Представим такую ситуацию. Вы подписали долгосрочный договор аренды и забыли (такое бывает) прописать условие по индексации арендной платы. Или про индексацию в договоре ничего не сказано (считайте, что её нет). Или индексация проводится по соглашению сторон, а арендатор (кто бы мог подумать) подписывать такое соглашение отказывается (в большинстве случаев это равносильно отсутствию возможности провести индексацию в одностороннем порядке). Что же делать?
Вариант первый. Успокоиться и ждать срока окончания договора. Вы сами подписали такой контракт.
Вариант второй. Попробовать расторгнуть договор в судебном порядке. Правда, причиной такого расторжения не может быть отказ арендатора от проведения индексации. Основанием для расторжения договора должны стать нарушения, которые арендатор допускает при исполнении договора. И не просто нарушения, а существенные нарушения. Допускает ли такие нарушения опытный арендатор? Да, допускает.
Давайте кратко рассмотрим основания и механизм расторжения договора
Общие основания для расторжения
Как было сказано ранее, таким основанием может служить существенные нарушения договора. Ряд таких нарушений прямо указаны в законе, сюда, например, относятся:
- Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В нашем случае маловероятно.
- Арендатор не производит капитального ремонта, когда договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. История также из ряда фантастики, по умолчанию проведение капитального ремонта нежилого помещения является обязанностью арендодателя.
Что же остаётся честным арендодателям? Например, это:
- Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
- Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением назначения имущества.
- Арендатор пользуется помещением с неоднократными нарушениями.
- Арендатор существенно ухудшает имущество.
Ну что же. С этим уже можно работать.
Существенность нарушения - понятие оценочное. С точки зрения закона это означает следующее: существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Помимо существенности законодатель также говорит и про неоднократность нарушений. Должны ли быть неоднократные нарушения существенными или наличие повторных нарушений уже говорит о существенности? Однозначного ответа на этот вопрос у меня нет. Пробуйте.
Обратите внимание, ни слова не сказано про отказ арендатора от проведения индексации. Такого основания законом не предусмотрено. Более того, закон говорит, что сторона, которой предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно. Речь про изменение, но думаю, что и для расторжения договора указанная норма применима.
Итак, более детально посмотрим на возможные основания.
Конкретные основания для расторжения
Финансовая дисциплина
Арендатор допустил просрочку на один день? Одна просрочка значения не имеет, но в какой-то момент история просрочек арендатора может послужить дополнительным аргументом, который качнет чашу весов правосудия в сторону расторжения договора. Также количество может перейти в качество и, вполне возможно, постоянные ежемесячные просрочки в течение года суд может воспринять как существенные. Подтверждения в судебной практике этой позиции у меня нет.
Противопожарные нарушения
Это наиболее распространенный вид нарушений договора со стороны арендатора. Поверьте, федеральные компании порой очень небрежно относятся к соблюдению противопожарных правил. С чем сталкиваются арендодатели:
- заужение проходов;
- отсутствие работающих противопожарных систем(сигнализация, оповещение, дымоудаление, пожаротушение), находящихся в зоне ответственности арендатора;
- отсутствие должного технического обслуживания этих систем;
- блокировка эвакуационных выходов (глухие замки, завалы и пр.);
- отсутствие необходимых документов/некорректно оформленные документы;
- некорректные планы эвакуации;
- пр.
Нарушения по противопожарной безопасности имеют разную степень тяжести, но в любом случае являются важным элементом соблюдения арендатором положений договора и закона. А представьте, что такие нарушения повторяются от проверки к проверке или не устраняются арендатором? Так себе история, ведь она может негативно отразиться на жизни или здоровье людей. И суд это понимает.
Технические и эксплуатационные нарушения
Аналогичная (как и по пожарным нарушениям) ситуация:
- несогласованная перепланировка;
- изменение конструктивных элементов;
- нарушение требований электробезопасности (открытая проводка, скрутки);
- несанкционированное использование мест общего пользования (участка, фасада, кровли);
- не проведение работ по текущему ремонту.
Такие нарушения могут не иметь какого-то существенного значения (за исключением, возможно несогласованной перепланировки). Однако они могут сыграть решающую роль в совокупности с другими нарушениями арендатора.
Правовые нарушения
Прямые нарушения арендатором закона или договора. Сюда можно отнести, например, несогласованную субаренду помещения или использование помещения не по установленному в договоре назначению. В судебной практике изменение арендатором назначения послужило основанием для принятия судом решения в пользу расторжения договора.
Сбор доказательств
Сами по себе нарушения ничего не значат, если они не зафиксированы. В связи с этим вам нужно максимально отражать все имеющиеся нарушения письменно.
Арендатор допустил просрочку. Не ленитесь - напишите ему письмо, укажите на нарушение договора. Нарушение целевого использования - письмо. Несогласованная аренда - письмо.
Остальные нарушения требуют более активной позиции арендаодателя. Для качественной проверки соблюдения арендатором технических требований и норм противопожарной безопасности правильно будет привлечь профильных специалистов, учитывающих нормы действующего законодательства. Итогом такой проверки должен стать акт с фотофиксацией нарушений. И если его подпишет сторонняя независимая организация - вам только плюс.
От качества проведенной проверки сильно зависит успех дальнейшего судебного разбирательства.
Обратите внимание. В договоре аренды, как правило, установлен порядок проведения проверки со стороны арендодателя (например, уведомление за какой-то срок). Стремитесь этот порядок соблюдать, его нарушение может сыграть против вас.
Требование к арендатору
Итак, нарушения выявлены и зафиксированы. К сожалению, этого мало. Для расторжения договора в судебном порядке необходимо предоставить арендатору возможность такие нарушения устранить. Срок устранения замечаний указан законодателем как разумный.
В связи с этим направляем арендатору письмо, указываем все собранные нарушения с требованием указанные нарушения устранить в конкретно установленный срок. Напоминаю, такой срок должен быть разумным. Не нужно требовать от арендатора восстановить противопожарную сигнализацию за один день, если технически это невозможно. Если нарушения выражены в постоянных просрочках оплаты, требуйте с арендатора такие просрочки в будущем не допускать (из раза в раз).
В требовании об устранении нарушений обязательно сошлитесь на последствия неустранения арендатором выявленных нарушений, а именно на расторжение договора в судебном порядке.
Повторная проверка
По прошествии установленного вами разумного срока проводим повторную проверку текущего состояния дел. Нарушения устранены? Считайте, что арендатор вам попался осторожный и разумный, основания для обращения в суд отвалились. Арендатор забил на ваши требования? У вас появился шанс. Подробно фиксируем выявленные нарушения, составляем акт и направляем арендатору предложение о расторжении договора.
Предложение о расторжении
Помните, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Почему-то думается, что арендатор либо на такое требование не ответит, либо ответит отказом. Наберетесь сил - остался последний шаг.
Судебное разбирательство
Собираем всю фактуру дела, готовим исковое заявление и направляем его в суд. Чем качественнее подготовленные ранее документы, чем больше нарушений выявлено, чем серьезней эти нарушения - тем выше ваши шансы на победу. Устранение арендатором замечаний в ходе судебного процесса по идее не должны повлиять на решение суда, но предсказать это достоверно невозможно.
Повторюсь, примеры расторжения договоров аренды с крупными федеральными сетями встречаются в судебной практике. Это дает вам определенную надежду. В любом случае вы сможете добиться устранения арендатором выявленных вами замечаний, а это уже немало.
Итого
Путь судебного расторжения договора не самый простой, но иногда единственный способ защитить свои права. Для этого потребуется:
- наличие нарушений;
- качественная подготовительная работа;
- определенная небрежность арендатора;
- благосклонность суда;
- и немного везения.
Работайте с профессионалами и ваши шансы на успех увеличатся. И на будущее - не подписывайте заведомо проигрышные контракты, думайте до сдачи помещения в аренду, а не после. Удачи вам!
Делитесь интересной судебной практикой по вопросам досрочного расторжения договора.
Больше информации и обсуждений в Телеграм и MAX
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Для обсуждения проблем арендодателей переходите в чат в MAX
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды