С 1 марта 2026 года вступили в силу масштабные поправки к Земельному кодексу РФ. Новый порядок определения видов разрешённого использования участков корректирует правила игры для собственников коммерческой недвижимости и инвесторов
В практике владельцев земли вопрос ВРИ всегда был источником рисков. Один регламент – одна трактовка, проект планировки – другая, лицензия – третья. В результате сделки тормозились, стройки зависали, а споры с органами власти растягивались на годы. Новые поправки направлены на устранение этой правовой неопределённости.
Единый подход к определению ВРИ
С 1 марта сведения о виде разрешённого использования фиксируются не только градостроительным регламентом. Закон расширил перечень документов, которые определяют ВРИ. Теперь это также лесохозяйственные регламенты, положения об особо охраняемых природных территориях, документация по планировке территории, лицензии и проектная документация при недропользовании, а для сельхозземель – специальные федеральные законы.
В ряде случаев документация по планировке территории получила приоритет перед регламентами. Это особенно важно при строительстве линейных объектов и размещении инфраструктуры в особых экономических зонах, где ранее возникали коллизии.
ВРИ закрепляется в договоре
Одно из ключевых изменений – обязательная фиксация основного вида разрешённого использования из ЕГРН в правоустанавливающих документах, включая договоры аренды. Это означает, что арендатор больше не вправе самостоятельно выбирать иной вид использования, если он не закреплён в договоре.
Дополнительно градостроительный регламент получил право устанавливать предельный процент площади участка под вспомогательный ВРИ. В отдельных регионах лимит уже установлен на уровне 25 процентов.
Объединение участков с разными ВРИ
Поправки разрешили объединять и перераспределять участки с разными видами разрешённого использования в случаях изъятия для публичных нужд или при недропользовании. Ранее Земельный кодекс прямо запрещал такие действия, что усложняло проекты комплексного развития.
При образовании новых участков собственник может сохранить совокупность исходных ВРИ, выбрать один из них либо установить новый по регламенту. В отношении участков под существующими зданиями приоритет отдан виду разрешённого использования самого объекта недвижимости, а не градостроительному регламенту. Это снижает риск признания использования несоответствующим формальным требованиям.
Самостоятельная подготовка схемы участка
Граждане и компании получили право самостоятельно готовить схемы расположения земельных участков как для участия в торгах, так и при предоставлении земли без торгов. Это позволяет не зависеть от бюджетных ограничений администрации при формировании участков и ускоряет вывод земли в оборот.
Также закреплён перечень видов деятельности, допустимых на любых участках независимо от установленного ВРИ и категории земель. Речь идёт об инженерных изысканиях, ремонте линейных объектов, возведении некапитальных строений и геологическом изучении недр. Для бизнеса это означает снижение административных барьеров на этапе подготовки проекта.
Дополнительная защита собственников
Закон усилил защиту владельцев земли от включения участков в проекты планировки под государственные объекты без формальных оснований. Теперь для такого включения требуется либо решение об изъятии, либо установление сервитута, либо договор комплексного развития территории, либо согласие собственника.
При этом собственники зданий, оказавшихся в границах таких проектов, сохраняют исключительное право на выкуп земельного участка без проведения торгов. Это важный инструмент для защиты активов при реализации публичных проектов.
Вывод
Поправки к Земельному кодексу формируют более структурированный и предсказуемый режим определения ВРИ. Для собственников коммерческой недвижимости это означает необходимость аудита текущего использования земли, договоров аренды и проектной документации с учётом новых требований.
Проведите проверку соответствия фактического использования участка данным ЕГРН и договоров.
Наш канал в Телеграм АВАНТА: право и коммерческая недвижимость