Эскроу-счета станут обязательными для всех частных домов с ипотекой
Дом.РФ инициирует ужесточение правил: теперь эскроу-счета могут стать обязательными для всех, кто строит частный дом с ипотекой. Нововведение должно снизить риски недостроя, но рынок сталкивается с нехваткой подрядчиков и низкой информированностью граждан.
Фотография: Restate.ru
В 2026 году индивидуальное жилищное строительство оказалось в центре внимания из-за инициативы Дом.РФ, которая может изменить правила игры для всех, кто планирует строить частный дом с привлечением ипотеки. Государственная корпорация предлагает сделать эскроу-счета обязательными не только для льготных программ, но и для всех ипотечных кредитов в сегменте ИЖС. Это решение связано с прогнозируемым ростом числа ипотечных сделок на фоне снижения ключевой ставки и, как следствие, увеличением рисков появления недостроенных объектов.
По данным NSP, за первый год работы эскроу-схемы в ИЖС в России стартовало строительство более 24 тысяч домов, из которых около 10 тысяч уже введены в эксплуатацию. Большинство россиян выбирают одноэтажные дома площадью от 100 до 120 квадратных метров, преимущественно из газобетона. Однако, несмотря на рост интереса к индивидуальному строительству, информированность о механизме эскроу остается крайне низкой: только пятая часть населения хоть что-то слышала о новых правилах.
Дефицит подрядчиков и кредитные ловушки
Серьезной проблемой для рынка становится нехватка подрядчиков, способных работать по эскроу-схеме. В 2025 году Дом.РФ выделил миллиард рублей на целевые кредиты для строительных компаний под 1% годовых, но программа завершилась в декабре, а воспользоваться ей смогли лишь 1,8 тысячи организаций. Многие одобренные заявки на ипотеку так и не дошли до сделки именно из-за отсутствия подрядчиков с доступом к дешевому финансированию.
В корпорации обсуждают возможность внедрения новых инструментов гарантирования, включая «зонтичное поручительство», чтобы расширить круг компаний, способных строить дома с использованием эскроу. Однако пока неясно, будет ли в 2026 году возобновлена программа льготного кредитования для подрядчиков и в каком объеме.
География спроса и структура сделок
За год с марта 2025 по февраль 2026 объем ипотечных кредитов на ИЖС, выданных банком Дом.РФ, удвоился. Пик пришелся на летние месяцы, когда традиционно активизируется строительство. Семейная ипотека занимает 82% от общего объема, а лидерами по числу заявок стали Московская область, Татарстан, Ленинградская область, Башкортостан и Ростовская область. В тройке регионов, где чаще всего строят дома с эскроу, оказались Московская область (16%), Краснодарский край (7%) и Республика Башкортостан (6%).
Портал «строим.дом.рф» стал ключевым инструментом для будущих владельцев загородных домов: здесь можно выбрать проект из 47 тысяч вариантов, найти подрядчика с опытом работы по эскроу и рассчитать финансовые возможности с помощью ипотечного калькулятора. Однако, по оценке restate.ru, массовое внедрение эскроу-счетов может привести к дополнительной нагрузке на рынок, где уже ощущается дефицит квалифицированных исполнителей.
Рынок под давлением новых правил
Переход к обязательному использованию эскроу-счетов для всех ипотечных сделок в ИЖС может стать серьезным испытанием для участников рынка. С одной стороны, это должно снизить риски для покупателей и банков, с другой - усилит конкуренцию за подрядчиков и усложнит доступ к кредитам для небольших компаний. Как отмечает NSP, большинство граждан пока не готовы к новым условиям и слабо ориентируются в нюансах эскроу.
Вопрос о том, как быстро рынок адаптируется к новым требованиям, остается открытым. Анализ последних изменений в контроле за индивидуальным строительством показывает, что ужесточение правил неизбежно приводит к росту издержек и усложнению процедур для всех участников процесса.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru