Город внаём: как доходные дома превратили Астрахань в большой городской улей

Есть в Астрахани один интересный городской закон.

Стоит пройти пару кварталов по старому центру - и обязательно наткнёшься на дом, который когда-то зарабатывал деньги.

Внутренний мир астраханских доходных домов... шумный, многогранный... навсегда вписавший свой след в историю города

Не лавка.
Не склад.
Не трактир.

А дом.

С виду обычное здание с балконами, окнами и иногда облупившейся штукатуркой. Но сто лет назад это был настоящий механизм по производству прибыли. Такие дома называли просто - доходные.

И если присмотреться к старой Астрахани внимательнее, становится понятно: город буквально состоял из таких домов.

💰 Когда дом работает лучше хозяина

Доходный дом строили не для того, чтобы в нём жить самому.

Дом Ветлугиной на Красной Набережной. Типичный "доходник" Астрахани. Подобные здания формировали плотную жилую ткань старой Астрахани.

Его строили, чтобы сдавать квартиры.

Схема была довольно простой:

Дом Мизанова на ул. Свердлова - яркий представитель модерна среди доходный домов.

• первый этаж - лавки или конторы
• выше - квартиры
• иногда во дворе ещё флигели

Хозяин получал арендную плату, а дом годами приносил доход.

По сути это был инвестиционный проект XIX века.

В Петербурге такие дома вырастали целыми кварталами. Москва тоже быстро подхватила эту моду.

Но и провинция не отставала. Особенно если речь шла о городе, где деньги буквально текли рекой.

А Астрахань как раз таким городом и была.

🪙 Когда Астрахань была настоящим Эльдорадо

Сегодня Астрахань кажется тихим южным городом. Но в XIX веке это было место, куда люди ехали за быстрым капиталом.

Город стоял на перекрёстке торговых путей.

Вот она, бойкая, яркая, красочная Астрахань... город как рынок, на котором продавали, общались, жили и весьма активно торговались.

Здесь сходились:

• Волга
• Каспий
• восточные караванные дороги

Через Астрахань проходили:

• рыба
• икра
• соль
• ткани
• табак
• специи
• восточные товары

Городская набережная когда-то тоже представляла из себя место активного движения людей и товаров.

Город напоминал огромный рынок, где можно было встретить кого угодно:

русских купцов, армянских торговцев, татарских предпринимателей, персидских купцов, калмыцких скотоводов.

Типичные представители Астраханской губернии 1880-х годов: армянин, калмык, персиянин, русский, киргиз и татрин. Угадали, кто где?

И люди сюда ехали.

Много людей.

Кто-то открывать лавку.
Кто-то работать приказчиком.
Кто-то начинать торговое дело.

И всем этим людям нужно было где-то жить.

🏗️ Доходные дома появились не сразу

Интересно, что в Астрахани доходные дома возникли не так быстро, как в столицах.

Причина простая - земли было много.

Можно было построить обычную усадьбу и жить спокойно.

Но к концу XIX века ситуация изменилась.

Население росло.
Центр города уплотнялся.
Торговля кипела.

И постепенно стало ясно:

На жилье можно неплохо зарабатывать.

Так в Астрахани начали появляться настоящие доходные дома.

🏛️ Торговые подворья - астраханский прообраз доходных домов

У нашего города, как обычно, был свой путь.

Если в Петербурге строили многоквартирные дома, то в Астрахани прообразом первых доходных домов можно считать торговые подворья.

Персидское торговове подворье. Здание-прородитесль возникших позже доходных домов

Это были огромные комплексы, где:

• на первом этаже располагались лавки и склады
• во дворе кипела торговая жизнь
• на втором этаже жили купцы с семьями

А вот так когда-то выглядело индийское подворье. Сейчас от него, увы, мало что осталось.

Внутри были:

• арочные проходы
• галереи
• дворы
• склады
• жилые комнаты

По сути это уже были доходные дома по-астрахански.

🗺️ Где в Астрахани строили доходные дома

Если пройтись по историческому центру, можно заметить интересную закономерность.

Доходные дома появлялись там, где кипела жизнь.

🏛 Белый город

Самые ранние доходные дома сосредоточены именно здесь.

Дом Эдильханова - доходный дом Белогого города. Минимум украшений на фасаде и максимум дохода. Вот такая "рабочая лошадка" старой Астрахани.

Это старый центр Астрахани, где формировалась плотная городская застройка.

Здесь стоят дома:

• Репиных

• Мизинова

• Агамжановых

• Эдильханова

Именно здесь можно почувствовать, как купеческая Астрахань превращалась в город аренды.

🌊 Набережные Кутума

Следующий пояс доходных домов - районы вдоль городских каналов.

