Сначала — о проблеме простыми словами
Представьте: вы купили участок в коттеджном поселке или садоводстве, возможно, даже построили дом или только планировали. И вдруг выясняется, что эта территория попала в специальную зону — зону комплексного развития территории (сокращенно КРТ). Звучит красиво, но на деле это означает серьезные ограничения.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по Telegram +7 (903) 722-35-09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Что такое КРТ по сути? Это когда власти решают, что территорию нужно застраивать не как попало, а по единому плану, с дорогами, школами и прочей инфраструктурой. По закону, если земля попала в такую зону, просто начать строить жилой дом в обычном порядке нельзя. Сначала застройщик (либо владельцы участков, если они уже распроданы) должны заключить специальный договор (в Московской области — с муниципалитетом и Минжилполитики МО), подготовить проект планировки и межевания и только потом строить. Неся при этом расходы на инфраструктуру.
Звучит разумно. Но только когда речь идет о поле, где профессиональный застройщик только собирается строить новый посёлок. Но проблема возникла в уже существующих поселках, где участки давно размежеваны, проданы обычным людям, а потом их включили в зону КРТ.
В чем тут загвоздка? В теории договор о развитии территории могут заключить не только профессиональные застройщики, но и обычные собственники участков. Но фактически в поселке, где земля принадлежит сотням разных людей, которые просто хотели жить в своем доме, собрать всех и договориться практически нереально. Застройщика нет, денег на инфраструктуру никто не вложил, а строить нельзя. Люди оказывались в ловушке: участок есть, а построиться по закону нельзя.
Что теперь предусмотрено?
В конце 2025 года в Московской области, наконец, приняли поправки, которые позволяют некоторым владельцам выйти из зоны КРТ. То есть их участки могут исключить из этой зоны, и тогда строить можно будет по старым, простым правилам (подал уведомление — и строй).
Кто имеет шанс на исключение?
Закон выделяет две основные категории частных собственников, для которых возможен выход из КРТ:
Первая категория — обычные владельцы небольших участков.
Если у вас в собственности участок до 30 соток и вы, как физическое лицо, купили его до того, как эту территорию включили в зону КРТ — вы в приоритете. Это как раз про тех самых людей, которые купили землю для жизни, а не для перепродажи.
Вторая категория — владельцы больших участков.
Если ваш участок больше 30 соток, то неважно, кто вы (физическое или юридическое лицо) и когда купили землю. Вы тоже можете выйти из зоны КРТ. Но здесь есть важный нюанс: если участок бол.ьше 30 соток, его потом нельзя будет раздробить на мелкие. Он так и останется большим, и на нем можно построить только один объект ИЖС. Смысл этой оговорки: «Хотите построить усадьбу – стройте, но участок не делите»
Важно понимать: выход из КРТ даже в перечисленных случаях это не автоматическое право, а вопрос усмотрения чиновников. В том числе – положительного решения Градсовета Московской области. Однако хотя бы появился понятный механизм.
Кто остается за бортом?
Под новые правила не попали те, кто купил участок до 30 соток уже после установления зоны КРТ. А таких, к сожалению, немало. Дело в том, что закон не запрещает продавать участки в зонах КРТ. Недобросовестные продавцы пользуются этим и сбывают проблемную землю, часто умалчивая о том, что строить там ничего нельзя. Для таких покупателей новый механизм не работает. Им, скорее всего, придется идти в суд.
При этом до появления нового регулирования суды в Подмосковье часто вставали на сторону граждан. Они рассуждали так: пока нет заключенного договора о КРТ и конкретного проекта, запрещать людям строить на их участках нельзя. Поэтому люди шли в суд и выигрывали, доказывая, что отказ в разрешении на строительство незаконен. Вероятно, такая практика сохранится и в дальнейшем для участков, которые не подпадают под внесудебный порядок исключения.
А что с участками другого назначения (не под ИЖС)?
Если у вас, скажем, коммерческая земля или под многоквартирный дом, то четких правил вывода из КРТ пока нет. Решение будут принимать чиновники по своему усмотрению. Но для участков, которые согласно утверждённой в Московской области методике нужно развивать именно в рамках КРТ шансов мало. Речь идёт о многоквартирном жилье и участках нежилой застройки, примыкающих к жилым зонам.
Как выглядит процедура выхода (пошагово)
1. Сбор документов и обращение к проектировщикам
Нужно обратиться в Мособлархитектуру — это главная инстанция, которая занимается строительством и планировкой в области. К заявлению обязательно приложить заключение от проектной организации (той, что состоит в саморегулируемой организации — СРО). Это заключение должно доказывать, что ваш участок может застраиваться без КРТ.
2. Рассмотрение.
На первом этапе Мособлархитектура собирает мнения разных инстанций. Дальше вопрос рассматривает Комиссия по правилам землепользования и застройки, а потом ‑ Градостроительный совет Московской области. Именно этот совет принимает окончательное решение: да или нет. По регламенту на это отводится 17 рабочих дней, но это только первый этап.
3. Внесение изменений в ПЗЗ.
Если совет сказал «да», нужно внести изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) округа. Это делает администрация городского или муниципального округа. Тут два варианта:
- Платный, но быстрый: вы просите администрацию принять отдельное постановление под ваш участок. Тогда изменения внесут быстро, но разработку документации придется оплатить вам.
- Бесплатный, но долгий: ждать, когда администрация будет принимать новую редакцию ПЗЗ целиком. Это бывает раз в несколько лет.
Важный момент: генплан города или района менять не нужно, потому что в нем зоны КРТ отдельно не обозначены — это вопрос именно правил землепользования и застройки.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Коротко про главное:
- Кто может выйти: обычные люди, купившие участок до 30 соток до введения зоны КРТ, и все владельцы участков больше 30 соток, на которых планируется возведение одного дома (независимо от времени покупки).
- Кто не может (по новым правилам): купившие небольшой участок (до 30 соток) уже после того, как зону КРТ ввели.
- Что делать: заказывать заключение у проектировщиков и подавать заявление в Мособлархитектуру,.
- Главный риск: чиновники могут отказать, просто сказав «нецелесообразно». Насколько законными будут такие отказы — покажет практика.