Покупатели выбирают средние этажи, а застройщики строят высотки
В 2025 году почти половина сделок с новостройками в Москве пришлась на квартиры на 2-11 этажах, но застройщики продолжают увеличивать долю высотных корпусов. Почему спрос и предложение расходятся - в материале.
Фотография: Restate.ru
В последние годы московский рынок новостроек оказался в ситуации, когда интересы покупателей и стратегия девелоперов все чаще расходятся. Несмотря на то что большинство сделок в 2025 году пришлось на квартиры на средних этажах, застройщики продолжают наращивать высотное строительство, практически вытеснив малоэтажные проекты из экспозиции.
Спрос на средние этажи: комфорт и прагматика
Почти половина всех сделок с новостройками в 2025 году пришлась на квартиры, расположенные между вторым и одиннадцатым этажами. Особенно востребованными оказались четвертый, третий и пятый этажи, на которые пришлось более 14% всех продаж. По данным «Коммерсант», покупатели объясняют такой выбор сочетанием приватности, оптимального уровня шума и удобства эксплуатации. Средние этажи воспринимаются как золотая середина: они защищены от уличной пыли и шума, но не вызывают дискомфорта, связанного с высотой.
Аналитики отмечают, что даже в высотных корпусах наибольший интерес вызывают квартиры на 9-12 этажах. Покупатели не готовы переплачивать значительные суммы за видовые характеристики верхних уровней, особенно если разница в цене достигает десятков процентов. В домах выше 30 этажей стоимость квадратного метра на верхних уровнях может превышать среднюю по корпусу на 8-68%.
Высотное доминирование: стратегия девелоперов
Пока покупатели ищут комфорт на средних этажах, девелоперы вынуждены реагировать на дефицит земельных участков и рост себестоимости строительства. В результате за два года доля высотных корпусов (25 этажей и выше) в структуре предложения выросла с 31,9% до 44,9%. Малоэтажные комплексы практически исчезли: если в 2023 году их доля составляла 17,2%, то к концу 2025 года - менее 1%.
Экономика проектов подталкивает застройщиков к увеличению этажности. За период с 2016 по 2025 год средняя высота новостроек в Москве выросла с 18 до 23 этажей. Рост себестоимости строительства, который за пять лет составил почти 91%, вынуждает девелоперов максимизировать количество продаваемых метров на ограниченных площадках. По оценке экспертов, именно этот фактор стал ключевым драйвером перехода к высотному формату.
Дисбаланс спроса и предложения сохраняется
Несмотря на устойчивый спрос на квартиры на средних этажах, структура предложения продолжает меняться в пользу высотных домов. По данным портала ЕРЗ.РФ, к декабрю 2025 года в экспозиции московского рынка было 603 корпуса, из которых почти половина - высотки. Аналогичные тенденции фиксирует и ЦИАН: доля корпусов высотой 41-95 этажей выросла до 18,8%.
Эксперты не ожидают, что в 2026 году ситуация изменится. Доля высотных проектов, скорее всего, останется высокой, а массовый возврат к среднеэтажным кварталам возможен только при появлении крупных новых площадок. Девелоперы продолжают ориентироваться на максимизацию дохода, даже если это не совпадает с предпочтениями покупателей.
Параллельно с изменением структуры предложения меняется и динамика цен на рынке. Анализ restate.ru указывает на то, что снижение стоимости квадратного метра на вторичном рынке в ряде районов Москвы связано с вымыванием дорогих объектов и изменением структуры предложения, что дополнительно подчеркивает влияние новых высотных проектов на весь рынок жилья.
Таким образом, московский рынок новостроек демонстрирует устойчивый разрыв между реальным спросом и девелоперской политикой. Покупатели продолжают выбирать средние этажи, но застройщики делают ставку на высотные корпуса, что формирует новые вызовы для рынка в ближайшие годы.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru