Фин

Фин. модель Застройщика, аргумент для покупки?

Довольно часто слышу на встречах в офисах застройщиков и на брокертурах , что к определённому моменту времени Застройщик будет продавать по такой-то стоимости. И эту цифру дальше брокеры несут в массы, аргументируя, почему нужно покупать квартиру именно в этом проекте.

Возьмём пример проекта «Репаблик» от Застройщика «Страна девелопмент» на Белорусской. Проект заявлен как премиальный, хотя фасады красноречиво говорят, что это бизнес-класс.

Летом 2022 года, когда проект стартовал, из каждого утюга можно было услышать прогнозируемую стоимость при сдаче проекта — 1 млн/м². В офисе продаж Застройщик и вовсе озвучивал ориентир по финансовой модели — 1,2 млн.

Средняя стоимость квартир на старте проекта составила 572 тысячи за /м2.

Прошло почти 4 года, и в среднем у Застройщика продажи идут в диапазоне 800 тысяч за м².

В уступках сейчас 68 квартир, что для такого проекта — немного. Средняя стоимость в объявлениях по уступке также порядка 800 тыс. за м². Есть единичные лоты дороже 1 млн за м², но это хотелки продавца, и эти лоты приобретались с наценкой от средней стоимости.

В данном проекте вызывают вопросы два момента:

1. Почему Застройщик Форма вышел из проекта, если он потенциально успешен?

2. Проект перешел к Застройщику «Страна девелопмент», к которому масса негатива от дольщиков — единственного сданного проекта в Москве ЖК WOW.

Это влияет на текущую стоимость объекта и спрос на ЖК.

Несколько выводов:

1. 99,9% покупателей не увидят реальную финансовую модель проекта, и большая часть менеджеров по продажам застройщика её тоже не видит. Всё передаётся на словах.

2. Модель — это прогноз, а не гарантия. Рынку всё равно, какую стоимость закладывает застройщик. Если предложение не соответствует рыночной стоимости и качеству продукта, покупать его не будут.

3. Если проект из нескольких очередей, то вы гарантированно должны делать дисконт от цен застройщика, чтобы продать по уступке. По этому условные 1,2 млн в фин. модели Застройщика равно 1–1,1 млн в стоимости вашей продажи.

PS: Ключевую ставку опустили до 15%. Ничего принципиально не изменится, еще чуть больше спрос на вторичный рынок и чуть выше цены.

🔸Прогноз по продажам (Пульс продаж) новостроек в Москве за март 2026 на уровне 3300 ДДУ. Спрос немного восстанавливается.

🔸Продажи в Новой Москве продолжают падать. Предварительно -8% 830 ДДУ.

Питер и Лен. область тоже ожидает падение.

Резервный канал в МАХ

@eugeny.nechepurenko