С лета прошлого года в свободное время консультирую ипотечных заемщиков в коммьюнити одного крупного экономического канала. Мини-пруф:
Так вот. Вопрос: «А что лучше досрочно гасить срок или платеж?» нет-нет да и проскальзывает. Видео про этот вопрос море. На Дзене статей пруд пруди. Да и чего уж там. Даже на сайтах крупных банков на вопрос пытаются ответить.
Только я нигде не увидел внятного объяснения. Внятный ответ вывел только после изучения с десятка ситуаций заемщиков. К сожалению, на заре канала сам во многом ошибался.
Погнали.
В первый раз тут? Вы на канале Молодой Ипотечник! В 2018 взял первую ипотеку на квартиру-студию и начал рассказывать о приключениях на канале. В 2024-ом погасил ее и продолжаю дальше делиться опытом и шишками.
Начнем с основы
Итак, все аннуитетные платежи считают по следующей формуле:
Поросенок K как раз делает так, что у нас в графике ежемесячно одна и та же сумма. Долг идет вниз, P постоянный, а K растет себе и растет.
В коэффициенте аннуитета заложено убывание остатка долга через геометрическую прогрессию. Для самых любопытных:
Вывод был сложным
И вот как это выглядит в окончательном виде:
А досрочка это вот что вообще тогда? Это некая величина Xи. Ее нужно вычесть из основного долга. Тогда стройный график, который вам печатал банковский сотрудник, поломается.
Именно поэтому у нас есть два вида досрочных погашений. Либо мы своим Xи (это очень смешно, простите) влияем на n, либо на P.
Только самое важное тут вот чего: Хи всегда снижает основной долг S. Какой бы тип досрочного погашения мы бы не выбрали в приложении. И вот от этого мы с вами будем дальше плясать.
Рассмотрим на реальном кредите
Пример из практики:
- Долг банку 3 000 000 ₽.
- Ставка 17%.
- Срок: 30 лет.
- Расчетная переплата: 12 616 564 ₽.
- Платеж: 42 770 ₽.
- Доход семьи: 140 000 ₽.
Тут смотрим без вычетов, страховок и допрасходов. Эти переменные здесь нам не особо нужны. Готовы выделить на досрочку 15 000 ₽ ежемесячно. Какой тип выгоднее? Стоп стоп. У нас тут когнитивная ошибка. Ибо мы с вами уравнение уже разобрали.
В таком случае, при систематическом Хи у нас нет разницы, какой тип досрочного погашения выбирать. Почему? Потому что мы можем обеспечить одинаковую скорость снижения долга в обоих случаях.
При сокращении срока: просто кладем +15 тысяч ежемесячно сверху каждый месяц.
При снижении платежа: кладем + 15 тысяч ежемесячно и добавляем разницу между первым платежом и текущим.
В обоих случаях переплата будет 2 428 263₽, а срок 7 лет и 10 месяцев.
Если же мы просто будем просто досрочкой снижать платеж, без учета разницы, то тогда переплата составит 4 090 878 ₽ при сроке 16 лет и 1 месяц. Его же величина будет убывать на 200-280 ₽ каждый месяц.
Итого: при систематической досрочке не имеет значения выбор типа погашения, ибо возможно в обоих случаях обеспечить одинаковую скорость снижения долга.
Хороший вопрос из зала: «А как же инфляция? Она же со временем сделает платеж незаметным. Может лучше платеж снижать?»
Ответ: «В данном примере мы за 15к покупаем разницу в 200₽. Такой себе обмен. Тезис с инфляцией справедлив только в том случае, когда доход растет пропорционально ей. То есть это вопрос вовсе не из области досрочных погашений».
Другой пример: разовая крупная досрочка
Те же вводные по кредиту. Только у нас планируется 1 500 000 ₽ на третий месяц кредита, а других досрочек не планируем. Какой тип тогда выгоднее? И вот тут снова когнитивная ошибка на вопросе. Нам надо смотреть не на выгоду, а на пользу лично для нас как заемщика.
Вот тут мы обязательно смотрим на ПДН. Показатель долговой нагрузки. Делим наш ежемесячный платеж по кредиту (или кредитам) к доходам. И у нас два сценария.
- Если ПДН ниже 30%: любой тип досрочного погашения. При сокращении срока кредит сократится до 4 лет и 4 месяцев. При снижении платежа: он уменьшится в два раза.
- Если ПДН от 30%: только платеж.
ПДН как раз показывает устойчивость. Если при текущих условиях на кредит уходит <30% от дохода. Значит, в смутной ситуации сможешь обслуживать ипотеку.
В нашем случае 140 000 ₽ доход семьи, 42 770 ₽ платеж. ПДН = 30,55%. Значит, идем по второму сценарию.
И да, есть частные случаи, когда досрочку вообще не стоит вносить. Об этом в следующей публикации расскажу.
Выводы
Мы с вами, как обычно, вдумчиво наконец-то определили что выгоднее: снижать срок или платеж. Приведу краткие выводы.
- При системной досрочке нам неважен тип досрочного платежа, важна регулярность и одинаковая скорость погашения.
- При разовой крупной досрочке всегда смотрим на ПДН, особенно, если не планируем далее гасить досрочно.
Долго думал, что ставить на обложку. Решил поставить фото многоквартирного дома в Минске.
Да пребудет с вами вычет!