Индивидуальное строительство превратилось в оружие для недобросовестных застройщиков. Поддельные акты стали нормой, а банки умывают руки.
С 1 марта 2025 года в России вступили в силу поправки, сделавшие использование эскроу-счетов обязательным при строительстве индивидуальных домов с привлечением кредитных средств. Механизм работает так: покупатель вносит деньги на спецсчет в банке, а застройщик получает их только после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Все как при возведении многоквартирных домов, но есть нюансы. Не прошло и года, как вскрылись неприятные детали схемы, не учтенные законодателями, из-за чего к марту 2026 года сотни семей, которые воспользовались эскроу-счетами, и деньги потеряли, и обещанных домов не получили. Как же так?
Если в 2021 году доля ипотеки в приобретении индивидуального жилья не превышала 1%, то в 2024 году выросла до 14%. Взрыв спроса начался в 2022 году, когда на сегмент ИЖС распространили льготные ипотечные программы - «Семейная», «Льготная», «Дальневосточная», IT-ипотека. Люди массово решили строить дома, банки активно кредитовали, подрядчики не успевали за потоком заказов.
По данным на конец декабря 2025 года, доля ИЖС в общем вводе жилья в России достигала 65%. На этом фоне эскроу-счета, призванные защитить частника, подставили некоторым подножку. Оказалось, что регламент раскрытия средств в индивидуальном строительстве мягче, чем в многоквартирных новостройках: средства с эскроу-счета разрешается перечислять застройщику поэтапно после подписания двустороннего акта о выполнении определенных обязательств. Недобросовестные компании подделывают подписи заказчиков и предоставляют в банк фиктивные акты выполненных работ.
По официальной статистике, за прошедший год (с момента вступления в силу закона об эскроу-счетах в ИЖС) построено более 8,8 тыс. частных домов, а по информации из открытых источников в Московской, Кировской областях, Башкортостане и на Дальнем Востоке так и не получили крышу над головой примерно 200 семей, взявших ипотеку и поверивших в силу эскроу. По оценкам экспертов, мошенники увели у граждан более 625 млн рублей, оставив их в лучшем случае с залитым фундаментом. Не исключено, что пострадавших гораздо больше, но узнать это невозможно, поскольку федерального реестра обманутых дольщиков в сегменте ИЖС на данный момент не существует.
Первый зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев называет ситуацию вопиющей, но советует не подменять понятия: подделка актов выполненных работ — это уголовное преступление, мошенничество в чистом виде и к надежности самого механизма эскроу-счетов не имеет прямого отношения. Что ж, значит, ненадежными оказались не счета эскроу, а банки, выступающие гарантами. А ведь семьи, решившие построить дом, выбирали подрядчика из списка, аккредитованного банком, изучали рекламу подрядчиков, часто висевшую в отделениях банка, и отдавали свои кровные финансовой организации. Когда же выяснилось, что подрядчик - мошенник, банк оказывается ни при чем.
Юристы признают: ситуация с выводом средств через поддельные акты - серьезный прецедент и эскроу в сегменте ИЖС требует доработки. Как минимум того, чтобы обязать банки перед тем, как переводить деньги строителям, досконально проверять все документы и требовать подтверждения выполненных работ у застройщика лично. Если же банк перечислит деньги по фиктивному акту, он должен нести солидарную ответственность с застройщиком.
Кажется, темой заинтересовались Центральный банк и Минстрой. Там уже обсуждают пакет поправок, которые обяжут кредитные организации проводить видеофиксацию объектов перед каждым перечислением денег. А пока новые нормы не приняты, эксперты рекомендуют покупателям лично контролировать подписание любых промежуточных актов и требовать от банков отчетности о движении средств на эскроу-счетах.
Елена Хакимова
Фото: LEGION-MEDIA
Интересна тема? Подпишитесь на персональные новости в ДЗЕН | VK.Новости.