее за последние 20–25 лет рубль обесценился, но сопоставимый эффект могли дать и банковские депозиты со средней ставкой 8–10% годовых. Фактически, вложения в рубли с процентами могли дать тот же результат, что и хранение долларов.
Сергей Смирнов отмечает, что с ростом капитала у инвестора появляются новые проблемы. Если у человека десятки миллионов долларов, ему становится сложно эффективно размещать средства: требуется время, экспертиза, усилия. Недвижимость в этом случае кажется простым решением, но на практике создает новые сложности – управление объектами, география, эксплуатация. В отличие от этого, фондовый рынок остаётся более гибким и ликвидным инструментом. Однако в реальной жизни решения часто принимаются не только из логики доходности. В дело вступают семья, страхи и желание «позаботиться о будущем», например, о детях. Поэтому даже те, кто скептически относится к недвижимости, могут частично «парковать» капитал в квартирах.
Эксперты разбирают типичный кейс частного инвестора с относительно небольшими накоплениями. Например, человек с 3–4 млн рублей покупает квартиру в ипотеку, через несколько лет получает рост стоимости и формально фиксирует прибыль. Но ключевой вопрос остаётся без ответа: что дальше? Куда двигаться с этими деньгами? По мнению Сергея Смирнова, многие путают процесс с целью – им нравится сам процесс покупки и продажи недвижимости, но это не решает стратегической задачи управления капиталом. Создаётся иллюзия успеха: из нескольких миллионов получилось больше, но реальная покупательная способность и возможности не изменились кардинально. А без понимания конечной цели такие действия остаются скорее набором случайных шагов, чем продуманной инвестиционной стратегией.
Новостройки сегодня: когда недвижимость перестает быть выгодной
Олег Репченко подчеркивает, что недвижимость – не всегда плохой инструмент, но последние несколько лет она явно невыгодна и, скорее всего, так будет еще. Если смотреть на рынок с 2020 года, цены долго стагнировали, особенно после резкого падения с 2014–2015 годов. Тогда рост стоимости позволял заработать тем, кто входил в льготную ипотеку, вкладывая свои 3 млн и беря еще 12 млн у банка на 30 лет. Но такой рост приносил прибыль лишь после долгих лет выплат – человек «работал на галерах» банка. Для большинства есть два пути: либо развиваться и изучать новые возможности, либо оставаться пассивным и замораживать деньги в недвижимости, иногда на десятилетия.
Олег Репченко особенно критикует нынешнюю ситуацию с новостройками и льготной ипотекой. Сегодня купить квартиру через застройщика – значит переплатить 15–25% от рыночной стоимости и заморозить деньги на десятилетия. Продать такой объект до конца ипотеки практически невозможно без потерь. На вторичном рынке квартиры часто уходят на 20% дешевле цены застройщика. Людям демонстрируют рост цен на графиках, но это цена входа, а не реальная цена перепродажи.
Особую тревогу у Сергея Смирнова и Олега Репченко вызывают массовые рассрочки: если много людей берут такие схемы, строительство растягивается на годы. При этом часть таких договоров будет расторгнута: у владельцев может не быть денег на погашение рассрочки, а план перепродажи и «иксами» не сработал.
Реальная картина рынка: Фонд реновации, коммерция, вторичка, студии
Олег Репченко делится наблюдением, что эконом- и комфорт-класс фактически исчезли с рынка – застройщики переименовали их в бизнес и премиум, продавая по ценам выше реальной ценности. Квартиры с потолками три метра, подземным паркингом и минимальными санузлами называют премиум-классом, хотя на деле это «общага эконом-минус». В таких домах на 50 этажей приходится по 25 квартир на этаже, а на тысячу квартир всего 200 машино-мест.
В нишу, освобожденную застройщиками, пришёл фонд реновации, ставший лидером по объёмам в Москве и России. Он работает с уже сложившимися районами, где локация привлекательна. Те, кто могли бы купить нормальный продукт от коммерческих застройщиков, сейчас готовы ждать, пока государство «раздаст» жильё.
Сергей Смирнов выделяет рынок коммерческой недвижимости: здесь нет ипотеки, льготных схем или перегретого спроса, цены росли умеренно (+50% за последние 5 лет), а доходность аренды достигает 10%, почти вдвое выше, чем у квартир. Олег Репченко добавляет, что также неперегретым считает сегмент жилых домов «бизнес-класса нулевых»: хорошие локации, качественное строительство, цены – в среднем в районе 350 тыс. за квадрат.
