Когда инвестор смотрит на готовый арендный бизнес, первый вопрос обычно звучит так:
Хорошо, а что здесь нужно проверить, кроме самой цифры доходности?
Разберем на конкретном примере.
Офисное помещение 56,7 м² с действующим арендатором - фотостудией. Стоимость - 20 695 500 ₽, текущий арендный поток - 173 000 ₽ в месяц.
На первый взгляд все просто: есть арендатор, есть доход. Но инвестору важно смотреть глубже.
На самого арендатора.
Кто арендует помещение, как долго он там находится, на какой срок заключен договор, есть ли индексация.
На само помещение.
Даже при действующем арендаторе важно понять, насколько сильный это лот сам по себе. И насколько понятен и разнообразен сценарий использования. В данном случае его плюсы - угловое помещение, высокие потолки и две террасы. Это характеристики, которые повышают ликвидность.
На сам проект и локацию.
Сильный ГАБ держится не только на арендаторе, но и на качестве объекта. У МФК СОЮЗ сильная локация в Басманном районе, пешая доступность от метро, близость к ТТК, собственная инфраструктура, парковка и управляющая компания.
Документы и условия аренды.
Важно проверить права на помещение, договор аренды, сроки, индексацию, порядок расторжения и возможные риски для нового собственника.
А что будет, если арендатор съедет?
Если помещение сильное само по себе, его проще снова вывести на рынок и повторно сдать в аренду.
Если не хочется разбираться во всем этом самостоятельно, мы можем помочь. В TPI Company есть аналитический отдел, юридический департамент и собственная управляющая компания. Мы не пропадаем после сделки, остаемся на связи и при необходимости помогаем снова сдать помещение в аренду.