Банки теряют монополию на эскроу: комиссия Минстроя требует реформ
В России обсуждается радикальное изменение правил работы с эскроу-счетами в долевом строительстве. Комиссия при Минстрое настаивает на прекращении бесплатного использования банками средств дольщиков и предлагает новый механизм начисления процентов, который может снизить стоимость жилья.
Фотография: Restate.ru
Вопросы банковских комиссий и схем финансирования давно вызывают раздражение у девелоперов и покупателей новостроек. На последнем заседании комиссии по проектному финансированию и финансовым продуктам при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ обсуждались предложения, способные изменить баланс сил между банками, застройщиками и дольщиками.
Как пишет NSP, эксперты рынка уверены: финансовые издержки, связанные с ипотекой, проектным кредитованием и банковскими комиссиями, уже составляют до трети себестоимости нового жилья. Причем значительная часть этих расходов никак не связана с реальным строительством, а уходит на обслуживание банковских продуктов и схем.
Особое внимание вызвала практика, при которой банки используют средства дольщиков, размещенные на эскроу-счетах, без какой-либо компенсации. Эти деньги, по сути, становятся бесплатным ресурсом для банков, тогда как застройщики и покупатели вынуждены платить проценты по кредитам и ипотеке. Такая ситуация, по мнению участников комиссии, искажает экономику рынка и делает жилье менее доступным.
Новая модель: проценты на эскроу и защита дольщиков
Исполняющий обязанности руководителя комиссии, президент Группы «Эталон» Михаил Бузулуцкий, предложил внести изменения в 214-ФЗ. Суть инициативы - обязать банки начислять проценты на остатки средств на эскроу-счетах, которые превышают сумму проектного кредита. Причем ставка предлагается не ниже 90% ключевой ставки ЦБ РФ. Эти проценты будут аккумулироваться на отдельном счете и выплачиваться после ввода объекта в эксплуатацию, что сохраняет защиту дольщиков: их деньги останутся неприкосновенными до завершения строительства.
По оценке комиссии, такой механизм позволит снизить непроизводственные расходы на строительство и ипотеку, а значит, уменьшить итоговую стоимость квадратного метра. Банки лишатся возможности бесплатно использовать огромные объемы средств, а застройщики получат дополнительный финансовый ресурс.
Комиссия поддержала инициативу и направила ее на рассмотрение в Минстрой России и Банк России. Вопрос о реформе эскроу-счетов стал центральным, но не единственным на повестке. Также обсуждались предложения по упорядочению банковских комиссий и изменениям в 186-ФЗ, чтобы расширить возможности использования эскроу в индивидуальном жилищном строительстве.
Рынок ищет баланс: кто выиграет от реформы
Сложившаяся система выгодна банкам, но вызывает недовольство у застройщиков и покупателей. Девелоперы отмечают, что при нынешних правилах банки фактически получают двойную выгоду: с одной стороны, зарабатывают на процентах по кредитам, с другой - бесплатно используют средства дольщиков. Введение процентов на эскроу-счета может изменить эту ситуацию и перераспределить финансовые потоки в пользу конечных потребителей.
Параллельно регионы также пересматривают условия для застройщиков. Например, в Санкт-Петербурге с 2026 года требования по строительству социальных объектов будут обновляться ежегодно, что создает дополнительную неопределенность для девелоперов. Анализ restate.ru указывает на рост обязательств по соцобъектам и возможное увеличение финансовой нагрузки на участников рынка.
В целом, инициатива комиссии при Минстрое может стать первым шагом к более прозрачной и справедливой системе финансирования жилищного строительства. Однако многое будет зависеть от позиции регуляторов и готовности банков отказаться от привычных схем. Пока же рынок ждет конкретных решений и надеется на снижение стоимости жилья для конечного покупателя.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru