Когда постоянно работаешь с недвижимостью, то появляются свои профдеформации. Например, кажется, что «ну не могут люди не знать про существование семейной или IT-ипотеки». Наверное, айтишникам точно так же кажется, что «ну не могут люди не знать о существовании бэкапов и не уметь настроить VPN». Просто каждый живёт в своём профессиональном пузыре. И пока ты внутри - всё очевидно. Стоит выйти наружу и выясняется: то, что очевидно для тебя, для других просто не существует. Кейс как раз про это. И, кстати, он еще не завершен, поэтому, как говорится, продолжение в следующих сериях.
К нам обратился клиент с запросом собрать портфель недвижимости на сумму около 100 млн ₽. Объекты должны быть с высокой строительной готовностью или даже на вторичном рынке, если так будет выгоднее. Плюс локации обязательно должны быть перспективные. Задача – не только получить максимальный пассивный доход от аренды, но и приумножить капитал. Такие запросы всегда сложные: нужно не просто найти объект в бюджете клиента под его стратегию, а собрать диверсифицированную комбинацию активов с учетом рисков, рассчитать график выхода по разным объектам.
В ходе самой первой беседы выяснилась важная деталь – клиент, как владелец IT-компании, подходит под IT-ипотеку, но о такой опции он даже не знал. А это уже совершенно другой уровень финансовой стратегии. Можно использовать льготную ставку, высвободить капитал и заставить деньги работать эффективнее.
Мы сразу решили подобрать небольшой объект в Подмосковье под айти-ипотеку под аренду. Поэтому важна была транспортная доступность. Решили остановиться на формате евро-2 в бюджете до 15 млн ₽. В подборку вошли четыре проекта: Страна Парковая, КИТ, Level Лесной и Тетрис. Помимо транспортной доступности, мы проанализировали цену за метр, динамику спроса и перспективы роста.
Страна Парковая в Мытищах: за 13,5 млн можно было купить евро-2 с отделкой и ключами в 2028 году. Звучит отлично, но ждать ключи долго, а транспортная доступность не лучшая, а значит под аренду лучше поискать другой вариант.
ЖК КИТ – еще один проект в Мытищах. Здесь похожая квартира стоила 11,5 млн без отделки. Дом уже сдан, и ж/д станция (МЦД) существенно ближе. Требовались дополнительные инвестиции в отделку и меблировку (около 4 млн ₽), аренда приносила бы 60-70 тыс. Неплохой вариант.
Level Лесной – довольно популярный ЖК под айти-ипотеку. До ближайшего метро 25 минут пешком, но это настоящее метро (станция Пятницкое шоссе), а отсюда и цена – от 13 млн ₽ за квартиру с предчистовой отделкой и ключами в 2027 году. Дополнительные инвестиции – около 3 млн ₽. При этом в аренде ставки держатся на довольно низком уровне из-за большого объема предложения в этом районе. В аренде аналогичные квартиры в соседних домах сейчас приносят порядка 50 тыс. Направление понравилось, но доходность – не впечатлила.
В Тетрисе (рядом с Красногорском) нашли евро-2, 40 м² без отделки, с ключами в 2026 году за 13,8 млн ₽, при средней цене на аналогичные квартиры в этом ЖК – от 15,3 млн. Разница – почти 1,5 млн рублей. Для рынка с уже высокой стадией готовности это аномалия. Застройщик распродавал пул с дисконтом. Транспортная доступность очень понравилась – до станции МЦД Павшино буквально пара минут. Аренда готовых евро-2 в этом ЖК приносит 60-70 тыс., и спрос довольно активный. Это явный фаворит в нашей подборке. До центра Москвы всего 45 минут. Западное направление – в 9 из 10 запросов клиенты просят именно его. К тому же здесь не стройка в поле, а сформированная среда: готовый район, собственный ТЦ, кинотеатр, школа, детский сад, парк, хорошая экология. Всё, что нужно для семьи.
И именно поэтому мы не стали покупать ту самую квартиру. Потому что брокеры всегда смотрят чуть шире. У застройщика в пуле квартир с дисконтом нашлась евро-трешка площадь, 52 м², угловая, два окна в кухне-гостиной с хорошими видовыми характеристиками. При этом цена была всего на 2 млн ₽ дороже – 15,4 млн ₽. Однако ликвидность такого варианта – выше. Под аренду такие квартиры покупают редко, а спрос есть. Клиенты согласились с нашими расчетами и даже не поехали смотреть объект.
Итого:
- Первоначальный взнос – 6 386 678 ₽
- Ипотека – 9 млн ₽
- Ежемесячный платёж – 53 960 ₽
В аренде такая квартира будет приносить 90 000 ₽ даже с посредственным ремонтом. Клиенты планируют качественную отделку, поэтому прогнозируем аренду на уровне 100–105 тыс. ₽ в месяц. Фактически аренда в два раза перекрывает ипотечный платёж и даёт дополнительный денежный поток.
Теперь самое главное: математика горизонта 5 лет. Прогноз стоимости квартиры с ремонтом – около 30 млн ₽. С учётом роста стоимости и арендного потока совокупная доходность проекта при использовании кредитного плеча (IT-ипотека) – почти 20% годовых.
Вот что делает грамотный подбор: не просто «купить квартиру», а выстроить финансовый инструмент с прогнозируемой доходностью. Первые 6,3 млн из 100 успешно освоены. Клиенты увидели нас в деле, и еще раз убедились в правильности своего решения собирать портфель недвижимости с помощью профессионалов. Вывод простой. Когда подбором занимается команда, которая считает, анализирует, знает рынок и умеет находить скрытые дисконты, инвестиция превращается в управляемый актив с понятной доходностью. А получить вашу личную консультацию от Смарент можно совершенно бесплатно – по этой ссылке.