Сегодня мы посмотрим достаточно необычный объект. Речь идёт о квартире по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский проспект, 15. Это доходный дом барона Фредерикса, построенный в 1830 году в стиле классицизма. Само здание уже заслуживает внимания, но есть у него одна особенность, которая выделяет его даже на фоне богатой архитектурной истории Петербурга.
Самый большой двор-колодец города
Главная особенность этого дома — именно здесь находится самый большой двор-колодец в Санкт-Петербурге. Для тех, кто не знаком с этим термином, поясню: двор-колодец — это внутренний двор, который полностью образован одним зданием, без участия соседних корпусов.
Именно такая конфигурация здесь и реализована. Один огромный дом формирует замкнутое пространство двора, что и делает его крупнейшим подобным примером в городе.
Ощущения внутри довольно специфические. С одной стороны — масштаб, с другой — характерная петербургская камерность. Именно такие пространства и создают тот самый узнаваемый дух старого Петербурга, который невозможно спутать ни с одним другим городом.
Общие характеристики квартиры
Квартира, которую мы сегодня посмотрим, расположена на последнем, пятом этаже. Её площадь составляет около 100 квадратных метров, а внутри находятся четыре комнаты.
Это достаточно типичная коммунальная квартира, где каждая комната живёт своей отдельной жизнью, а пересечение жильцов происходит в местах общего пользования — на кухне, в коридорах и санузлах.
Но сегодня мне хотелось бы поговорить не столько про конкретно эту квартиру, сколько про коммунальные квартиры в целом, особенно если рассматривать их с точки зрения покупки для личного проживания. И даже если речь не идёт о покупке самой коммуналки, важно понимать, какие риски могут существовать, если такие квартиры есть в вашей парадной.
Юридические нюансы коммунальных квартир
Я не буду говорить о банальных вещах вроде насекомых или бытовых проблем. Клопы и тараканы, если честно, могут появиться где угодно — даже в новых домах, если их туда случайно привезли сами жильцы. Гораздо интереснее юридические моменты.
Первый важный аспект — это сложность согласования сделок. В коммунальной квартире всегда может остаться один единственный собственник какой-нибудь самой маленькой комнаты, который способен полностью разрушить всю сделку. Если договориться с ним не получится, покупка всей квартиры может оказаться невозможной.
Особенно высокий риск возникает, если квартира выкупается по комнатам. В этом случае можно оказаться в крайне сложной юридической ситуации, когда часть квартиры уже выкуплена, а часть — нет, и дальнейшие действия оказываются практически тупиковыми. И тогда всё начинает зависеть уже не от закона, а от человеческих отношений.
Технические особенности коммуналок
Второй важный момент — инженерные коммуникации. В коммунальных квартирах они устроены совершенно иначе, чем в обычных квартирах. Например, часто отсутствуют розетки в местах общего пользования, а значит при покупке почти всегда приходится полностью переделывать электрику.
Также нужно понимать, что состояние коммуникаций в коммуналках зачастую хуже, чем в обычных квартирах. Причина проста — ответственность распределена между несколькими собственниками, и по факту никто системно не отвечает за состояние труб, проводки и других инженерных систем. Поэтому ремонты часто носят точечный характер: где-то поменяли кусок трубы, а остальное оставили как есть.
В итоге появляется большое количество переходников, соединений и временных решений. Я недавно лично видел подобные коммуникации в одной коммунальной квартире — водопровод выглядел настолько перегруженным соединениями, что было очевидно: полноценный ремонт там просто необходим. В противном случае вопрос протечек становится лишь вопросом времени.
Реальный объём будущего ремонта
Если рассматривать покупку коммунальной квартиры именно для жизни, нужно сразу понимать: переделывать придётся практически всё. Это касается не только инженерных систем, но и планировки. В таких квартирах часто скрыто множество дефектов, которые маскируются косметическими ремонтами.
Делается это обычно для временного поддержания состояния, но к долгосрочным решениям такие меры, конечно, не приводят. Поэтому покупатель должен быть готов к капитальному ремонту — от коммуникаций до полной реорганизации пространства.
И тут уместно будет напомнить, что я уже 6 лет работаю юристом по недвижимости и риэлтором в Санкт-Петербурге, при этом часто занимаюсь именно квартирами в старом фонде.
Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моём телеграм канале, канале МАХ и группе ВК (не понимаю, что у нас блокируют, что нет, поэтому подписывайтесь, где вам удобно), в которых я также выкладываю фото- и видеообзоры различных квартир (в поиске: Владислас, qr-коды ниже):
Вид, ради которого всё это можно рассматривать
Если всё-таки вернуться к самой квартире, которую мы сегодня посмотрели, у неё есть и очень приятные особенности. Например, из окон открывается довольно красивый вид во внутренний двор. Он закрытый, зелёный и тихий для такой центральной локации.
Но самое приятное — это то, что из-за линии крыш можно увидеть купола Владимирского собора. Такой вид создаёт очень характерную петербургскую атмосферу, когда за обычными дворами неожиданно открываются силуэты исторических доминант города. И именно такие детали иногда становятся тем самым фактором, который заставляет людей рассматривать даже сложные объекты старого фонда.
Данную квартиру предлагают за 16 000 000 рублей. А в моём телеграм канале, канале МАХ и группе ВК вы найдёте обзоры нетривиальных квартиры со всей России (в поиске: Владислас, qr-код был выше). Если вам интересна тема недвижимости, архитектуры и реальных историй о квартирах — подписывайтесь и наслаждайтесь: