Рынок столичных новостроек высокого ценового сегмента продолжает удивлять аналитиков. Согласно исследованию специалистов компании "Метриум", последний месяц зимы 2026 года ознаменовался историческим событием для премиального жилья: усредненная стоимость одного "квадрата" впервые в истории покорила психологический порог в 900 тыс. рублей.
Если в феврале 2023 года за квадратный метр в таких комплексах просили в среднем 613,5 тыс. рублей, то по итогам февраля текущего года ценник взлетел до 908 тыс. рублей. Таким образом, прирост за трехлетний период составил внушительные 48%. Этот показатель заметно обогнал темпы роста в бизнес-классе (+30%) и практически сравнялся с элитным сегментом (+47%). Тем не менее, абсолютным лидером по темпам подорожания стал масс-маркет "старой" Москвы, где цена выросла на 54% — с 272,9 до 421 тыс. рублей за "квадрат".
Почему премиум дорожает быстрее рынка
Эксперты отрасли сходятся во мнении, что именно проекты премиального уровня сейчас находятся в наиболее выигрышной позиции. Покупатель голосует рублем за качество, надежность и уникальную среду, даже несмотря на то, что разница в чеке с бизнес-классом может быть не столь разительной, а вот уровень проработки продукта — принципиально иной.
"Тренд на удорожание премиальных новостроек выше уровня официальной инфляции будет только усиливаться, — комментирует Марина Грицкова, возглавляющая аналитический центр STONE. — Во многом это связано с ростом строительной себестоимости и ориентацией девелоперов на проверенных поставщиков и высочайшие стандарты отделки. Сегодня покупатели готовы доплачивать за продуманную среду, и наш портфель проектов активно развивается в этом направлении".
Спрос перераспределился: ипотека уходит, инвесторы приходят
Потребительская активность в высокобюджетном сегменте бьет рекорды. В феврале 2026 года в премиальных новостройках было заключено 346 договоров долевого участия. Для сравнения: в феврале 2023-го этот показатель составлял всего 130 сделок. Рост в 2,6 раза наглядно демонстрирует переориентацию платежеспособной аудитории.
Эту тенденцию подтверждает и Яна Сосорева, занимающая пост директора по стратегическому развитию в "Град Девелопмент". По ее словам, после завершения программ массовой льготной ипотеки и ужесточения денежно-кредитной политики девелоперы закономерно смещают фокус на проекты бизнес-уровня и выше. Премиальная недвижимость становится "тихой гаванью" для инвестиций в эпоху неопределенности.
"Интересно, что премиум-класс практически перестал зависеть от ипотеки: доля кредитных сделок здесь упала с 35% в начале 2023 года до 23% в феврале 2026-го. Это признак устойчивого спроса, на который не влияют экономические качели, — отмечает Яна Сосорева. — Особой ликвидностью отличаются объекты в локациях с острым дефицитом предложения".
Контрасты сегментов: где упал, а где вырос спрос
Ситуация на рынке в разрезе классов выглядит неоднородно. В то время как премиум и элита демонстрируют взрывной рост числа сделок, массовый сегмент столкнулся с падением спроса. В феврале текущего года в "старой" Москве было реализовано всего 1 тыс. квартир и апартаментов комфорт-класса по ДДУ, тогда как три года назад этот показатель достигал 2,9 тыс. (спад на 65,5%). Аналитики связывают это не столько с отсутствием интереса, сколько с колоссальным сокращением объема предложения на рынке — за год экспозиция в этом сегменте уменьшилась вдвое.
Противоположная картина наблюдается в бизнес-классе. При более скромном росте цен (+30%, до 543,8 тыс. руб. за "квадрат"), количество сделок подскочило на 56% (с 0,9 до 1,4 тыс. ДДУ).
Абсолютным чемпионом по динамике спроса стал элитный сегмент (делюкс). Цена "квадрата" здесь выросла почти вполовину (с 1,65 до 2,43 млн руб.), однако число заключенных ДДУ увеличилось в 3,4 раза (с 13 до 44 сделок).
Взгляд в будущее: капитализация как тренд
Подводя итоги исследования, Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум", подчеркивает долгосрочную устойчивость московского рынка новостроек. Несмотря на турбулентность, недвижимость в столице дорожает минимум на уровне инфляции во всех сегментах благодаря высокой емкости рынка.
"Максимальный реальный рост цен традиционно показывают дорогие сегменты, которые не привязаны к ипотеке. Однако и массовое жилье может быть высоколиквидным, — резюмирует эксперт. — Но опережающий рост капитализации здесь характерен лишь для точечных проектов в активно развивающихся районах: например, там, где открываются новые станции метро или появляются крупные рекреационные зоны".