Люди накопили денег, взяли ипотеку, купили участок.
Юристы банка и риелторского агентства сказали, что все «чисто».
Но через месяц пришли в администрацию за согласованием уведомления на стройку и получили отказ.
Это реальная история из Горячего Ключа (Краснодарский край).
История подробнее
Человек присмотрел участок в Горячем Ключе. Решил брать.
Перед покупкой проверили:
- ГПЗУ (градостроительный план) – там «черным по белому» написано: зонирование позволяет строить дом. Вот даже пятно застройки нарисовано;
- ЕГРН – никаких обременений, никаких зон, которые мешают стройке.
Участок и банк смотрел (там ипотека), и юристы из рилеторского агентства.
Подписали договор, оформили право собственности.
Через некоторое время после сделки новый собственник, будучи полностью уверенным в наличии у него права на застройку пошел в администрацию подавать уведомление о начале строительства.
И юристы банка, и агентства недвижимости все проверили, отказ казался невозможным.
Но нет. Администрация отказала в согласовании строительства буквально со следующими словами:
«пока вы сделку оформляли, в ЕГРН внесли новые данные. Теперь на вашем участке зона с особыми условиями использования. И она стройку запрещает».
Т.е. еще месяц назад участок был «золотым», а теперь на нем разве что картошку сажать можно.
Что теперь делать?
Вариантов у этого человека теперь немного. И все мягко говоря неоднозначные.
Первый вариант.
Судиться с администрацией и оспаривать отказ.
В теории есть зацепка: ГПЗУ действует три года. Значит, параметры застройки как бы «заморожены» на этот срок. Но практика по таким делам – вещь непредсказуемая. Судьи чаще встают на сторону администрации. Риск проиграть очень большой.
Второй вариант.
Забыть про уведомление, построить дом и попробовать зарегистрировать его по «дачной амнистии».
В теории шанс есть, на практике – призрачный.
А главное, тот, кто установил эту зону (ЗОУИТ), может потом подать в суд и потребовать снести дом как незаконный. И это вероятность высока.
В общем, в любой из вариантов имеют низкую, возможно даже околонулевую, вероятность успешного сценария.
Можно ли было это предвидеть?
Один из вопросов, который беспокоит нового собственника (покупателя): «почему мне никто не сказал? Я же юристам заплатил!».
Узнать наверняка, что завтра в реестре появится запрет, - нельзя.
Если только это не огромный химический завод, который строится прямо у вас под носом.
Но в его случае никакого завода рядом не было.
То есть ситуация «патовая»: сегодня все чисто, завтра — все пропало.
Лайфхак, который спасает такие сделки
Есть один способ подстраховаться. Безусловно, на 100% он не исключает риск, но его минимизирует. Я сам им пользуюсь и вам советую.
Состоит он в том, чтобы продавец подал уведомление о начале строительства и получил его согласование администрацией до сделки.
Единственная сложность – договориться с продавцом.
Наиболее вероятно, что продавец будет упираться и возражать. Ему хочется быстрее получить деньги.
Но если интуиция вам подсказывает, что участок, что называется, «мутный» - настаивайте.
Лучше потратить неделю-две на уговоры и беготню с документами, чем потом всю жизнь платить ипотеку за участок, на котором нельзя даже «сарай» поставить.
Почему это важно?
Потому что если администрация согласовала стройку текущему собственнику, то после покупки участка вы просто приходите и говорите: «Я новый хозяин, продолжаю стройку, вот вам документ от прежнего владельца».
Как я сказал, на 100% это не исключает риски, но существенно их минимизирует.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz