Друзья, добрый день. У нас с Вами периодически возникает вопрос об обоснованности цен.
Благодарен Александру ("-" и "Alex Spi") за стойкость в отстаивании позиции "новострой всегда лучше старой вторички".
В то же время, большая часть читателей мыслит немного иначе. Есть определённый бюджет и в рамках этого бюджета хочется купить что-то максимально интересное и ликвидное. Разбирали эту тему уже миллион раз, но повторюсь:
Цена любого объекта складывается из трёх основных факторов
1. Локация;
2. Серия дома/или характеристики жилого комплекса;
3. Индивидуальные характеристики самой квартиры.
Клиенты очень часто начинают с определения качества ремонта, но на мой взгляд, это последнее, на что стоит смотреть. Ремонт - параметр изменяемый. С моей точки зрения, лучше взять "убитую квартиру" в хорошем районе и привести её в порядок позже в соответствии со своими вкусами, чем взять квартиру в идеальном состоянии, но в малопонятном районе.
То есть, сейчас мы рассмотрели пункты 1 и 3. А есть ещё пункт 2 - серия дома. Давайте разбираться. Так как мы говорим о масс-маркете, не буду Вас "грузить" всей градацией классов объектов - от эконом до делюкс и исторической периодизацией - от "доходных домов" до "современного монолита". Сталинки тоже в основном - мимо. Соответственно, всё, что клиент рассматривает в масс-маркете обычно делится на несколько основных групп:
Хрущёвки и раннебрежневские серии (5 или 9-этажные дома, один лифт, маленькие площади квартир и кухонь). Год постройки - от конца 50-х до конца 70-х;
Позднебрежневские серии (9-17, реже 22-этажные дома, обычно больше 1 лифта, большие площади квартир и кухонь). Годы постройки - 1979 - 1998;
Лужковский период (серии "современной панели", самые большие по площади квартиры из построенных до настоящего времени с очень высокими потребительскими свойствами для масс-маркета). Годы постройки - 1998-2014;
Собянинский период (преобладание проектов ПИК и домов по реновации, появление студий, апартаментов и лофтов; по сравнению с предыдущим периодом уменьшились площади квартир, но выросла проработка проектов - обустройство внутренних дворов, нарядные лобби, торгово-социальная инфраструктура на первых этажах). Годы постройки - 2015 - настоящее время. м
С моей точки зрения, всё вышеперечисленное - единый сегмент "масс-маркета", внутри которого квартиры можно рассматривать как аналоги друг другу (за исключением новой серии ПИКа ПИК+, которая, видимо, должна рассматриваться как аналог "бизнес-класса"). Сюда же, на мой взгляд, можно отнести бюджетные проекты ЛСР, Левел Групп, ФСК (как минимум, однозначно, ДСК-1), Гранель и ряда других застройщиков. Проекты позиционируется по-разному, но объективный набор потребительских свойств - схож.
Если мы такую методологию принимаем, то подбор идёт по принципу определения подходящей/неподходящей серии (никаких I-515/9, II-29и П-49 и никаких П-44, П-3, КОПЭ, смотрим, начиная с П-44Т, ИП-46С и И-155), бюджета и максимальной близости к центру.
Т.е., с моей точки зрения (возможно, ложной) дом по реновации в Перово или, тем более, проект ПИКа в промзоне "Красный Строитель" намного менее интересен, чем П-44Т в Пресненском районе ЦАО. Ну просто потому что Пресня есть Пресня, а проживание в доме по реновации или новостройке от ПИКа не даёт каких-то безумных плюшек, какие может дать настоящий бизнес-класс или премиальный сегмент.
Если мы рассуждаем таким образом и при этом ограничены определённым бюджетом, то, возможно, будем в первую очередь обращать внимание на характеристики локации и только по том на всё остальное. Ну, в смысле, жить в II-29 на Арбате, возможно, интереснее, чем в доме по реновации в Гольяново.
А возможно нет. Возможно, новостройки собянинского периода дают набор каких-то совершенно новых свойств, что полностью нивелируют любые "плюшки" локации.
Не уверен, что здесь может быть четкий ответ и, очевидно, каждый этот вопрос решит так, как посчитает правильным для себя. Но я бы очень хотел Ваше мнение на эту тему узнать.
Т.е., когда мы рассматриваем покупку в рамках одной локации, всё понятно, обычно, лучше взять самый свежий дом. А вот, когда мы ограничены определённым бюджетом, вопрос может решиться иначе.
Давайте я ниже приведу несколько примеров разноплановых квартир по примерно одной цене (давайте возьмём бюджет от 11 до 13 млн) и мы с Вами вместе попробуем определить, что из этого самое "интересное и ликвидное".
Готовы? Поехали!
Студия 27 кв.м в Дегунино за 11,6 млн
8-ой этаж 33-этажного корпуса 2022 года постройки. Серия ПИК-2. ЖК комфорт-класса "Бусиновский Парк". 15 минут пешком от станции "Ховрино" МЦД-3
Стоимость за кв.м - 430 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/326785233/
Однокомнатная 38,9 в Люблино за 12,6 млн
5-ый этаж 14-этажного дома серии П-46М 2003 года постройки. 16 минут пешком до станции "Люблино" салатовой линии.
Стоимость за кв.м - 324 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/326021934/
Однокомнатная 38 кв.м в Головинском районе за 12,8 млн
1-ый этаж 17-этажного дома серии П-44 1988 года постройки. 18 минут пешком до станции "Коптево" МЦК.
Стоимость за кв.м - 337 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/315248899/
Двухкомнатная 47,8 кв.м в Солнцево за 12,7 млн
3-ий этаж 14-этажного дома серии И-209А 1978 года постройки. 13 минут пешком до станции "Солнцево" желтой линии.
Стоимость за кв.м - 266 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/323037431/
Трехкомнатная 63,1 кв.м во Внуково за 12,7 млн
11-ый этаж 12-этажного дома серии 1605-АМ 1979 года постройки. 17 минут пешком до станции "Аэропорт Внуково" желтой линии.
Стоимость за кв.м - 201 000 рублей
Ссылка на ЦИАН - https://www.cian.ru/sale/flat/327071182/
Обсудим? Какая разница в % между разными периодами будет "справедливой"? И почему? Заранее благодарю Вас за Ваши комментарии.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov