Рынок первичной недвижимости в центральной части Москвы демонстрирует неравномерную, но в целом позитивную ценовую динамику - отдельные районы заметно опережают другие по темпам удорожания жилья. Совместное исследование, проведённое аналитиками компании "Метриум" и экспертами девелоперской группы MR, позволило выявить территориальные различия в изменении стоимости квартир в новостройках за последний год. Ключевой вывод: безусловным лидером по интенсивности роста цен стал Пресненский район, который существенно обошёл ближайшие локации по доле проектов с подорожанием.
Традиционные методы оценки, опирающиеся на усреднённые показатели по районам, не всегда дают достоверную картину: если с рынка уходят бюджетные предложения, а вместо них появляются элитные комплексы, средняя цена квадратного метра автоматически растёт, хотя внутри отдельных проектов изменений может и не быть. Чтобы исключить подобные искажения, специалисты разработали и применили особую методику расчёта - так называемый "органический рост". Суть подхода в том, что для давно представленных на рынке новостроек сравнивали текущую стоимость квадратного метра с ценой годичной давности. Для объектов, запущенных в продажу за последние 12 месяцев, использовали иной алгоритм: их стартовую цену сопоставляли со среднерыночными показателями по аналогичным по классу комплексам в том же районе или в целом по ЦАО на дату год назад. Такой подход позволил объективно оценить долю проектов, где реальная стоимость действительно увеличилась относительно предыдущего периода, вне зависимости от структуры предложения.
Пресненский район продемонстрировал наиболее впечатляющие результаты: из 14 новостроек, представленных на местном рынке, в 13 комплексах (то есть в 93 %) зафиксировано повышение цен. Лишь один проект отметился минимальным снижением - всего на 1 %, что не меняет общей картины уверенного роста. Особенно показательны данные по новым объектам: например, небоскрёб премиум‑класса "Оне" вышел на рынок с ценником 1,4 млн рублей за квадратный метр, что на 29% выше среднерыночной стоимости аналогичного жилья в районе годом ранее. В остальных новостройках Пресни разброс роста варьируется в широком диапазоне - от умеренных 2% до значительных 40%. В итоге усреднённая цена квадратного метра в новостройках района достигла отметки 1,4 млн рублей, подтверждая высокий спрос и инвестиционную привлекательность локации.
Денис Хазов, директор по продукту компании MR, подчёркивает: отсутствие стартового дисконта у многих новых проектов и их изначальная оценка выше аналогов - это признак высокой ликвидности и уникальных конкурентных преимуществ. По его мнению, объекты типа "Оне", объединяющие жилую и коммерческую функции, обладают значительным потенциалом дальнейшего удорожания и могут со временем приобрести статус коллекционных активов.
На второй строчке рейтинга расположился Басманный район: здесь цены выросли в 8 из 9 новостроек (89 % проектов). Примечательно, что динамика среди новых комплексов оказалась разнонаправленной. Один из них стартовал с существенным дисконтом в 24% относительно прошлогодних показателей, тогда как другой, напротив, оказался дороже на 36%. Такая поляризация отражает разные стратегии девелоперов, но общий тренд остаётся восходящим - средняя стоимость квадратного метра в районе сейчас составляет 1,18 млн рублей.
Бронзовые позиции поделили Мещанский и Тверской районы, где положительная ценовая динамика зафиксирована в 75 % проектов. В Мещанском (всего 4 комплекса) один застройщик применил небольшой дисконт в 2%, что не помешало району в целом показать рост. В Тверском снижение затронуло лишь один "возрастной" проект и один новый комплекс с изначально высокой скидкой. При этом по уровню цен район лидирует в округе: средняя стоимость квадратного метра здесь достигла 3,12 млн рублей, тогда как в Мещанском - 2,05 млн рублей.
Другие районы ЦАО демонстрируют более сдержанную динамику. В Замоскворечье рост отмечен в 73 % проектов, на Арбате и в Якиманке - в 71 %, в Таганском районе - в 67 %, в Хамовниках - в 60 %, а в Красносельском - в 50 %.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум", связывает устойчивый рост цен с сохраняющимся спросом в высокобюджетном сегменте. По её оценке, прирост стоимости в ряде комплексов за год составил 20-35%, а платёжеспособные покупатели не покидают рынок ЦАО. Эксперт отмечает, что высокие ставки по депозитам подталкивают состоятельных граждан к инвестициям в недвижимость: они конвертируют проценты по вкладам в квадратные метры. При этом значительная часть сделок по‑прежнему заключается с целью собственного проживания, что дополнительно поддерживает спрос на жильё в центре столицы.