Не всё, что дорого, растет в цене, и не всё золото, что блестит. Элитный рынок — это обособленный сегмент недвижимости со своими нюансами: от оценки до ликвидности.
Что же такое элитная недвижимость и как не ошибиться в выборе? На первый взгляд всё кажется очевидным: вид на воду, центр города, большая площадь. Но тогда возникает вопрос — почему некоторые объекты не продаются годами, даже несмотря на снижение цены.
Классические критерии элитности известны, но рынок не стоит на месте, несмотря на свою «неподвижность». Требования к жилью и статусу меняются: сегодня важны не только локация, но и инфраструктура, комфорт, качество среды. Это и удобная транспортная логистика, и близость парков, и наличие парковки, и уровень строительства. Не углубляясь в загородный сегмент, сосредоточимся на городской элитной недвижимости, чтобы понять, на что действительно стоит обращать внимание — вне зависимости от того, покупаете вы объект или продаете.
Сейчас усиливается разрыв между современными домами и старым фондом, и эта тенденция продолжается: чем новее дом, тем выше его привлекательность. Даже в одной и той же локации дома без подземного паркинга могут существенно проигрывать в цене.
Видовые характеристики квартиры, безусловно, являются преимуществом, однако практика показывает, что большая площадь при перепродаже часто дает более ощутимый финансовый результат. При этом разница должна быть существенной, ориентировочно не менее чем в полтора раза.
Стереотип о первых этажах в элитной недвижимости сохраняется, но его влияние не всегда критично. При качественном объекте, закрытой территории и хорошей планировке разница в цене может быть незначительной. Да, низкий этаж менее востребован, но функциональность квартиры, наличие лоджии или просторного балкона могут частично нивелировать этот фактор.
Вопрос ремонта также имеет значение. Часто считается, что покупатель элитного жилья всё равно будет делать ремонт под себя, однако практика показывает обратное: свежий ремонт, а тем более квартира, в которой никто не жил, воспринимается значительно привлекательнее, и таких предложений на рынке немного.
Идеальный формат элитного объекта выглядит следующим образом: новый дом, локация в центре города или у воды, проект от известного архитектора, малое количество квартир на этаже, подземный паркинг с расчетом на два-три машиноместа, большие площади с продуманной планировкой, потолки выше 3,5 метров, наличие камина, высокий уровень безопасности и современная инженерия.
С осторожностью стоит относиться к объектам в старом фонде без парковочных решений, к домам с неудобной вертикальной логистикой, например, с маленькими лифтами или их отсутствием, к квартирам на низких этажах с избыточной площадью, а также к вариантам с шумным или неоднозначным соседством. Негативным фактором также является близкое расположение соседних зданий, так называемый формат «окно в окно».
Критериев, безусловно, значительно больше, и у каждого покупателя своя система оценки и понимание элитности. Однако даже при формальном соответствии большинству параметров не каждый объект будет ликвидным. Иногда достаточно одного-двух нюансов, чтобы инвестиция превратилась в «замороженные» деньги.
Например, даже видовой пентхаус в новом доме с качественным ремонтом, высокими потолками и парковкой, но расположенный вне ключевых престижных локаций, будет продаваться значительно сложнее. Аналогично и на Крестовском острове: при наличии всех атрибутов элитного жилья отсутствие подземного паркинга может существенно снизить интерес покупателей.
Инвестируя в элитную недвижимость, необходимо учитывать совокупность факторов. Даже если объект приобретается для себя, важно понимать, что в будущем может возникнуть необходимость его продажи. Поэтому при покупке всегда стоит оценивать не только текущую привлекательность, но и будущую ликвидность и потенциал роста стоимости.