На рынке новостроек Москвы есть проекты, которые большинство покупателей просто не рассматривают — смотрят на карту, видят неудобную локацию или незнакомого застройщика и листают дальше. При этом именно в таких комплексах сейчас можно зайти в бизнес-класс в рамках бюджета 12–20 миллионов, который на более очевидных локациях стоил бы в полтора раза дороже. Я разобрал три таких проекта — с реальными цифрами, честными минусами и объяснением, кому они подходят, а кому нет.
ЖК «РУСИЧ Кантемировский»:
Когда показываю этот комплекс клиентам, первая реакция всегда одинаковая: смотрят на карту, видят юг Москвы — и скептически поднимают бровь. Понимаю. Сам когда-то смотрел на него примерно так же. Но именно из таких проектов получаются самые интересные покупки.
Локация и транспорт
Станция метро «Кантемировская» — в 15–17 минутах пешком от комплекса. Есть два маршрута: через новый благоустроенный бульвар — 15 минут, в обход через офис продаж — 22 минуты. От «Кантемировской» до «Охотного Ряда» по прямой ветке — 23 минуты. Для бизнес-класса это нормальная транспортная доступность.
Экология в районе лучше, чем ожидаешь. В семи минутах пешком — парк Сочники: лиственницы, ели, зимой каток с маршрутом (не просто квадрат льда), площадки для детей разных возрастов, тихие зоны для прогулок. В одну остановку от «Кантемировской» — Царицыно. Контингент района спокойный, интеллигентный.
Главный минус - МСД и промзона
Московская скоростная дорога — рядом. Для тех, кто не может жить в полукилометре от крупной магистрали, это стоп-фактор. Принимайте это как данность и двигайтесь дальше. Промзона — гаражный кластер — тоже присутствует. Но именно гаражи, не вредное производство. По прогнозам, эта территория начнёт застраиваться через три года — и тогда ценник кардинально изменится.
Застройщик сам называет комплекс «бизнес-лайт», но по факту это полноценный бизнес-класс: не хватает только потолков чуть повыше (сейчас 2,75 м). Двор зонирован: детская зона, спортивная зона и тихая зелёная зона разделены так, что из одной не слышно другую. В бюджетных ЖК такого нет — там один урбан-блок, в центре площадка, и шум детей слышно даже на 20-м этаже, потому что нет зелёного буфера. Здесь архитектура и озеленение это решают.
Планировки неоднородные — есть удачные и неудачные. Студия на 26 квадратов с нормальной входной группой и гардеробом живёт лучше, чем студия на 30 квадратов без шкафа в длинном «коридоре». Поэтому выбор лота важен: не всё, что продаёт застройщик, одинаково ликвидно.
Цены и способы покупки
Студия — от 10,8 млн. Для сравнения: аналогичный метраж в комплексе чуть ближе к метро на Калужке обойдётся от 18,5 млн — разница в 8 миллионов за схожую транспортную доступность, но с шоссе прямо под окнами.
Рассрочка на старте — 30% первоначальный взнос, остаток на полгода. Условия меняются: застройщик переходит на 50% взнос с рассрочкой на год, так что вход сейчас выгоднее, чем через месяц.
Как инвестиция с горизонтом 3–5 лет — интересно. Когда промзона уйдёт и территория начнёт застраиваться, ценовой разрыв с соседними комплексами закроется. Сейчас он составляет 5 миллионов от справедливой рыночной цены — это и есть потенциал роста.
А больше честных разборов по конкретным лотам и локациям вы найдете в моём телеграм-канале. Там же я регулярно делюсь свежими предложениями и выгодными условиями от застройщиков.
ЖК «Дюна» (Котельники)
Котельники — сразу за МКАДом, Подмосковье, Московская прописка. Понимаю скепсис. Но если семье нужна двушка или трёшка площадью 60–90 квадратов и бюджет до 20 миллионов — альтернатив внутри МКАДа практически нет.
Транспорт
Метро «Котельники» — 10 минут пешком. Я замерял лично: зашёл в «Макдоналдс» по пути, взял кофе — дошёл за 13 минут. Сейчас часть пути идёт вдоль дороги. Застройщик заявляет строительство нового озеленённого бульвара от метро до комплекса — договорённости с городом есть. Даже без бульвара при достройке школы появится альтернативный маршрут через жилую застройку, +2–3 минуты.
Рядом с метро «Котельники» — крупный лесопарк и бизнес-центр. Это не промзона и не серые дворы.
Застройщик пришёл из Сочи с задачей заявить о себе в Москве — примерно как Брусника в своё время. Для этого проект делают с запасом: двор зонирован (детская, спортивная, тихая зоны), коммерция на первых этажах — только под управляющую компанию застройщика. Это значит, что «Дикси с открытой дверью» туда не зайдёт. Формат площадей — от 60 кв.м, никаких студий и узких однушек. Инфраструктура внутри квартала: школа, детский сад, бизнес-центр.
По динамике стройки — опережают план: по графику должно быть 10 этажей, залито 14. Это показательно для застройщика, который хочет закрепиться на московском рынке.
Цены
Двухкомнатная квартира — от 15,5 млн (партнёрские лоты). Рыночная цена на момент публикации — 17,7 млн. Ближайший конкурент в локации, ЖК «Ева» чуть выше по МКАДу (эконом-комфорт), стоит от 19,5 млн — при более низком классе продукта.
Подмосковная прописка и коммуналка чуть выше московской — это реальный минус, который нужно взвесить. Если для семьи принципиальна московская регистрация ради школ и льгот — смотрите Новую Москву, там дороже, но прописка московская. Если задача — разместить семью в качественном жилье с хорошей транспортной доступностью и нет задачи прописаться именно в Москве — Дюна закрывает этот запрос.
А чтобы узнать, какие способы покупки сейчас реально работают помимо ипотеки под 20% — забирайте наш каталог по ссылке абсолютно бесплатно. Там собраны все актуальные рассрочки и актуальные предложения от застройщиков, которые мы обновляем каждый месяц.
ЖК «Союз» (Ботанический сад)
Этот комплекс — отдельная история. Если два предыдущих я предлагаю как недооцененные варианты с хорошим соотношением цены и продукта, то «Союз» — это про образ жизни. Либо он попадает в точку, либо нет.
Транспорт
Метро «Ботанический сад» (здесь же МЦК) — и сразу зелёная зона. От выхода из метро через Парк Сад Будущего, который плавно переходит из ВДНХ — 7 минут пешком до комплекса. Весь путь через деревья. Ежедневно. Это не маркетинг — я сам там ходил.
Рядом — спортивный кластер «Искра», который работает 85 лет. Внутри — 20 олимпийских видов спорта, профессиональный тренерский состав. Это не фитнес-клуб при ЖК, это полноценная спортивная база. Плюс первый в России центр биохакинга: лаборатория сна, полный чекап здоровья, всё, что связано с восстановлением и долголетием.
Для семьи с детьми, которые серьёзно занимаются спортом, или для человека, для которого здоровье — приоритет, этот кластер рядом с домом меняет всё. Для тех, кому это неважно, переплачивать за него не стоит.
Локация
Рядом — река Яуза с набережной. Выезд на СВХ — быстро в любую точку города. Престижный район. Шесть корпусов стоят «ёлочкой» — видовые квартиры практически во всех. Правильный выбор лота: брать второй корпус и дальше от части, где со временем появится жилая застройка на месте нынешней вторички. Стройка рядом — единственный реальный минус, и он закрывается выбором корпуса.
Как выбрать?
Три совершенно разных проекта под разные задачи. Кантемировский — если нужен бизнес-класс в Москве в рамках 10–16 млн с потенциалом роста. Дюна — если нужна большая семейная квартира в бюджете до 20 млн и готовы к Подмосковью. Союз — если природа, спорт и здоровый образ жизни не пустые слова, а реальный приоритет.
Ни один из них не очевиден при взгляде на карту. Все три стоит изучить вживую — в хорошую погоду, пешком от метро.
А с вами был Антон Ширшов, будем на связи.