Введение
Друзья, хочу поделиться своими мыслями относительно будущего цен на жильё в России.
Это наболевшая для многих тема, которая требует детального разбора. Материал получился объёмным — я насчитал 8 факторов, способных обрушить рынок. Поэтому я разбил статью на две части, чтобы вам было легче читать.
В первой части мы разберём четыре фактора, связанные со спросом: почему люди перестали покупать жильё.
Во второй части мы поговорим об оставшихся четырёх факторах, которые могут послужить спусковым крючком и окончательно обрушить рынок жилья.
Запаситесь терпением, усаживайтесь поудобнее — мы начинаем.
Фактор 1. Льготная ипотека, которая разогнала цены, отменена
Что льготная ипотека сделала с ценами
В апреле 2020 года, в разгар пандемии, государство запустило программу льготной ипотеки с господдержкой. Изначально ставка составляла 6,5%, и программа должна была действовать всего несколько месяцев. Но её продлевали снова и снова — в итоге она проработала 4 года, до 1 июля 2024 года.
За это время было выдано более 1,6 миллиона кредитов на общую сумму около 6 триллионов рублей. На пике, в конце 2023 года, доля льготных программ в общем объёме выдач достигала 80–90%. Рынок подсел на дешёвые кредиты как на иглу.
Эффект превзошёл все ожидания. За 5 лет (2020–2025) цены на новостройки в крупных городах выросли минимум вдвое. В среднем по стране новостройки подорожали в 2,5 раза. При этом рост зарплат за тот же период был гораздо скромнее. Доступность жилья для обычных семей не выросла — она упала. Льготная ипотека стала не инструментом решения жилищного вопроса, а насосом, перекачивающим деньги в карманы застройщиков.
Что изменилось после отмены
1 июля 2024 года массовую льготную ипотеку отменили. Остались только адресные программы: семейная, IT, дальневосточная, сельская. Но их целевая аудитория значительно меньше той массы людей, которая могла взять обычную льготную ипотеку .
Результаты не заставили себя ждать:
- Объёмы ипотечного кредитования за год (июль 2024 – июнь 2025) сократились почти в 2 раза — на 49,2%
- Рыночная ипотека (без господдержки) рухнула в 2,8 раза
- В некоторых компаниях доля ипотеки в сделках упала с 90% до 52%
- Продажи в массовом сегменте снизились на 50–60%
Вице-премьер Марат Хуснуллин в конце 2024 года дал мрачный прогноз: последствия отмены льготной ипотеки начнут по-настоящему ощущаться в 2027–2028 годах.
Дальнейшие ужесточения
С 1 февраля 2026 года вступают в силу новые ограничения: вводится принцип "одна льготная ипотека на одну семью". Раньше супруги могли оформлять по два льготных кредита — теперь нет.
По прогнозам экспертов, из-за ужесточения программы до 30% покупателей могут выпасть из льготной ипотеки, а рынок первичного жилья в 2026 году сократится на 20% и более.
Вывод
Главный насос, который качал деньги в недвижимость, не просто ослаб — его отключили. Рынок лишился искусственного дыхания.
Фактор 2. Рыночная ипотека стала недоступной для большинства
Проблема 1. Неподъёмные ежемесячные платежи
Раньше, помимо льготных программ, люди могли брать обычную рыночную ипотеку. Когда ключевая ставка ЦБ была низкой, рыночные ставки тоже были приемлемыми — 8–10% годовых. Это тоже создавало спрос.
Сейчас ситуация кардинально изменилась. Ключевая ставка ЦБ остаётся высокой, поэтому рыночная ипотека стоит очень дорого — порядка 18–20% годовых.
Давайте посчитаем, что это значит для обычной семьи. Допустим, вы хотите купить скромную квартиру. Ежемесячный платёж по рыночной ипотеке составит около 60 тысяч рублей. Чтобы банк одобрил такой кредит, ваш официальный доход должен быть не меньше 100–120 тысяч рублей в месяц (банки обычно требуют, чтобы платёж не превышал 40–50% от дохода).
А теперь вопрос: сколько людей в России получают 100+ тысяч?
Официальная статистика даёт чёткий ответ. По данным на февраль 2026 года, средняя зарплата по стране составляет около 98–100 тысяч рублей. Но средняя зарплата — это "средняя температура по больнице". Она сильно завышена из-за высоких доходов небольшой группы людей. Реальную картину показывают другие показатели:
- Медианная зарплата (половина получает меньше, половина — больше) — всего 70 000 рублей
- Модальная зарплата (самая распространённая) — 50 000 рублей
Исследования также показывают, что у 58% россиян доход ниже 60 тысяч рублей в месяц, а у 43% — меньше 45 тысяч. Доля тех, кто получает больше 100 тысяч, составляет лишь около 16–17% населения.
Таким образом, ежемесячный платёж по рыночной ипотеке уже неподъёмен для 83–84% работающих россиян. А значит, подавляющее большинство даже не может претендовать на ипотеку в одиночку.
Проблема 2. Заградительный первоначальный взнос
Но проблема не ограничивается ежемесячными платежами. Есть ещё одно, не менее серьёзное препятствие — требования банков к первоначальному взносу.
Чтобы при средних по региону зарплатах заёмщику одобрили рыночную ипотеку на небольшую однокомнатную квартиру в новостройке, в качестве первоначального взноса в разных мегаполисах России потребуется накопить от 2,45 млн до 9 млн рублей.
Для сравнения: на конец 2025 года средняя сумма сбережений в банках на одного работающего жителя страны составила около 877 тысяч рублей. Этого явно недостаточно даже для минимального взноса.
Причём важно понимать: снижение ключевой ставки существенно не изменит ситуацию с первоначальным взносом. Почему? Потому что размер первоначального взноса, в отличие от ежемесячного платежа, напрямую не зависит от динамики ставки. Людям всё равно нужно будет где-то взять миллионы рублей — а их просто нет.
Вывод
Если льготная ипотека была отключена как основной насос, то рыночная ипотека сейчас работает на минимальных оборотах. Она просто никому не по карману — ни по ежемесячным платежам, ни по первоначальному взносу.
Фактор 3. Реальные доходы населения перестали расти
Центральный банк России даёт неутешительный прогноз на 2026 год: номинальные доходы вырастут примерно на 8,4%, но с учётом инфляции реальный прирост составит всего около 2,7%. То есть покупательная способность населения практически не увеличится.
В Госдуме оценки ещё более консервативные: зампред комитета по бюджету и налогам Каплан Панеш заявил, что реальные доходы россиян в 2026 году вырастут лишь на 1-2%.
Объяснение простое: компании упираются в предел маржинальности и переходят к оптимизации структур и штатов. Дополнительные ограничения — рост налоговой нагрузки и сохраняющиеся высокие процентные ставки. На этом фоне ускорять индексацию зарплат бизнесу просто невыгодно.
Темпы роста цен на недвижимость значительно опережают инфляцию и рост зарплат. Так, за последние 10 лет цены на новостройки выросли в 3,5 раза, а средние зарплаты — всего в 2,5 раза. Это значит, что естественная платежеспособность населения (соотношение цен и доходов) упала примерно в 1,4 раза за этот промежуток времени. Фактически она упала ещё больше, потому что Росстат оперирует средней зарплатой, а не медианной. А медианная зарплата, как вы помните, составляет всего 70 тысяч рублей против средней в 100 тысяч. Средняя зарплата чувствительна к "выбросам" — экстремально большим доходам небольшой группы людей, которые искажают реальную картину.
И здесь возникает закономерный вопрос: если реальные доходы населения фактически стагнируют, откуда взяться деньгам на покупку квартир по растущим ценам?
Фактор 4. Демография — тихий убийца спроса
Есть фактор, о котором часто забывают, но он самый мощный в долгосрочной перспективе. Речь о демографии.
Население России не растёт уже 41 (!) год — с 1985 года численность только снижается, а в последние годы естественная убыль ускорилась. Одновременно население стремительно стареет: средний возраст россиянина приближается к 41 году.
Ситуация будет лишь усугубляться. Всё меньше пар решаются на детей, в том числе из-за недоступности жилья и экономической неопределённости.
Таким образом, с одной стороны мы имеем стремительно стареющее население России, которое за последние 41 год так и не выросло, а с другой - десятки миллионов квартир, построенных за это время. Это привело к значительному росту жилой площади в расчете на одного человека.
Огромный жилой фонд начинает переходить к немногочисленному молодому поколению бесплатно — по наследству от родителей и прародителей. А когда жильё достаётся даром, стимул входить в многолетнюю ипотечную кабалу исчезает.
Вывод: рынок в скором времени придёт к ситуации, когда предложение жилья станет избыточным. И причина не в том, что много строят, а в элементарном отсутствии покупателя: молодёжи мало, и у неё уже есть где жить.
Итог первой части
Мы разобрали четыре фактора, которые уже сегодня практически уничтожили платёжеспособный спрос на жильё.
Вывод неутешителен: покупателей больше нет. Но это только половина картины. Во второй части мы поговорим об оставшихся четырёх факторах — тех самых спусковых крючках, которые могут окончательно обрушить рынок.
Спасибо
Спасибо за просмотр. Если вам понравилась статья, то буду благодарен вам за лайк и подписку, тем самым вы вдохновите меня на написание нового, не менее интересного и полезного контента.
Если вам интересна тема недвижимости, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема инвестиций и трейдинга, то советую к прочтению мою подборку.
Если вас интересует тема долгосрочных инвестиций, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема обманов и разводов, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема банков и их разоблачений, то советую к прочтению мою подборку.