Только за последний месяц ко мне несколько раз обращались с вопросом: можно ли построить жилой дом на земельном участке, если его категория –земли сельскохозяйственного назначения?
Сразу уточню: речь не о землях в территориальной зоне ведения садоводства, где дома строить разрешено, а именно о «настоящих» сельхозземлях.
Зачем люди хотят строить дом на сельхозземле
Есть несколько причин, почему сельхозземля привлекает людей.
1. Доступность.
Например, земельный участок крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации может предоставляться без аукциона.
2. Стоимость.
Ее цена значительно ниже, чем у участков под индивидуальное жилищное строительство.
3. Жить рядом с хозяйством.
Те, кто занимается фермерством или агротуризмом (которое в последнее время набирает популярность), хотят жить рядом с участком, чтобы было удобнее работать, далеко не ездить и т.д.
4. Проблемы с границами населённых пунктов (особенно актуально для Краснодарского края и Крыма).
В Краснодарском крае и Крыму при корректировке генеральных планов многие земли, купленные под ИЖС, были переведены в категорию сельскохозяйственных.
В результате собственники потеряли право на строительство жилья и теперь вынуждены искать законные способы возведения домов на сельхозземлях (чтобы не потерять вложения и всё-таки построить жильё).
Законные возможности строительства жилого дома
Федеральный закон № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» даёт определённые возможности.
В частности, статья 11 допускает строительство необходимых зданий, сооружений и жилого дома, используемого для ведения крестьянского фермерского хозяйства.
Однако есть ограничения:
- максимальная площадь дома - до 500 кв.м.;
- процент застройки участка - не более 0,25% от общей площади земельного участка.
То есть, чтобы хоть какой-то дом построить, участок должен быть «огромным»:
- участок 1 гектар (10 000 кв.м.) → максимальная площадь дома 25 кв.м.;
- участок 2 гектара → до 50 кв.м.;
- участок 4 гектара → можно построить дом площадью до 100 кв.м.
Соответственно, на небольших участках построить полноценный жилой дом практически невозможно.
Для нормального жилья потребуется огромный участок земли.
Региональные ограничения
Федеральный закон разрешает строительство, но регионы имеют право вводить собственные ограничения или полный запрет.
На практике это особенно актуально для южных регионов России:
- Краснодарский край
- Крым
- Ростовская область
Например, статья 17 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ прямо запрещает строительство, реконструкцию и эксплуатацию жилых домов на сельхозземлях, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами:
«…На территориях муниципальных образований Краснодарского края не допускается строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами…».
Это не противоречит федеральному законодательству, так как субъекты РФ имеют полномочия самостоятельно регулировать застройку сельхозземель на своей территории.
Практические выводы
Итак, построить жилой дом на сельхозземле возможно, но только при соблюдении нескольких условий:
1. Земля используется для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
2. На участке допускается только один жилой дом.
3. Площадь дома не превышает 500 кв.м., высота - до 3 этажей.
4. Застройка не превышает 0,25% площади земельного участка.
5. Региональные власти не ввели запрет на строительство.
Если же сразу говорить про Кубань, Крым или Ростовскую область – однозначно нельзя.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz