Рынок высокобюджетных новостроек Москвы зафиксировал новый рекорд. Аналитики компании "Метриум" подвели итоги февраля 2026 года и обнаружили, что средняя стоимость квадратного метра в премиальном сегменте впервые превысила психологически важную отметку.
Если в феврале 2023 года за "квадрат" в таких комплексах просили около 613,5 тыс. рублей, то сегодня цена выросла до 908 тыс. рублей. Таким образом, за три года премиум-класс подорожал на 48%, обогнав по динамике бизнес-сегмент (+30%) и оказавшись практически на одном уровне с элитным жильем (+47%). Однако рекордсменом по темпам роста все же стал масс-маркет в старых границах столицы: здесь цена выросла на 54%, поднявшись с 272,9 до 421 тыс. рублей за квадратный метр.
Премиум как драйвер рынка: почему цены растут быстрее
Эксперты отмечают, что сейчас именно премиальные проекты оказались в наиболее выигрышной позиции. Покупатели все чаще делают выбор в пользу качества, надежности и хорошо продуманной инфраструктуры, даже несмотря на то, что разница в стоимости с бизнес-классом не всегда колоссальна, а вот уровень исполнения отличается кардинально.
- В ближайшее время удорожание премиальных новостроек будет обгонять официальную инфляцию, - прогнозирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE. - Это связано с увеличением себестоимости строительства и стремлением застройщиков работать только с надежными подрядчиками и использовать премиальные материалы. Сегодня клиенты готовы платить за качественную среду, и наши проекты развиваются именно в этом русле.
Ипотека уходит в тень: кто покупает премиум сейчас
Февраль 2026 года показал небывалую активность покупателей в высоком ценовом сегменте. В премиальных новостройках было оформлено 346 договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения: три года назад, в феврале 2023-го, этот показатель равнялся всего 130 сделкам. Рост в 2,6 раза говорит о серьезной перестройке спроса.
Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию "Град Девелопмент", объясняет эту тенденцию изменением макроэкономических условий. После сворачивания программ льготной ипотеки и ужесточения политики Центробанка девелоперы закономерно переключаются на более дорогие сегменты. Премиальная недвижимость становится для инвесторов своеобразным "островком стабильности".
- Характерно, что премиум практически перестал зависеть от ипотеки. Доля кредитных сделок здесь упала с 35% в начале 2023 года до 23% в феврале 2026-го. Это верный признак того, что спрос сформирован устойчивой аудиторией, на которую не влияют колебания ставок, - комментирует Яна Сосорева. - Особенно высоким спросом пользуются объекты в районах с ограниченным предложением.
Где рост, а где падение: картина рынка в цифрах
Ситуация в разных классах жилья развивается неравномерно. Если премиум и элита переживают бум, то массовый сегмент столкнулся с серьезным спадом продаж.
В феврале этого года в границах "старой" Москвы было продано всего 1 тыс. квартир комфорт-класса по ДДУ. Для сравнения: три года назад этот показатель составлял 2,9 тыс. (обвал на 65,5%). Причина не столько в отсутствии желающих, сколько в резком сокращении самого предложения: за последний год объем рынка в этом сегменте уменьшился вдвое.
В бизнес-классе картина иная. При относительно скромном росте цен (+30%, до 543,8 тыс. руб. за "квадрат") количество сделок увеличилось на 56% (с 0,9 до 1,4 тыс. ДДУ).
Самым динамичным по спросу стал элитный сегмент. Квадратный метр здесь подорожал почти в 1,5 раза (с 1,65 до 2,43 млн руб.), а число заключенных ДДУ взлетело в 3,4 раза - с 13 до 44 сделок.
Прогноз: где искать высокую доходность
Подводя итоги исследования, Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум", отмечает высокую устойчивость московского рынка недвижимости. Несмотря на все экономические колебания, квартиры в столице дорожают как минимум на уровень инфляции благодаря огромной емкости рынка.
- Традиционно максимальный рост в реальном выражении показывают дорогие сегменты, не привязанные к ипотеке. Однако и массовое жилье может быть весьма ликвидным, - резюмирует эксперт. - Вот только опережающий рост капитализации в этом сегменте возможен лишь в точечных проектах, расположенных в динамично развивающихся районах: например, там, где обещают открыть новые станции метро или благоустроить крупные парковые зоны.