Цены на новостройки не падают даже при обвале сделок
Даже резкое сокращение числа сделок не приводит к снижению цен на новостройки: стоимость квадратного метра быстро возвращается к росту после краткосрочных коррекций. Почему российский рынок не реагирует на шоки так, как западный, и что удерживает цены на высоком уровне - в разборе.
Фотография: Restate.ru
В российском сегменте новостроек давно сложилась парадоксальная ситуация: даже при резких просадках спроса стоимость квадратного метра практически не снижается. Статистика последних лет подтверждает - рынок реагирует на шоки не падением цен, а сокращением объема сделок и накоплением предложения.
В 2022 году, когда ключевая ставка выросла до 20%, продажи новых квартир рухнули почти вчетверо - с 72 тысяч в марте до 19 тысяч в мае. Однако средняя цена за квадратный метр не только не снизилась, но и подскочила с 135 до 161 тысячи рублей. К осени последовала небольшая коррекция до 143 тысяч, но уже к концу года тренд сменился на рост. В 2023-м сделки восстановились, а стоимость закрепилась на уровне 165 тысяч рублей за квадрат.
Себестоимость и кредиты: почему застройщики не снижают цены
Основная причина устойчивости цен - жесткая привязка к себестоимости строительства. Материалы, рабочая сила и проектное финансирование дорожают, а высокая ставка по кредитам увеличивает издержки девелоперов. В таких условиях снижение цены означает потерю маржи, что для большинства компаний неприемлемо.
Строительные проекты невозможно быстро заморозить или свернуть, как это бывает на товарных рынках. Кредиты уже получены, обязательства перед банками и подрядчиками остаются, а продажа квартир ниже себестоимости фиксирует убытки. Поэтому в периоды падения спроса застройщики предпочитают замедлять темпы продаж, а не снижать прайс-листы.
Субсидии и ипотека: искусственная поддержка спроса
Дополнительную устойчивость рынку придают субсидированные ипотечные программы и скидки от застройщиков. Даже при слабом спросе эти инструменты не позволяют ценам просесть. В периоды дорогой ипотеки с рынка уходят наиболее чувствительные к цене покупатели, а сделки совершают те, кто может позволить себе дорогие квартиры. В результате средняя цена сделки растет, даже если реальная стоимость отдельных объектов не меняется.
В 2025 году ситуация повторилась: несмотря на очередную волну турбулентности, стоимость квадратного метра достигла рекордных 237 тысяч рублей, затем скорректировалась до 196 тысяч, но быстро вернулась к росту - до 208 тысяч. Полноценного снижения цен не произошло, рынок снова выбрал тактику ожидания.
Российская специфика: рынок сжимается, но не дешевеет
В отличие от США и Европы, где рост ставок в 2022-2023 годах привел к снижению цен на 5-15%, российский рынок остается менее гибким. Здесь падение спроса приводит не к удешевлению жилья, а к сокращению числа сделок и накоплению предложения. Анализ restate.ru указывает на то, что разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке только увеличивается, а официальная статистика не всегда отражает реальную динамику.
Вместо коррекции стоимости квадратного метра рынок берет паузу: продажи замедляются, застройщики не спешат снижать цены, а поддержка спроса через субсидии и льготную ипотеку сохраняет высокий уровень цен. Такая модель приводит к тому, что даже после сильных шоков рынок быстро возвращается к росту, не давая покупателям шанса дождаться снижения стоимости.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru