Многие семьи, обратившиеся впервые в орган опеки и попечительства за разрешением на продажу доли или объекта недвижимости целиком, принадлежащих несовершеннолетнему ребенку, получают отказ и испытывают по этому поводу глубокий стресс.
Они начинают винить сотрудников опеки за излишнюю предвзятость, черствость, и повышенный интерес и требовательность именно к их документам.
И даже иногда приходится слышать от неудачно обратившихся в этот орган людей такие отзывы, что опека - ни что иное, как "исчадье ада", и орган, специально созданный позлить хороших людей и усложнить им жизнь, и что помощи в воспитании детей от них не дождешься, а вот чинить препятствия - да пожалуйста.
На самом деле в органе опеки и попечительства работают обычные люди, у которых есть четкие регламенты и инструкции по принятию того или иного решения, а также Федеральный закон №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», которым они руководствуются.
И друзья, что очень важно, их работа находится под жестким контролем прокуратуры. И каждый сотрудник несет персональную ответственность за выданное решение, вплоть до уголовной!
Поэтому первое, что нужно понять и принять для себя при обращении в орган опеки - это то, что у вас должен быть идеальный пакет документов и четкое экономическое обоснование: в связи с чем потребовалось продать недвижимое имущество ребенка.
Да, продажа недвижимости, которая находится в собственности у ребёнка, это настоящий квест. И если вы это делаете сами без помощи риэлтора или юриста, которые проходили это испытание десятки, а порой и сотни раз, будьте готовы повозиться.
Ошибки в документах, неправильный выбор адрес органа опеки или слабое обоснование сделки почти гарантированно приводят к отказу.
Не стоит забывать, что органы опеки защищают интересы ребёнка.
Их задача — убедиться, что:
жилищные условия ребенка не ухудшаются
имущественные права ребёнка не нарушаются
сделка не фиктивная.
Любая нестыковка = отказ.
Кроме того, среди частых отказов в предоставлении данной государственной услуги, можно наблюдать такие основания, как:
- Наличие технической готовности строительства объекта недвижимости, приобретаемого по договору участия в долевом строительстве или по договору об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, составляющей менее 70 процентов.
- Площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, в результате совершения сделки составит менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.
- Имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, подопечному, недееспособному (ограниченно дееспособному), передается в залог (за исключением случаев, предусмотренных Федеральными законами от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
- Отчуждаемый объект имущества является единственным жилым недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, подопечному, недееспособному (ограниченно дееспособному), и взамен не приобретается иное жилое недвижимое имущество (за исключением случаев, установленных пунктами 1 и 5 части 1 статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Простыми словами, 99%, что вам откажут, если вы хотите:
- приобрести ребенку объект долевого строительства, который не построен еще более чем на 70%,
- или в приобретаемом жилье доли сособственников окажутся меньше 6 кв.м (т.е. студию, к примеру, площадью 20 кв.м на имя 4 членов семьи приобрести не удастся, будь она даже где-нибудь в Москва сити),
- или вам не хватает собственных денежных средств на покупку желаемого объекта взамен проданного и вы хотите "добрать" ипотекой под залог будущего детского объекта,
-или вы хотите просто продать единственную недвижимость ребенка и ничего ему не приобрести взамен.
Кстати, отсутствие альтернативы, даже если это не единственное жилье в собственности ребенка, всегда является для опеки триггером.
Многие бы хотели прекратить свои "мучения" и не ходить в опеку в будущем при очередной продаже объекта, содержащего детские доли.
Такие родители мечтают перечислить с продажи квартиры ребенку на его номинальный счет деньги соразмерно его доли (как правило, эти доли небольшие в среднем около 1/20, полученные в результате наделения долями по материнскому капиталу, или 1/8 в среднем полученной по наследству), а остальные вырученные с продажи квартиры деньги потратить по своему усмотрению.
Но увы! Получить разрешение опеки с зачислением денежных средств соразмерно доли на номинальный счет ребенка - практически невозможно. Если это, конечно, не случай крайней необходимости: переезд в другую страну на ПМЖ, потребность ребенка в срочном дорогостоящем лечении или операции, на основании медицинского заключения.
Если у вас обычный случай и вам нужно улучшить жилищные условия, то вот вам готовый "выстраданный" годами чек-лист о том, какие ключевые вопросы нужно проработать ДО подачи заявления в опеку и какие нужно подготовить документы, чтобы пройти опеку с первого раза.
Вопросы, без которых нельзя начинать подготовку документов
Перед сбором документов мы всегда задаём клиенту именно эти вопросы:
1. Где прописан ребёнок (постоянная регистрация)?
Это критически важно.
Именно по адресу регистрации ребенка определяется, в какой территориальный орган опеки подавать заявление.