Кутум - когда-то яркий, полный движения и жизни. Сюда стекалась добрая терть города для торговли и для жизни.

Здесь здания часто выглядели как целые усадьбы с внутренними дворами.

Со стороны улицы - парадный фасад.
Во дворе - галереи, лестницы, флигели.

На Красной набережной можно увидеть дома:

• Губина

• Казакова

• Макарова

• Мелькумова

⚓ Коса - самый модный район

К началу XX века самым фешенебельным районом города стала Коса.

Улица Никольская: узнаете хоть один дом?

Здесь открывались:

• банки
• гостиницы
• рестораны
• дорогие доходные дома

Но район был контрастным.

А вот так когда-то выглядела улица Шоссейная, более известная астраханцам как улица Адмиралтейская.

Рядом с роскошными фасадами находились портовые кварталы, где жили матросы, грузчики и приезжие торговцы.

Именно на границе этих миров стоит знаменитый:

доходный дом Кононова

Еще один "доходник" на Косе, о котором тоже была статья - не менее интересный дом Халафова.

🧱 Доходные дома в Астрахани: целая архитектурная вселенная

Если внимательно присмотреться к старым доходным домам Астрахани, становится ясно: они никогда не были одинаковыми.

Красавец-дом Кононова - масштабный, помпезный. Хотя здесь было место не только состоятельным людям: во вдоре можно было найти квартиры и подешевле. Вот так доходный дом представлял из себя городской срез в миниатюре.

Конечно, все они строились ради одной цели - приносить доход. Но архитекторы и владельцы решали эту задачу по-разному. В результате в городе сложилось несколько типов доходных домов, каждый из которых по-своему отражал и климат Астрахани, и её торговый характер.

Самыми распространёнными можно назвать три типа.

🏛 Галерейные дома - астраханские «караван-сараи»

Пожалуй, самый характерный для нашего города тип - галерейные дома, которые иногда сравнивают с восточными караван-сараями.

Доходный дом караван-сарайного типа... вот так, или примерно так выглядели такие дома.

И это сравнение не случайно.

Такие дома строились вокруг закрытого внутреннего двора. Со стороны улицы здание выглядело довольно строго: фасад, окна, иногда арочный проезд. Но стоило пройти через ворота - и человек попадал в совершенно другой мир.

Внутри находился двор, вокруг которого располагались наружные галереи. По этим галереям жильцы попадали в свои квартиры.

Еще одна варианция на тему караван-сарайных домов: длинные гелереи и замкнутый двор - типичные признаки таких домов.

Галерея служила одновременно:

• коридором,
• балконом,
• местом общения соседей.

Именно здесь разворачивалась значительная часть жизни дома.

Здесь сушили бельё, разговаривали, ставили цветы, иногда даже готовили еду.

Такая планировка имела и практический смысл. Астраханский климат жаркий, и открытые галереи обеспечивали вентиляцию и движение воздуха, делая квартиры более прохладными.

Открытые переходы служили одновременно коридорами, балконами и местом общения соседей.

Кроме того, такая система позволяла разместить большое количество небольших квартир вокруг двора - что было выгодно владельцу.

Поэтому галерейные дома можно считать самым «астраханским» типом доходной застройки.

🪜 Дома с квартирами вокруг лестницы

Совсем по-другому были устроены более дорогие доходные дома.

А вот так примерно выглядит доходный дом, с квартирами вокруг лестницы.

Здесь главным элементом становилась парадная лестница. Квартиры располагались вокруг неё, а вход в них осуществлялся через внутренние коридоры или небольшие площадки.

Такая схема была ближе к столичным доходным домам Петербурга и Москвы.

У неё было несколько преимуществ:

• квартиры были более изолированными
• в доме появлялась парадная часть
• жильё считалось более престижным

В домах лестничного типа квартиры располагались вокруг главной лестницы, образуя компактную планировку.

Парадная лестница часто становилась настоящим украшением здания. Её оформляли:

Лестницы в таких домах говорили о многом: деревянная в доме попроще, чугунная - в домах для состоятельных людей. А на данном фото классический середняк - лестница жестяная. В таких домах жил крепких средний класс.

• чугунными перилами,
• лепниной,
• декоративными плитами,
• витражными окнами.

Такие дома чаще всего строились для состоятельных жильцов: купцов, чиновников, врачей, инженеров.

В них квартиры были просторнее, с высокими потолками и большими окнами.

🐝 «Соты» - дома для недорогого жилья

Существовал и третий тип доходных домов, который условно можно назвать сотоподобным.

Приблизительная схема сотоподобного дома. Каждая дверь вела в отдельную квартиру или комнату - иногда очень небольшую, но зато доступную по цене.

Такие здания представляли собой настоящий лабиринт из маленьких квартир и комнат.

Планировка напоминала пчелиные соты:

много небольших помещений, соединённых коридорами или галереями.

Здесь жили:

• рабочие,
• приказчики,
• сезонные торговцы,
• приезжие.

Квартиры могли состоять всего из одной-двух комнат, иногда даже без отдельной кухни.

Главным преимуществом такого жилья была низкая цена. А для владельца это означало возможность разместить в доме максимальное количество жильцов.

Поэтому такие дома тоже были выгодными.

🏗 Смешанный вариант - типичная астраханская особенность

Но самое интересное заключается в том, что в Астрахани редко встречаются дома, которые строго соответствуют только одному типу.

Знаменитые стекленные веранды Астрахани: внутри он смотрятся даже лучше чем снаружи.

Очень часто архитекторы использовали смешанные схемы.

Например:

• парадная часть дома могла быть устроена вокруг лестницы,
• а во дворе появлялись галереи с более дешёвыми квартирами.

Или наоборот:

со стороны улицы располагались большие квартиры, а во флигелях двора - маленькие комнаты для арендаторов попроще.

Такая гибкость объяснялась просто.

Доходный дом должен был приносить прибыль. А значит, в нём старались разместить жильё разного уровня - от относительно дешёвого до вполне престижного.

В результате многие астраханские дома представляли собой настоящие многоуровневые системы, где под одной крышей могли жить люди совершенно разных достатков.

📰 Как люди искали жильё в дореволюционной Астрахани

В начале XX века самый простой способ снять квартиру - открыть городскую газету.

До революции было нескнолько способов поиска жилья. Из них самыми популярными было "сарафанное радио" и, конечно же, объявления в газете.

Газеты были буквально заполнены объявлениями о сдаче жилья: от просторных квартир в центре до небольших комнат во дворах доходных домов.

Часто встречалась формулировка:

«Сдаются квартиры со всеми удобствами…»

Но «все удобства» тогда означали совсем не то, что сегодня. Обычно речь шла о:

• печном отоплении
• отдельной кухне
• иногда водопроводе
• хозяйственных постройках во дворе

Если квартира имела водопровод, это обязательно подчёркивали:

«С кухней и водопроводом».

Такое жильё автоматически считалось более дорогим и комфортным.

🌬️ Что было важно для астраханских квартир

Для Астрахани главной проблемой жилья была не сырость, а сильная летняя жара.

Поэтому в объявлениях часто подчёркивали особенности, которые делали квартиру прохладнее:

• высокие потолки
• большие окна
• расположение во двор
• проветриваемые галереи

Именно поэтому многие доходные дома строились вокруг внутренних дворов, которые создавали тень и движение воздуха.

Открытые галереи в астраханских домах были не только коридорами, но и частью повседневной жизни. Здесь сушили бельё, ставили сундуки и хозяйственную утварь, а вечерами соседи выходили поговорить и подышать прохладой двора.

Галереи и открытые переходы помогали естественно проветривать дом.

🏠 «Квартира во двор» - не всегда хуже

Интересно, что запись в объявлении:

«Квартира во двор»

не всегда означала дешёвое жильё.

В торговых районах улицы были шумными: лавки, телеги, погрузка товаров, трактиры. Поэтому тихий двор часто считался даже преимуществом.

🏡 Маленькие миры внутри дворов

Если заглянуть во двор старого доходного дома, можно увидеть удивительную картину.

Это были настоящие маленькие города внутри города.

Со временем открытые галереи нередко остекляли, превращая их в длинные светлые веранды. Такое пространство служило своеобразным буфером между улицей и квартирой: оно защищало дом от ветра, дождя и зимнего холода, а летом смягчало жару и сохраняло прохладу внутри помещений.

Во дворах:

• сушилось бельё
• играли дети
• работали мастерские
• хранились товары

В лавках продавали хлеб, рыбу, табак.

А на верхних этажах люди жили своей обычной жизнью.

⏳ Что осталось сегодня

Сегодня доходные дома Астрахани переживают разные времена.

Где-то осыпается штукатурка.
Где-то исчезают старые лестницы.
Где-то появляются пластиковые окна.

Но при этом дома продолжают жить.

Во дворах по-прежнему сушится бельё.
По старым лестницам всё так же поднимаются жильцы.
А окна всё так же смотрят на город.

И если присмотреться, становится понятно:

доходные дома - это не просто архитектура.
Это история города, который когда-то буквально сдавался внаём.

📌 Если вам интересны истории старых домов Астрахани - подписывайтесь на канал «Прогулки астраханского коромыслика».

А ещё больше историй, редких фото и городских находок я публикую в Telegram:

👉 https://t.me/koromyslik_astrakhan

Там мы продолжаем прогулки по старой Астрахани.