Ставки по проектному финансированию растут вопреки снижению ключевой ставки
Банки увеличивают ставки по проектному финансированию до 10,25% годовых, несмотря на снижение ключевой ставки и улучшение качества заемщиков. Девелоперы фиксируют ужесточение условий и опасаются дальнейшего роста расходов на фоне слабого спроса на жилье.
Фотография: Restate.ru
Банковские ставки по проектному финансированию в начале 2026 года вновь пошли вверх, достигнув 10,25% годовых. Это происходит на фоне снижения ключевой ставки Центробанка и улучшения профиля заемщиков, что выглядит парадоксально для рынка недвижимости. Девелоперы и эксперты отмечают: банки не спешат делать кредиты дешевле, несмотря на формальные предпосылки для этого.
Причина - в низкой маржинальности строящихся объектов и замедлении продаж жилья. По данным «Коммерсант», средняя маржа по новым проектам не превышает 5-10%, что зачастую ниже стоимости самого финансирования. В результате застройщики вынуждены работать на грани рентабельности, а банки закладывают дополнительные риски в стоимость кредитов.
Ситуация осложняется тем, что наполняемость счетов эскроу, напрямую влияющая на ставку по проектному финансированию, практически не растет. С октября 2025 по январь 2026 года остатки на эскроу-счетах колебались в диапазоне 7,2-7,5 трлн рублей. Это связано с тем, что спрос на новостройки остается слабым, а интерес покупателей смещается на вторичный рынок, где цены заметно ниже.
Ужесточение условий и новые требования
Банки усилили контроль за финансовой устойчивостью не только отдельных проектов, но и целых групп компаний-застройщиков. По словам представителей девелоперских компаний, требования к заемщикам стали жестче, а эффективная ставка кредитования для многих игроков уже достигает 12-16% годовых. Это создает дополнительное давление на отрасль, где и без того наблюдается замедление продаж и снижение объемов ипотечного кредитования.
Центробанк фиксирует улучшение качества заемщиков: доля компаний из первой и второй категорий выросла до 97%. Однако это не приводит к снижению ставок - банки продолжают учитывать отраслевые риски и осторожно подходят к новым проектам. Как отмечает Екатерина Мишина, даже при высоком наполнении эскроу-счетов ставка может снизиться до 1%, но на практике такие условия встречаются крайне редко.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина подчеркивает, что финансовое состояние крупных застройщиков остается устойчивым, хотя отдельные компании испытывают трудности. Тем не менее, системных проблем в отрасли пока не наблюдается.
Ипотека не спасает рынок
Снижение ключевой ставки с 21% до 15,5% с лета 2025 года не привело к ожидаемому оживлению ипотечного рынка. По данным аналитического центра ПАО «Дом.РФ», ставки по рыночной ипотеке для новостроек к марту 2026 года составили 20,3% годовых, а для вторичного жилья - 19,9%. Ограничения по льготным программам, введенные с февраля, уже привели к двукратному сокращению выдач за месяц.
Это напрямую влияет на темпы наполнения эскроу-счетов и, как следствие, на стоимость проектного финансирования. Девелоперы отмечают, что оживление ипотечного кредитования в 2026 году будет идти медленно, а банки сохраняют осторожность при выдаче новых кредитов.
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в четвертом квартале 2025 года достигла 215 тыс. рублей, тогда как на вторичном - только 130 тыс. рублей. Это усиливает отток покупателей из новостроек, что дополнительно сдерживает рост продаж и ухудшает финансовые показатели застройщиков.
Перспективы: индивидуализация условий и новые риски
Девелоперы не рассчитывают на быстрое снижение ставок по проектному финансированию. Некоторые участники рынка даже прогнозируют их дальнейший рост в течение ближайшего года, связывая это с продолжающимся падением продаж и ужесточением требований к заемщикам по ипотеке. По мнению Павла Галкина, в текущих условиях банки будут все чаще предлагать индивидуальные условия кредитования, а не снижать ставки для всех.
Анализ restate.ru указывает на то, что сокращение объемов ипотечного кредитования и ужесточение банковских требований уже меняют структуру рынка недвижимости, а застройщики вынуждены искать новые подходы к финансированию проектов. Подробнее о влиянии этих тенденций на рынок можно узнать в материале о том, как массовое досрочное погашение ипотечных кредитов влияет на доходы банков - подробности в аналитике restate.ru.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru