Часто собственники уверены: если квартира ликвидная, находится рядом с метро и в современном ЖК, то риелтор и не нужен – можно просто выставить объявление и ждать покупателя. На практике же даже в таких «простых» кейсах именно стратегия продажи и работа с покупателями определяют итоговую цену сделки. Этот кейс — как раз про это.
В начале февраля 2026 года к нам обратился постоянный клиент Smarent с задачей продать квартиру от ПИК по максимально возможной цене. Был один нюанс: квартира куплена в ипотеку и продается с этим обременением. Это немного усложняет сделку, но ничего критичного. Жёстких сроков клиент не ставил, но мы понимаем, что квартира продается ради реинвеста, а здесь скорость многое решает.
Квартира евро-2 площадью 39 м² находится в районе Лефортово, в 10 минутах от метро Авиатороная, рядом с МЭИ в ЖК «Красноказарменная 15» от ПИК. Собственник покупал квартиру на этапе строительства, но посчитал, что объект уже дал основной рост стоимости, и дальнейших драйверов нет. Поэтому логично фиксировать прибыль, снижать долговую нагрузку, поскольку у него не одна ипотека, и аккумулировать капитал для новых возможностей.
Мы сразу обратили внимание на одну любопытную вещь. Обычно в ЖК от ПИК в продаже находятся десятки, если не сотни довольно похожих квартир с идентичной отделкой, особенно в формате студий и евро-2. Здесь же конкуренция внутри самого ЖК практически полностью отсутствовала, несмотря на пять 26-этажных башен, хотя с момента передачи ключей прошел уже год.
Именно этот факт и стал базисом всей стратегии продажи. Мы предварительно оценили объект в 19,5 млн ₽. А вот дальше уже в игру вступает опытный менеджер, который и определяет, куда и как двигать цену. Мы понимали, что спрос в локации стабильный, формат квартиры максимально ликвидный, а конкурентов почти нет. В таких условиях стандартная стратегия «выставить по рынку» – это потеря денег. Мы приняли решение выходить выше рынка и тестировать верхнюю границу спроса.
Стартовая цена: 20 млн ₽. Но важно не просто разместить объявление на Авито, а проделать полноценную работу: грамотное позиционирование объекта, сильная рекламная упаковка, работа с входящим спросом, переговоры с покупателями, управление ожиданиями и еще много других секретов. Срок экспозиции составил всего 3 недели. Мы провели 5 показов, но это был не массовый поток, а качественно отобранные покупатели. В процессе общения с «интересантами» мы увидели, что спрос точно есть, и его можно «дожать» до более высокой цены. За счёт переговоров и правильной работы с интересом покупателей мы смогли поднять цену ещё на 500 тыс. ₽. Квартиру купили родители для своей дочери-студентки. Она уже снимала квартиру в этом доме – классический сценарий, когда люди хотят остаться в привычной среде и готовы платить за это премию.
После символического торга в 100 тыс. ₽ финальная цена составила 20,4 млн ₽. Сделка закрыта в конце февраля за наличные, что облегчило снятие обременения. Наша стратегия сработала не случайно. Мы провели правильную оценку квартиры – не по цифрам, а по ситуации – учли дефицит предложения. Мы применили стратегию «сверху вниз», а не «снизу вверх». Большинство продаёт, выставляя фантастическую цену, а затем снижая её за рыночного уровня. Мы сделали наоборот. И активно работали с покупателями, и именно благодаря этому выросла цена.
Вывод простой: даже когда квартира ликвидная, рынок понятный и сроки не горят, без грамотной стратегии легко недополучить сотни тысяч или даже миллионы ₽. Этот кейс показывает, как правильное позиционирование и работа со спросом дают продажу на вторичном рынке по верхней границе. В таких задачах именно стратегия решает, сколько денег вы в итоге заберёте из сделки. Если вы планируете продавать квартиру и хотите понять её реальный потенциал, можно начать с бесплатной оценки и консультации – просто нажмите на кнопку ниже.