Вступление
Друзья, представляю вашему вниманию вторую часть статьи "Крах рынка жилья".
В первой части мы разобрали четыре фактора, которые обрушают спрос на квартиры: льготная ипотека отменена, рыночная недоступна, доходы стагнируют, а молодёжи, которая нуждается в своём жилье, становится всё меньше.
В этой части статьи мы посмотрим на еще четыре фактора, которые могут послужить спусковым крючком и окончательно обвалить рынок жилья.
Фактор 5. Застройщики попали в кредитную ловушку
Эксперты портала Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) прогнозируют, что к концу 2026 года разрыв между задолженностью по проектному финансированию и объёмом средств на счетах эскроу достигнет 62%.
Для людей, далёких от темы недвижимости, объясняю "на пальцах", что это значит.
Для начала напомню, как устроена современная стройка в России. Она держится на двух "китах":
- Проектное финансирование — это огромный кредит, который банк даёт застройщику на строительство дома.
- Счета эскроу — это счета, на которых заморожены деньги покупателей. Застройщик не может ими пользоваться, пока не введёт дом в эксплуатацию.
Фактически дом строится на банковский кредит. Когда стройка завершена, счета эскроу раскрываются: банк забирает своё (тело кредита и проценты), а застройщик получает остаток — свою прибыль.
Так вот, разрыв между задолженностью по проектному финансированию и объёмом средств на счетах эскроу в 62% означает, что на каждые 100 рублей, которые застройщик взял в долг у банка, на счетах эскроу лежит всего 38 рублей от продаж квартир, а остальные 62 рубля — это непокрытый долг, на который "капают" огромные проценты по повышенной ставке. Долг растёт буквально на глазах.
По данным ЕРЗ.РФ, во втором квартале 2024 года покрытие задолженности средствами на эскроу-счетах составляло 88% , а во втором квартале 2025 года упало до 71% . При этом ставка по кредитным договорам выросла с 6,9% до 10,8% . Прогнозируемое дальнейшее падение до 62% к концу 2026 года означает, что финансовая нагрузка на девелоперов продолжит усиливаться.
Итого, что мы имеем:
- льготная ипотека отменена, рыночная недоступна для 83% населения.
- по данным ДОМ.РФ, на начало 2026 года в целом по России нераспроданным оставалось 68–69% строящегося жилья — это рекордный показатель за всю историю наблюдений.
Таким образом, повышая цены на новостройки за последние несколько лет, застройщики не только убили спрос на жилье, но и добавили себе проблем в виде растущего разрыва между задолженностью по проектному финансированию и объёмом средств на счетах эскроу. И сейчас они вынуждены массово давать скидки, чтобы хоть как-то стимулировать спрос. Так, по данным «Яндекс Недвижимости», в феврале 2026 года доля квартир с дисконтом в новостройках Москвы и Подмосковья достигла 81% , а средний размер скидки составил 3,6 млн рублей .
Но проблема в том, что даже распродажа со скидками не гарантирует, что набранных на эскроу-счетах денег хватит для покрытия кредитов. И тогда девелоперы будут стоять перед жёстким выбором:
- Либо срочно продавать оставшиеся квартиры с огромными скидками (иногда ниже себестоимости), лишь бы получить хоть какие-то деньги и отдать долг банку.
- Либо банкротиться.
Думаете, это нереалистичный сценарий? Посмотрите на Китай. Крупнейшие китайские девелоперы (например, Evergrande) уже несколько лет проходят через банкротства и принудительную распродажу квартир, толкая цены вниз. Российский же рынок новостроек только начинает входить в эту фазу.
Фактор 6. Инвестиционные квартиры — бомба замедленного действия
Рассмотрим еще один взрывоопасный фактор, который способен превратить плавное снижение цен в настоящий обвал. Речь об инвестиционных квартирах.
По данным Росреестра, в России насчитывается 9,3 млн незарегистрированных квартир. Это помещения, построенные по договорам долевого участия, переданные гражданам, но так и не оформленные в собственность. Формально люди имеют право пользоваться этими квартирами, но юридически не являются их владельцами — и, соответственно, не платят налог на имущество.
И это только бесхозные инвестиционные квартиры. А если к ним добавить еще миллионы уже зарегистрированных квартир, купленных в новостройках, то общий объем инвестиционных квартир будет еще больше.
Важно различать две категории инвесторов:
- "Старые" инвесторы — покупали квартиры на этапе котлована в 2020–2024 годах, часто с льготной ипотекой под 5–8%. Они составляют основную массу накопленного предложения и пока "сидят" в активе, ожидая выхода.
