Все привыкли, что огромный выбор - это благо, но на деле он только парализует волю покупателя, три месяца назад ко мне пришла семья - смотрели квартиры полгода, объездили двадцать комплексов, устали выбирать. Купили первый вариант, который я им показала за один день. Просто потому что я убрала из поля зрения всё лишнее.
Сейчас в Краснодаре в продаже 3,5 миллиона квадратных метров, больше половины из них будут продаваться дольше двух лет. Застройщики не справляются, квартиры стоят, люди не покупают. Казалось бы - рай для покупателя, бери что хочешь. Но нет. Потому что когда слишком много предложений, большинство из них - откровенный шлак, который никому не нужен.
Кризис перепроизводства закончится
Посмотрите на цифры: в феврале горизонт продаж больше половины новостроек превышает два года. Доля нераспроданных остатков - 66%. Застройщики строили как сумасшедшие, пока работала льготная ипотека, а теперь сидят на огромных складах непроданного жилья.
Через год-полтора слабые игроки просто уйдут с рынка. Уже сейчас количество закладываемых проектов падает. Разрешений на строительство выдавали мало в прошлом и позапрошлом году, а вводить через три года будет особо нечего.
У меня был клиент - хотел подождать, когда цены упадут. Ждал полгода. Цены не упали, зато квартира, которую он присматривал, подорожала на 300 тысяч. Он купил другую, хуже, дороже.
Сейчас - последний момент, когда можно выбирать. Не из всего подряд, а из того, что реально стоит внимания. Но выбор ещё есть. Через год его не будет.
Когда предложений станет меньше, на рынке останутся только сильные застройщики, хотя те, кто умеет строить не просто коробки, а продуманные проекты с нормальной инфраструктурой. Сейчас среди этих 3,5 миллионов квадратных метров половина - это дома, которые никто не хочет покупать даже с рассрочкой.
Неделю назад смотрела с клиентами два комплекса. Один - огромный, дешёвый, на окраине, без школ и садов, обещают всё это построить "потом", второй - меньше, дороже на 15%, но рядом уже работает школа, детская площадка не на бумаге, а реальная. Угадайте, что они выбрали?
Проблема в том, что первый комплекс тоже продаётся. Медленно, но продаётся. Потому что люди смотрят на цену за квадратный метр и не думают, что будут жить в чистом поле три года, пока застройщик "выполнит обещания".
Когда дефицит ударит по рынку, такие проекты просто замрут. А качественные дома будут расти в цене быстрее среднего. Потому что спрос никуда не денется, а предложение сократится.
Вы же видели, что происходило с семейной ипотекой в конце прошлого года, хотя люди штурмовали офисы продаж, покупали всё подряд, лишь бы успеть. Цены взлетели. Застройщики подняли прайсы на 10-15% за месяц, и всем было всё равно.
Сейчас ситуация обратная: ипотека дорогая, спрос упал, застройщики дают скидки. Но эти скидки - не от хорошей жизни. Они сидят на непроданных квадратных метрах и пытаются хоть как-то выжить.
Через год картина изменится.
Ключевая ставка начнёт снижаться - все это понимают, вопрос только в темпах. Даже если она упадёт до 17%, ипотечный рынок оживёт. Если до 15% - вообще взорвётся. А предложений к тому моменту будет в разы меньше.
То же самое, что всегда происходит, когда спрос возвращается, а товара мало. Цены пойдут вверх. Резко.
Один из моих клиентов купил квартиру на стадии котлована за 2,8 миллиона. Сейчас эта же квартира стоит 5,2. Он ничего не делал, просто купил в правильный момент. Правильный момент - это когда все боятся покупать.
Многие сейчас думают: подожду, пока ставка упадёт, пока цены снизятся, пока ситуация стабилизируется. Не снизятся. Себестоимость строительства растёт, рабочих рук не хватает. Застройщики не могут продавать дешевле определённого уровня - они просто обанкротятся.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Краснодара сейчас 160-190 тысяч рублей. Прогноз на этот год - рост на 5-7%. Если ставка начнёт снижаться плавно. Если резко - рост будет больше.
Вторичка, кстати, тоже не упадёт.
Она всегда реагирует с задержкой, но реагирует. Сейчас там рост в пределах 1-2%, но как только новостройки начнут дорожать активнее, вторичка потянется следом.
У меня была клиентка, которая продала квартиру и решила подождать с покупкой новой. Ждала полгода. За это время цены выросли так, что на те же деньги она смогла купить только квартиру меньшей площади.
Дома, которые сдаются сейчас и сдадутся в ближайший год, через два года станут самым ликвидным товаром на рынке. Почему? Потому что это уже не новостройка, но ещё и не старый фонд. Свежий ремонт, современная планировка, инфраструктура на месте.
Когда дефицит новых проектов станет очевидным, люди начнут активно покупать такие квартиры. Спрос на них вырастет, цены тоже. Особенно если это дома в хороших локациях, с продуманным благоустройством.
Я сейчас вижу, как некоторые покупают квартиры в домах, которые сдадутся через три-четыре месяца. Берут с хорошими скидками от застройщика, потому что тот хочет закрыть проект. Через год эти квартиры можно будет продать дороже на 15-20%. Или сдавать в аренду - спрос на аренду в Краснодаре сейчас упал, но это временно.
Застройщики сейчас дают рассрочку на пять лет под свой страх и риск. Банки в этом не участвуют, а не зарабатывают.
Один из моих клиентов взял рассрочку на шесть месяцев вместо ипотеки - сэкономил около 200 тысяч на переплате и закрыл сделку за три недели. Сейчас такие условия ещё есть. Но уже к следующему году будет разработана нормативная база, и рассрочку начнут регулировать, потому что банки не дадут застройщикам долго работать в обход них.
Почему застройщики держат цены высокими?
Потому что есть льготная ипотека. Потому что государство субсидирует спрос, а не предложение. Потому что застройщикам выгодно держать цены высокими, пока есть шанс.
Когда льготной ипотеки не стало, рынок начал сдуваться. Застройщики испугались, побежали просить помощи. Получили. Теперь они пытаются продержаться до момента, когда ставка упадёт и спрос вернётся.
Но вернётся он уже на другой рынок. Где предложений мало, конкуренция высокая, цены растут. И покупатель снова окажется в ситуации, когда выбирать не из чего.
Сейчас ситуация другая. Сейчас выигрывает покупатель. Застройщики дают скидки за наличку, рассрочки без процентов, готовы торговаться. Банки пока не вмешиваются.
Поставьте себя на место застройщика: вы бы держали рассрочку на пять лет без процентов, если бы у вас был выбор? Они делают это, потому что иначе не продадут. Как только появится спрос - рассрочка исчезнет.
Можно ли опоздать? Можно ждать, пока ставка упадёт, пока цены "стабилизируются", пока кто-то умный скажет: вот сейчас точно время покупать. Только к тому моменту время уже пройдёт. Покупайте сейчас, пока есть из чего выбирать и пока застройщики готовы торговаться. Через год этого не будет.
Например, сейчас есть студия с ремонтом примерно за 3 млн рублей — в районе с нормальной инфраструктурой: школа, детские сады, новая поликлиника и уже утверждённая трамвайная линия.
Это как раз формат, который и для жизни удобен, и по ликвидности выглядит намного лучше, чем большинство «перегруженных» локаций.
Если интересно посмотреть — жду вас здесь.