Частая ошибка: подают не в ту опеку → потеря времени иногда составляет до 2–3 недель.
2. Что именно продаётся? Какой объект, его характеристики, расположение, стоимость. Проживает ли фактически в нем ребенок. Кто еще проживает в нем? Возможные недостатки и слабые стороны объекта, чтобы обосновать его продажу, в том числе долги по ипотеке, за коммунальные платежи, необходимость разъезда с другими собственниками, отдаленность от школы, отсутствие по близости медучреждений, неподходящий по состоянию здоровья ребенка климат и т.д. Подробный анализ продаваемого объекта.
3. Конкретная причина продажи объекта и какие документы могут подтвердить необходимость продажи объекта?
Я называю это ЭКОНОМИЧЕСКИМ ОБОСНОВАНИЕМ с приложением подтверждающих документов.
Если это необходимость улучшения жилищных условий, то, например, пополнение в семье, отсутствие социальной инфраструктуры рядом с домом, теснота, проходные комнаты и т.д.
Если это переезд в другой город или за границу, то, например, документы на недвижимость в новом месте, документы на зачисление ребенка в новое образовательное учреждение, медзаключение с рекомендациями врача о смене климата по состоянию здоровья ребенка и т.д.
Если это раздел имущества, то свидетельство о расторжении брака или решение суда, вступившее в силу, или свидетельство о смерти наследодателя и т.д.
Важно:
формулировка должна быть логичной и подтверждаться документами.
4. Что покупается взамен?
Нужно чётко понимать:
адрес нового объекта, его площадь, стоимость, преимущества.
Ключевое правило:
новое жильё должно быть лучше и по числу квадратов и по стоимости.
5. Есть ли ипотека?
на продаваемом объекте
планируется ли брать ипотеку на новое жилье.
Это сильно влияет на пакет документов и решение опеки.
Также важно учитывать возраст ребенка.
Если участвует ребёнок старше 14 лет, то будьте готовы брать его везде с собой: и в МФЦ на подачу заявления в опеку и на сделку к нотариусу по продаваемому объекту и на сделку по приобретаемому объекту.
Он является самостоятельным участником сделки и подписывает документы сам с согласия законных представителей.
Итак, какие документы мы готовим в опеку. Базовый минимум
1. Документы, удостоверяющие личность
- паспорта законных представителей (родителей, опекунов, попечителей)
- паспорт ребёнка (если старше 14 лет)
- свидетельство о рождении
- если ребенок младше 14 лет, то еще форма №8 (свидетельство о регистрации по месту жительства) и подтверждение гражданства
2. Документы, подтверждающие право на представление интересов ребёнка
свидетельство о рождении
решение органов опеки о назначении опекуна или о попечительстве
3. Правоустанавливающие документы на недвижимость (на старое и новое жильё)
4. Выписки из ЕГРН
на продаваемый объект
на приобретаемый объект
5. Проекты договоров купли-продажи по обоим объектам
6. Оценка недвижимости обоих объектов (редко не требуется, например, если оба объекта находятся в одном городе и четко прослеживаются улучшения)
7. Технические документы
техплан / техпаспорт / экспликация / поэтажный план
на оба объекта, где отражена планировка и жилая площадь объекта
8. Выписки из домовой книги, адресные справки
Их может быть до 3 штук:
где ребёнок прописан
по продаваемому жилью
по приобретаемому жилью
9. Справки об отсутствии задолженностей за ЖКХ
10. Иногда требуют справку из ФНС об отсутствии долгов по налогам за имущество ребенка.
11. Иные документы, являющиеся экономическим обоснованием продажи детской недвижимости, касающиеся конкретно вашей ситуации, некоторые из которых указаны выше.
Важный юридический момент: продажа доли несовершеннолетнего - это обязательно нотариальная сделка.
Итак, избежать всех вышеперечисленных ошибок, особенно ТОП-5 ошибок: подача не в ту опеку, неполный пакет документов, новый объект хуже старого, ошибки в договорах, слабое обоснование сделки, возможно. И получить заветное разрешение опеки с первого раза абсолютно реально.
Если четко понимать, что разрешение опеки — это не просто «собрать бумажки».
Это логическая конструкция:
зачем продаёте
что покупаете
как защищены права ребёнка.
Можно пройти опеку без стресса и не терять время (2–6 недель), деньги на переделку документов, а иногда — саму сделку, прибегнув к помощи специалистов по недвижимости.
Мы помогаем:
собрать правильный пакет
сформулировать позицию для опеки
получить разрешение с первого раза.
В силу опыта нам известно немало вариантов, в которых органы опеки относятся к сделке значительно лояльнее — и вероятность отказа минимальна.
