К объединению смежных земельных участков прибегают, когда собственник планирует строительство дома, сталкивается с ограничениями по размещению объекта или хочет упростить правовой режим владения землей. Старые участки прекращают существование, а новому присваивается отдельный кадастровый номер. Процедура регулируется статьей 11.6 Земельного кодекса РФ.
Прежде чем заказывать межевой план, важно проверить соответствие участков установленным требованиям. Ниже разбираем ключевые нюансы, на которые нужно обратить внимание в ходе проверки.
Что проверить перед объединением
Есть несколько факторов, которые важно проверить перед объединением участков.
Смежность
Участки должны иметь общую границу. Если между ними есть вставка или дорога, объединение невозможно. При наличии сомнений в фактическом прохождении границы сначала выполняют вынос границ земельного участка в натуру.
Определенные и уточненные границы
Оба участка должны стоять на кадастровом учете с установленными границами. Дополнительно важно проверить нормативную точность координат:
- 0,1 м — для земель населенных пунктов;
- 0,2 м — для сельхозземель.
Эти сведения отражаются в расширенной выписке из ЕГРН. Если точность хуже нормативной или границы отсутствуют вовсе, сначала потребуется процедура межевания, и только после этого возможно объединение.
Одинаковая категория земель
Категория должна совпадать полностью. Если один участок — земли населенных пунктов, а второй — земли сельхозназначения, объединить их нельзя.
Одинаковый вид разрешенного использования
Это один из самых распространенных стоп-факторов. Например, участок с ВРИ «ИЖС» нельзя объединить с участком «для садоводства». Даже если они находятся рядом и находятся во владении одного собственника, Росреестр откажет. Если ВРИ различается, сначала потребуется процедура изменения вида разрешенного использования.
Узнать подробнее про изменение вида разрешенного использования здесь.
Максимально допустимый размер участка
После объединения площадь новообразованного участка не должна быть выше нормативов, установленных Правилами землепользования и застройки конкретного муниципалитета. Например, если максимальный размер участка для ИЖС в данной зоне — 15 соток, объединение двух участков по 10 соток невозможно без предварительного анализа градостроительных регламентов.
Правовой режим участков
Перед объединением необходимо проверить, на каком праве оформлены участки. Земли, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного пользования, объединяются только при условии, что все они принадлежат одному лицу. Если такие участки оформлены на разных пользователей, процедура невозможна.
Если объединяются участки, находящиеся в собственности разных лиц, после образования нового объекта возникает общая долевая собственность. Размер долей фиксируется в соглашении и отражается в ЕГРН.
Обременения и залог
Когда один из участков находится в залоге, то после объединения обременение распространяется на весь образуемый участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Как проходит процедура объединения
Объединение двух участков в один происходит следующим образом:
- Анализ документов кадастровым инженером.
- Подготовка решения единственного собственника либо соглашения собственников.
- Формирование межевого плана.
- Подача в Росреестр.
- В течение установленного срока старые участки прекращают существование, новому присваивается кадастровый номер.
Процедуру вправе выполнять только аттестованный кадастровый инженер. Если объединение связано со строительством и постановкой дома на учет, дополнительно потребуется технический план на дом.
Кейс «Геомер групп» : объединение участков в Щелковском районе
Собственник начал строительство дома и выяснил, что фундамент может выйти за границу одного из участков. Для корректной постановки дома на учет было принято решение объединить два смежных участка.
Координаты участков уже были уточнены, поэтому выезд геодезиста не потребовался. Кадастровый инженер подготовил решение об объединении и межевой план для подачи в Росреестр. В итоге учет прошел успешно, образован новый участок с присвоением кадастрового номера.
Вывод
Объединение участков в Подмосковье — процедура технически несложная, но требующая тщательной предварительной проверки. Ошибки на этапе анализа приводят к отказам Росреестра и дополнительным затратам времени.
Планируете стройку, но участки не объединены? Не рискуйте получить отказ Росреестра из-за разных ВРИ или пересечения границ. Оставьте заявку на бесплатный аудит ваших документов на нашем сайте или по звонку по номеру +7 495 481-49-21. Кадастровый инженер «Геомер групп» проверит ваши участки и скажет, возможно ли объединение в вашем случае.