Виктор Зубик приводит пример перегретости рынка студий. Олег Репченко считает, что дома, где половина квартир – студии, превращаются в маргинальный сегмент. Сергей Смирнов согласен, что студия – это всегда транзитная квартира: арендаторы меняются каждые 6–12 месяцев, общие зоны быстро изнашиваются, а через 3–5 лет жильё превращается в «убитый» объект, который сложно перепродать за вложенные средства. Это похоже на автомобиль в лизинг таксисту: сначала приносит доход, но через несколько лет теряет ценность и приходит в негодность.
Сергей Смирнов и Олег Репченко возмущены тем, что студии можно купить в семейную ипотеку, формально направленную на улучшение демографической ситуации. Строя студии-однушки, застройщики создают жильё, которое не способствует расширению семей и росту рождаемости. Большинство покупателей студий приобретают их не для рождения новых детей и улучшения жилищных условий, а как инвестицию – «лишний бетонный биткоин».
Премиум-дома и иллюзия качества
Хотя Олег Репченко и Сергей Смирнов известны своим критическим взглядом на покупку недвижимости в качестве инвестиции, Олег подчеркивает, что он, скорее, призывает не отказаться от покупки квартиры, а включать голову и думать о реальной ценности продукта, что именно ты покупаешь. Недвижимость не всегда универсальное средство инвестиций, и слепое доверие приводит к ошибкам
Олег Репченко делится наблюдением, что на рынке новостроек сложилось нездоровое хобби у застройщиков: кто продаст дороже, тот герой, кто продал дешевле – «лох». Это наследие 90-х, когда главное стало не качество, а цена. В классическом капитализме, по Генри Форду, логика была другой: сделай максимально качественный продукт по минимальной цене – и ты победишь, вытеснив конкурентов. Но на рынке недвижимости с нулевых эта логика утрачена: важнее продать дороже, независимо от качества. А дальше они пытаются этот ценник обосновать. Маркетинговое помешательство достигло апогея: ради высокой цены устраиваются помпезные холлы, панно, лапомойки, подземные мусорки, консьерж-сервисы. При этом квартиры маленькие, неудобные и не соответствуют премиальному классу. Олег Репченко считает, что премиальный холл – это не плохо, но только тогда, когда и квартира премиальная, нормальной планировки. Особенно это видно на маленьких площадях: 50 м², два санузла, гардеробная – жилое пространство съедается подсобными помещениями, спальня 10 м², кухня-гостиная 15 м².
Ответственность за слова и свобода выбора на рынке недвижимости
Сергей Смирнов убеждён, что эксперт на рынке недвижимости несёт ответственность только перед теми, кто заключил с ним договор и платит за его услуги. Все остальные – слушатели и зрители – сами отвечают за свои решения. Взрослый человек должен принимать решения самостоятельно и не перекладывать ответственность на медийных личностей. Олег Репченко согласен с этой позицией. Лично он часто смотрит каналы других экспертов, чтобы узнать иное мнение. То, что IRN размещает на сайте, это информация к размышлению, а не призыв к действию.
Рынок недвижимости и «гонка за ценой»: почему люди теряют здравый смысл
По словам Олега Репченко, ни один другой рынок, в отличие от рынка недвижимости, не проводит такую массированную рекламу и пиар собственного продукта. Если подняли цены на колбасу или бензин – это как бы есть, но об этом стесняются говорить. А на рынке недвижимости почти все эксперты кричат: «Покупай сейчас, будет только дороже!», создавая иллюзию гарантированного роста. Эта «идея дороже» довела рынок до абсурда: участники соревнуются не за качество, а за то, кто продаст дороже «бутылку» – объект недвижимости.
Виктор Зубик убежден, что из-за этого многие люди остаются вообще без жилья. Многие переоценивают свои возможности: думают, что смогут накопить и арендовать недвижимость, когда их активный доход снизится или придет пенсия. Олег Репченко вспоминает термин «нищие миллионеры», характерный для 90-х и нулевых. Он относился к советским пенсионерам с высоким прошлым статусом: у них были дорогие квартиры, дачи, наследство, а на камеру они жаловались на жизнь – закрытые магазины, низкие пенсии, нехватку денег на еду.
Главная мысль: у каждого человека есть выбор. Один может вложить все деньги в недвижимость и экономить на всём остальном: на еде, здоровье, образовании детей, путешествиях, расширении кругозора – зато выплачивать ипотеку, иногда даже две. Другой человек снимает жильё, имеет свободные средства и живёт полноценной жизнью: рестораны, путешествия, развлечения. Кто чувствует себя комфортнее? Тот, кто превратился в «раба на галерах» ради недвижимости, или тот, кто свободен и распоряжается ресурсами по своему усмотрению?
Отношение к недвижимости у большинства россиян стереотипное и идёт ещё со времён Советского Союза. Многие молодые люди, зумеры, впитывают это с молоком матери или через медиа: недвижимость – обязательная цель, без которой невозможно жить. Но исторические примеры показывают обратное. В 2005 году многие уже осознавали, что заработать на квартиру сложно, и многие предпочитали другие жизненные удовольствия.
Сергей Смирнов делятся личным опытом. В 2015–2016 годах, когда была продана доля в его компании «АгентОн» группе «Рамблер», деньги на покупку квартиры лежали, но выбор был сделан в пользу путешествий по Европе. Вместо того чтобы инвестировать в недвижимость, они с семьей катались по 7 500 километров, погружаясь в жизнь и быт разных стран. И дети до сих пор благодарны ему за этот уникальный опыт.
Аналогичным опытом делится и Олег Репченко: он с семьей зимовал на Мадейре, Мальте, в Риме. Это не туристический формат «три дня в отеле», а реальное проживание в виллах на несколько месяцев. В процессе изучали инфраструктуру, бытовые нюансы, пробки в подземных гаражах – опыт, недоступный при владении дорогой недвижимостью дома. Недвижимость делает людей менее гибкими, чем денежный поток.
Москва и децентрализация: зачем люди стремятся в столицу
Демография также меняется: старшие поколения (родившиеся 1945–1960) постепенно уходят, а внучки получают по одной или нескольким квартирам. Но многие из них ожидают, что жильё «упадёт в руки» без усилий, как будто кто-то обязан решить их жилищный вопрос к 25 годам. При этом не все имеют наследство в крупных городах: многие квартиры находятся в Вологде или других регионах. И всё равно многие хотят жить именно в Москве или Санкт-Петербурге, считая, что без столичной квартиры жизнь невозможна. Многие переоценивают свои возможности и стремятся купить жильё именно в столице, хотя могут инвестировать средства в регионы или за границу, сохраняя свободу и качество жизни.
Почему все решили, что всё население страны должно переехать в столицу? Строительство и инфраструктура развиваются неравномерно: Москва активно застраивается 50–60-этажными зданиями, «новая Москва» размазывает спрос по окраинам, создавая транспортные коллапсы. При этом огромные средства (по оценке, триллионы рублей) вложены в окраины, в то время как старые районы остались без должного развития инфраструктуры, включая метро.
С точки зрения планирования города, за прошедшие 20 лет децентрализации не произошло. Москва продолжает активно застраиваться, часто высокими зданиями, что создаёт транспортные коллапсы и инфраструктурные проблемы. Если бы средства направлялись на улучшение инфраструктуры старых районов, доступность жилья и транспорт были бы намного выше.
Эксперты отмечают серьёзную проблему децентрализации страны, выходящую за пределы рынка недвижимости. Темпы роста цен на московскую недвижимость сейчас относительно других городов лишь на 15-м месте, в то время как Казань и другие регионы лидируют. Это указывает на недостаток строительства за пределами столицы и концентрирует спрос в Москве.
На этом фоне многие задаются вопросом: почему все стремятся именно в столицу? Некоторые молодые люди жалуются, что не могут себе позволить жильё в Москве. Эксперты подчеркивают, что это не повод для паники: если у человека есть деньги – покупай, если нет – лучше арендовать, сохранять финансовую свободу и копить на первоначальный взнос.
Исторически жильё было доступным: особенно в 2015–2018 годах, до запуска льготной ипотеки, которая сместила рынок в сторону «комфорт-класса» и раздутых цен. Тогда квартиры ещё были относительно доступны, а строительство велось без чрезмерного раздувания затрат. С приходом льготной ипотеки рынок начал перегреваться, появилось множество проектов с высокой стоимостью, которых новые поколения иногда не могут содержать.
Эксперты приводят личные примеры: в 2017–2018 годах можно было купить квартиры по разумной цене, тогда как сейчас многие объекты стали слишком дорогими для обычных людей. При этом решения о покупке всегда индивидуальны. Одни инвестируют в недвижимость, другие – в бизнес или финансовые инструменты, выбирая свободу и контроль над денежными потоками.
Современное поколение активно делится своими проблемами в соцсетях, создавая иллюзию массовой тревоги. Рынок недвижимости не должен восприниматься как некая обязанность: у каждого человека есть выбор, и он сам несёт за него ответственность. Эксперты лишь предоставляют информацию и анализ, но решения остаются за покупателем.
Московская инфраструктура не справляется с ростом высотного строительства, а проекты в «Новой Москве» часто распределяют спрос по окраинам, не решая ключевых проблем децентрализации. При этом многие считают, что жить в столице – обязательная цель, хотя финансово и логистически это далеко не всегда оправдано.
Люди должны стремиться к свободе, а не к слепому владению недвижимостью. Каждый выбирает свой путь – инвестировать в жильё, бизнес, финансовые инструменты или жить полноценной жизнью с арендой. Рынок недвижимости остаётся инструментом, а не универсальным решением.