🏗 Жилищный рынок: кто выиграет от снижения ключевой ставки

Российский рынок недвижимости последние два года выглядит немного парадоксально. Высокая ключевая ставка, отмена массовой льготной ипотеки, постоянные разговоры о падении спроса — а продажи при этом продолжают расти.

📊 По итогам 2025 года количество зарегистрированных сделок по ДДУ увеличилось примерно на 6% г/г, а денежные поступления в отрасль выросли на 11%. И это уже без прежнего масштаба льготных программ. Более того, сделки без ипотеки выросли в 1,4 раза. Рынок, похоже, постепенно учится жить без дешевых денег.

🏦 Но куда интереснее то, что происходит сейчас вокруг ключевой ставки. На банковских депозитах находится уже более 65 трлн рублей. И большинство экономистов и аналитиков, с которыми я общался на конференциях и форумах за последний год, сходятся в одном: при снижении ключевой ставки часть этих денег неизбежно начнет искать новую доходность.

🏗 И недвижимость почти всегда оказывается одним из первых направлений для таких потоков. Это понятный актив, который защищает капитал от инфляции, может приносить арендный доход и воспринимается как «осязаемая» инвестиция.

📈 Фундамент для роста цен тоже постепенно формируется. С января 2024 года по данным Сбериндекса медианная зарплата в России выросла примерно с 49 тыс. до 70 тыс. рублей — почти +43%. Исторически цены на жилье довольно быстро догоняют динамику доходов населения, просто делают это с небольшим лагом.

☝️ Но главная интрига сейчас даже не на стороне спроса, а на стороне предложения. В 2025 году запуск новых проектов сократился на 12% г/г. Девелоперы стали осторожнее — высокая стоимость финансирования заставляет откладывать старт новых стройплощадок.

💼 И здесь начинает формироваться довольно классическая рыночная ситуация. Если спрос постепенно восстанавливается, а запуск новых проектов остается сдержанным, через некоторое время рынок сталкивается с дефицитом готового жилья.

📉 По прогнозам ДОМ.РФ, уже к концу 2026 года предложение квартир в высокой стадии готовности может начать сокращаться. А дальше обычно происходит ничто иное, как рост цен.

📊Если взглянуть на цифры, то только за январь–февраль 2026 года выдано 156 тыс. ипотечных кредитов (+84% г/г) на сумму 710 млрд руб. (+101% г/г). Причем начинает расти именно рыночная ипотека, а не только субсидированные программы. Банки выдали около 41 тыс. кредитов на 120 млрд руб., тогда как госпрограммы постепенно сокращаются.

🏗 Это означает, что рынок постепенно возвращается к более здоровой структуре спроса. На этом фоне особенно интересно выглядят девелоперы, у которых уже есть проекты в высокой степени готовности. Например, у компании АПРИ уровень стройготовности проектов около 64%, тогда как в среднем по рынку — примерно 43%. И это важная деталь: чем ближе объект к завершению, тем быстрее девелопер может вывести его на продажи и тем сильнее выигрывает от роста цен.

📊 При этом, в рамках новой стратегии, о которой писал в прошлом году , АПРИ довольно активно развивает региональные проекты и инфраструктуру, включая туристические направления. И многие регионы присутствия уже показывают неплохую динамику. Например, в Свердловской области объем строящегося жилья вырос на 19%, а цены на новостройки — почти на 15%. Недавно стартовали продажи в совместным с ДОМ.РФ проекте КРТ на острове Русский. Тут драйвером роста станет доступность ипотечных программ для Дальнего Востока.

📌 Резюмируя, рынок недвижимости сейчас выглядит как сжатая пружина. Высокая ставка замедлила запуск новых проектов, но спрос постепенно возвращается. И если цикл снижения ставок продолжится, баланс может довольно быстро сместиться в сторону продавцов. И, как писал выше, девелоперы с высокой степенью готовности проектов могут оказаться в самой выгодной позиции, когда рынок начинает новый цикл роста. Будем следить за операционными результатами эмитентов.

❤️ Если разбор оказался полезным — поддержите лайком.

⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
@investokrat