Во многих телеграм-каналах сейчас обсуждают, как в феврале просели продажи у застройщиков. На этом фоне некоторые покупатели начинают ждать обвала цен на новостройки.
Но будет ли этот обвал?
Возможно, застройщики и рады бы строить дешевле.
Вот только кто им даст?
У рынка есть одна проблема: себестоимость строительства продолжает расти.
И здесь возникает простой вопрос, который редко задают: если строить становится дороже, с чего тогда должны дешеветь квартиры?
Я уже писала о том, что экономика строительства серьезно изменилась в 2019 году после введения эскроу-счетов. Внизу статьи дам ссылку для тех, кому интересно разобраться в этом подробнее.
А недавно город подкинул застройщикам еще два «подарка».
Рост составил примерно 15–19%.
Для обычного покупателя это звучит довольно абстрактно.
Но для девелопера это миллиарды.
Если раньше в проект закладывали, например, около 3,1 млрд рублей на строительство или компенсацию за детский сад и школу, то теперь эта сумма может составлять уже около 3,7 млрд — и это ещё без дополнительных коэффициентов.
А коэффициенты там тоже есть: учитываются инфляция, сроки строительства, особенности локации, плотность застройки и другие параметры.
Это не просто цифры в таблице — это реальные деньги, которые теперь заложены в каждый будущий дом.
Раньше у девелопера был выбор: строить социальный объект самостоятельно или платить городу компенсацию. Многие выбирали второе, надеясь сэкономить.
Но город сказал:
«Хотите платить — пожалуйста. Только по новым тарифам».
А новые тарифы теперь рассчитываются с учётом инфляции на годы вперёд.
2️⃣ Плюс недавно закрепили еще одно важное правило
Если территория застраивается комплексно, инфраструктура должна появляться обязательно. Даже если раньше такие требования прямо не были прописаны в документах.
То есть строить просто «дома в поле» больше не получится.
С одной стороны, это хорошая новость для жителей — новые районы действительно становятся намного удобнее для жизни.
Но у любой инфраструктуры есть цена.
Школы, детские сады, дороги, поликлиники — все это в итоге входит в себестоимость проекта, а значит, влияет и на цену квартир.
💰 Откуда застройщики возьмут эти деньги?
Правильно — из цены квартиры.
Финансовые модели проектов, которые еще в прошлом году были на грани рентабельности, сейчас у многих начинают серьезно трещать по швам.
💡 Есть простое правило рынка недвижимости.
Цена квартиры почти всегда складывается из трех вещей:
1️⃣ себестоимость строительства
2️⃣ стоимость денег (процентные ставки)
3️⃣ баланс спроса и предложения
И сейчас в Москве происходит интересная вещь:
• строить становится дороже
• деньги для застройщиков остаются дорогими
• а качественных проектов на рынке не так много
В такой ситуации цены обычно не падают, просто темпы продаж квартир замедляются.
Цена квартиры — это не желание застройщика.
Это математика проекта.
✅ А есть ли в этом что-то хорошее для нас с вами?
Есть. И довольно важное.
Новые кварталы Москвы постепенно становятся по-настоящему комфортной средой для жизни.
Город жестко следит за тем, чтобы рядом с новыми домами появлялись современные учебно-воспитательные комплексы (где школа и детский сад находятся в одном здании), поликлиники и удобные дороги.
Мы постепенно уходим от формата «спальных районов» и начинаем создавать полноценные городские кварталы.
Что в итоге?
Растут затраты → растет цена квадратного метра.
Москва никогда не была городом дешевого жилья, но теперь у застройщиков просто не останется возможности строить проекты эконом- и комфорт-класса. Столица все увереннее переходит в сегменты бизнес+ и премиум.
Мы платим больше, но получаем более предсказуемое качество жизни вокруг.
А значит, ждать снижения цен в таких условиях — стратегия довольно рискованная.
Если вы планировали покупку недвижимости в Москве, возможно, стоит перестать ждать «идеального момента» и посмотреть на реальные варианты уже сейчас.
А вы как думаете — цены на новостройки в Москве вырастут или снизятся?
Для тех, кто хочет вникнуть в детали, ранее я подробно писала 👉Почему новостройки в Москве не будут дешеветь
Планируете покупать или продавать недвижимость в Москве?
У меня есть формат, который помогает сориентироваться в начале сделки — бесплатная консультация по вашей конкретной ситуации.
📞 Telegram / Max: +7-989-114-38-48 - бесплатная консультация.
🤝 Помогаю безопасно и выгодно продавать и покупать недвижимость.
Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Москве, партнер и акционер Федерального агентства недвижимости WELCOME 24.