Декларационная кампания по налогам с доходов, полученных в 2025 году, в самом разгаре.
Предоставить декларацию в ФНС необходимо до 30 апреля 2026 года. И хоть время еще есть, но лучше уж сделать это раньше, чем платить штрафы и пени за нарушение установленных сроков.
Уверена, что многие из нас научились подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ онлайн через Личный кабинет налогоплательщика на сайте Налог.ру и с её заполнением ни у кого уже не возникает никаких проблем.
Однако, на практике я, как юрист по сделкам с недвижимостью, нередко сталкиваюсь со случаями, когда обязанности подавать налоговую декларацию у людей нет, а они - подают, или наоборот, что гораздо хуже, когда такая обязанность у людей есть, а они, послушав риэлтора, что налога не будет, не подают декларацию своевременно, тем самым обрекая себя на доначисление налогов, штрафы, пени, вплоть до уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ.
Многие налогоплательщики не знают, что если за три предыдущих года размер неуплаченных налогов в совокупности: от продажи недвижимости, аренды, других видов дохода, включая зарплату, составил более 2,7 млн.руб., и человек либо не подал налоговую декларацию вовремя либо подал её в срок, но исказил в ней информацию, то для него это может закончиться всё не только серьезными финансовыми потерями, но и получением судимости!
При этом, скорее всего никакого злого умысла у риэлтора не было. Он действительно мог не знать всех нюансов системы налогообложения. Всё знать невозможно. Даже ФНС не всегда может ответить однозначно на поставленный вопрос, а иногда разные отделения дают противоречивую информацию, особенно, если человек сам задает вопрос некорректно.
Отсюда и возникают все ошибки при расчете налогов.
В настоящей статье я расскажу лишь о самых распространенных ошибках налогоплательщиков, которые продали недвижимость, находящуюся в собственности меньше минимального срока владения, и о тех, которые получили дорогие подарки в виде недвижимости НЕ от близких родственников.
Вот, например, меня искренне удивляет непродуманное дарение недвижимости друзьям, знакомым или дальним родственникам. Это, конечно, прекрасно, когда солидный мужчина хочет сделать своей женщине подарок в виде квартиры в центре Москвы.
Или прабабушка дарит правнуку квартиру с целью избежать будущей «делёшки» наследства между остальными родственниками.
Но помимо дорогостоящего подарка, одаряемый, не являясь близким родственником дарителя, получает в комплекте обязанность уплатить налог в размере 13%-15% от кадастровой стоимости подаренного объекта. И здесь даже нельзя применить понижающий коэффициент.
Согласно п. 6 ст. 214.10 НК РФ при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества.
Рассмотрим пример.
Кадастровая стоимость подаренной квартиры 20.000.000 рублей.
Налог по дифференцированной шкале составит:
2.400.000*13%=312.000 рублей.
17.600.000*15%=2.640.000 рублей.
Итого одаряемый обязан уплатить в ФНС 2.952.000 рублей до 15 июля следующего года, после года, когда была получена квартира в дар.
Хорошо, если у одаряемого окажутся эти деньги, а если нет?
А у многих продавцов недвижимости жуткая путаница с пониманием как считать минимальные сроки владения, чтобы освободиться от обязанности платить налог с продажи объекта.
Кто-то, заключив договор ренты с пожизненным содержанием с иждивением ждет 5 лет, хотя срок минимального владения именного для такого договора ренты составляет 3 года.
Кто-то думает, что если по второй квартире, купленной в браке, титульным собственником в ЕГРН значится супруга, то для её мужа первая квартира является единственным жильем и должен примениться минимальный срок владения 3 года, вместо пяти лет.
Кто-то по наследству ждет с момента регистрации права собственности 3 года. Тогда как срок минимального владения по наследству начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.
А больше всего ошибок возникает с уплатой налогов с уступки прав требования по договору долевого участия. Почему-то многие цеденты (продавцы, уступившие права требования по ДДУ) считают, что на них распространяется правило исчисления сроков минимального владения с момента полного расчета с застройщиком.
Но это совсем не так.
Это правило будет действовать только для тех, кто принял объект долевого строительства по акту приема-передачи и зарегистрировал на него право собственности.
Все эти ошибки лишь верхушка айсберга.
Подводя итог сказанному, хочу всем участникам рынка недвижимости пожелать мыслить стратегически и обращать внимание не только на удобную локацию объекта и шикарный вид из его окна, но и юридическую и налоговую составляющую будущей сделки.
Налоги - дело тонкое!