- "Новые" инвесторы — те, кто покупает сейчас. Их количество заметно сократилось. Так, в 2025 году доля инвестиционных сделок в Москве рухнула: в комфорт-классе — до 2,2% (падение в 8 раз по сравнению с 2023 годом), в бизнес-классе — до 6,5% (падение в 4,3 раза), в премиальном — до 7,6% (падение в 2,5 раза).
Это означает, что новые инвесторы практически перестали заходить на рынок. Однако те, кто покупал квартиры 2–6 лет назад в расчете на быструю перепродажу, пока никуда не делись — они продолжают держать эти активы.
Триггером для массовой распродажи инвестиционных квартир могут послужить следующие факторы:
1. Ценовая ловушка
Инвесторы, покупавшие квартиры в ипотеку на этапе котлована в расчёте на быструю перепродажу, оказались в ловушке: реализовать объект выше цены покупки сегодня максимально сложно (в том числе из-за ценового разрыва между первичкой и вторичкой). В скором времени такие инвесторы начнут избавляться от своих квартир, так как длительное обслуживание ипотечного кредита "съедает" всю потенциальную доходность, которая могла быть получена от быстрой продажи.
2. Риск принудительной регистрации
Правительство, в целях борьбы с огромным дефицитом бюджета и увеличения налоговых поступлений, уже давно начало работу по "закручиванию гаек". Так, с 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 487-ФЗ, обязывающий застройщиков самостоятельно подавать документы на регистрацию права собственности за дольщиков по новым договорам. Однако важно понимать: этот закон распространяется только на акты приема-передачи, подготовленные с 1 марта 2025 года. Для "старых" объектов, переданных гражданам до этой даты, но так и не оформленных в собственность, обязанность регистрации по-прежнему лежит на самом владельце. Именно эти квартиры составляют основную массу из 9,3 млн незарегистрированных объектов, о которых сообщил Росреестр.
Тем не менее, государство уже обратило внимание на проблему. Замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий заявил, что отсутствие регистрации приводит к выпадающим налоговым доходам муниципалитетов, и рекомендовал регионам активнее работать с такими объектами. Более того, в отдельных субъектах к подобной недвижимости уже применяют нормы о бесхозяйном имуществе: как только фактическому владельцу направляют информацию о возможном изъятии квартиры в муниципальную собственность, он сразу её регистрирует и начинает платить налоги .
Если государство усилит контроль за "бесхозными" инвестиционными квартирами (например, через ужесточение налогового администрирования или расширение практики признания их бесхозяйными), их владельцы столкнутся с необходимостью платить имущественный налог, который они до сих пор не платили. Эти незапланированные дополнительные расходы в виде имущественного налога могут оказаться не "по карману" многим инвесторам, что в конечном итоге вынудит их выставить на продажу свои объекты.
Вывод
Таким образом, миллионы инвестиционных квартир в скором времени могут массово хлынуть на рынок. В условиях очень слабого спроса (льготной ипотеки нет, рыночная ипотека недоступна для большинства, доходы населения не растут) это может спровоцировать серьезное падение цен.
Еще один факт, на который стоит обратить внимание: объём просроченной задолженности по ипотеке достиг рекордных 265,6 млрд рублей по итогам 2025 года, увеличившись более чем на 100 млрд рублей за год. Если банки через аукционы начнут выводить на рынок залоговые квартиры в большом количестве, то это также создаст дополнительный "навес" предложения, который непременно окажет влияние на цены.
Фактор 7. Окончание СВО: экономика возвращается к реальности
Есть еще один фактор, о котором мало говорят, но который может стать спусковым крючком для обвала цен. Это окончание специальной военной операции.
Когда боевые действия завершатся (а это неизбежно произойдёт рано или поздно), экономика столкнётся с мощнейшим обратным шоком. И этому есть две причины:
1. Падение доходов участников СВО
Сейчас на фронте люди получают огромные деньги. Региональные и федеральные выплаты за время войны выросли многократно. Например, в Свердловской области единовременная выплата при заключении контракта увеличилась с 100 тыс. рублей в начале 2024 года до 3,1 млн рублей к весне 2025-го — это рост на 3000%. С учётом ежемесячного денежного довольствия и всех дополнительных выплат доходы участников СВО в разы превышают средние зарплаты "на гражданке".
С окончанием боевых действий доходы сотен тысяч людей сократятся до обычного уровня — 50–70 тыс. рублей. Огромный пласт вчерашних покупателей с "живыми" деньгами просто исчезнет с рынка.
2. Остановка ВПК
Сейчас военно промышленный комплекс работает на полную мощность. Заводы работают в три смены, люди получают сверхурочные, премии, высокие зарплаты. Смежные отрасли — металлургия, химия, электроника, автопром — тоже загружены госзаказами. После окончания СВО государственные заказы неизбежно сократятся. Да, частично они сохранятся для восполнения запасов, но того объёма, который был во время СВО, уже не будет.
Что будет дальше:
- Заводы ВПК перейдут на обычный режим работы, что приведёт к отмене сверхурочных и премий. Следовательно, доходы сотрудников упадут.
- Часть персонала попадёт под сокращение.
- Компании в смежных отраслях также потеряют заказы, что повлечёт за собой увольнения и падение заработков.
Люди, которые сегодня получают 150–200 тысяч рублей и планируют покупку квартиры, завтра будут получать 60–80 тысяч и думать лишь о том, как свести концы с концами.
Вывод
Окончание СВО приведет к следующим последствиям:
- Обрушит платежеспособный спрос — сократятся доходы демобилизованных участников боевых действий (после окончания кредитных каникул им придется платить по ипотеке, а их доходы на "гражданке" резко упадут ), а также работников ВПК и смежных отраслей, которые попадут под сокращения или лишатся сверхурочных и премий.
- Увеличит просрочку по ипотеке — это создаст дополнительный объем предложения на рынке в виде залоговых квартир, выставленных банками на торги.
Спрос падает, предложение растет. Что будет с ценами? Ответ очевиден.
Фактор 8. Мировой экономический кризис — пороховая бочка глобальной экономики
До сих пор мы говорили о внутренних факторах: отмена льготной ипотеки, недоступность рыночной ипотеки, демография, долги застройщиков, падение доходов населения, инвестиционные квартиры, окончание СВО. Но было бы наивно полагать, что Россия существует в изоляции от остального мира. А в мире сейчас происходят такие вещи, которые могут в любой момент обрушить глобальную экономику — и тогда наш рынок недвижимости получит такой удар, рядом с которым все описанные выше внутренние факторы покажутся цветочками.
Урок 2008 года: кризис приходит извне
Достаточно вспомнить мировой экономический кризис 2008 года, который начался с ипотечного пузыря в Америке, а затем перекинулся на остальной мир. Тогда падало абсолютно всё: акции, нефть, золото, сырьё. Недвижимость не была исключением.
В России, к примеру, цены на жильё упали в среднем на 20–25% в рублях . В долларах падение было ещё страшнее — 35–40% , потому что рубль сильно девальвировался. Москва, где перед кризисом цены взлетели до небес, пострадала сильнее остальных: падение достигало 30% в рублях и почти 50% в долларах .
Почему следующий кризис будет хуже
Надвигающийся мировой экономический кризис по своим масштабам может оказаться гораздо более разрушительным, чем кризис 2008 года. И вот почему.
Мировая экономика за последние 18 лет накопила кучу проблем, главная из которых — беспрецедентный долг. Долги на уровне правительств, корпораций и домохозяйств достигли таких величин, которые раньше казались немыслимыми.
Мировой долг в 2025 году достиг 348,3 триллионов долларов. Это примерно 308% мирового ВВП . Для сравнения: в 2008 году этот показатель был около 200%.
Итог
Недооценивать этот апокалиптичный сценарий я бы не стал. Риски высоки как никогда. Мировая экономика сегодня — это гигантская пороховая бочка, пропитанная долгами. И достаточно одной искры — военного конфликта, краха крупного банка, дефолта целой страны, — чтобы рвануло так, что мало не покажется.
В 2008 году падение в 20–25% в рублях казалось катастрофой. В следующий раз цифры могут быть гораздо страшнее. Потому что долгов больше, пузыри больше, а ресурсов для спасения — меньше.
Заключение
Мы разобрали восемь факторов, которые могут обрушить рынок жилья.
Когда именно это произойдёт — сказать сложно. Застройщики, банки и правительство будут делать всё возможное, чтобы не допустить обвала цен. Но как бы они ни старались, предотвратить неизбежное ещё никому не удавалось.
Отсрочить — да. Отменить — нет.
Спасибо
Спасибо за просмотр. Если вам понравилась статья, то буду благодарен вам за лайк и подписку, тем самым вы вдохновите меня на написание нового, не менее интересного и полезного контента.
Если вам интересна тема недвижимости, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема инвестиций и трейдинга, то советую к прочтению мою подборку.
Если вас интересует тема долгосрочных инвестиций, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема обманов и разводов, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема банков и их разоблачений, то советую к прочтению мою подборку.