В Жилищном кодексе России разделены жилнадзор, лицензионный и муниципальный контроль. Последний – МЖК – проводит орган МСУ в домах, где есть квартира в его собственности. На примере судебного дела разобрали, имеет ли право городская администрация, а не ГЖИ, проверить выполнение УО лицензионных требований.
Муниципалитет принимает жалобы от жителей домов, где есть его квартиры, и проводит проверки по ним
В одном из МКД в Краснодарском крае жители обратились в администрацию с жалобой на плохое состояние общего имущества. Муниципалитет провёл внеплановую выездную проверку, в ходе которой установил:
- На фасаде дома размещена светящаяся вывеска магазина. При этом на ОСС, где решался вопрос о её установке, не было кворума.
- Монтаж кондиционеров выполнен без согласия собственников.
- Самовольно изменена конструкция подвала.
Орган местного самоуправления направил управляющей организации требование устранить выявленные нарушения. Компания с предписанием не согласилась и попыталась оспорить его в суде, указав в иске, что оно нарушает её права и законные интересы (дело № А32-30598/2023).
Когда орган МСУ вправе передать подвал в состав общего имущества МКД
Лицензионный контроль в отношении УО проводит ГЖИ
Суд первой инстанции отметил, что орган МСУ управляет имуществом, которое принадлежит городу. К нему относятся здания, помещения, земельные участки, дороги и другие объекты, находящиеся в муниципальной собственности (п. 3 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ).
Городские власти вправе проверять работу управляющей организации на соответствие обязательным требованиям законодательства, если в доме есть хотя бы одна квартира в их собственности. В рассматриваемом деле администрация не предоставила доказательств наличия таких помещений в МКД (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).
Согласно ч. 7 ст. 20 ЖК РФ, в отношении УО не проводится государственный жилищный надзор, исключительно лицензионный контроль. Сделать это вправе орган ГЖН региона (ст. ст. 20, 192, 196 ЖК РФ).
При этом внеплановая выездная проверка по жалобам граждан может состояться лишь после согласования с прокуратурой. А проводить такие мероприятия в отношении лицензиатов без предварительного уведомления могут только ГЖИ (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ). На основании этих выводов суд первой инстанции признал предписание, выданное органом МСУ, незаконным.
При каких условиях орган МСУ проведёт муниципальный жилконтроль УО
Муниципалитет не вправе проводить проверки в отношении управляющих домами организаций
Администрация не согласилась с таким выводом и подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение. По её мнению:
- в соответствии с п. 4. ст. 70 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ, она имела право провести внеплановую проверку;
- размещение конструкций и кондиционеров должно быть согласовано на общем собрании собственников, чего сделано не было;
- возведение стены в подвале нарушает требования правил эксплуатации жилфонда (п. 4.1.14 Правил № 170).
Апелляция рассмотрела доводы и отметила, что орган МСУ не вправе самостоятельно признавать итоги ОСС недействительными. Если у муниципалитета возникают сомнения в законности решения собрания, то она должна обратиться в суд.
Кроме того, жители могут распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома. Установка кондиционера не относится к переустройству или переоборудованию помещения, поэтому согласие собственников для этого не требуется (ст. 209 ГК РФ).
Ранее ГЖИ проводила проверку в отношении УО, по итогам которой пришла к выводу, что вывески носят информационный характер и не представляют угрозы жизни и здоровью граждан. В связи с этим их установка на фасаде МКД не требует получения согласия всех жителей.
Вместе с тем ОСС приняло решение о разрешении размещения рекламных конструкций в доме и уполномочило управляющую организацию на заключение договоров с третьими лицами.
В предписании, которое выдаёт контролирующий орган, должны быть указаны конкретные нарушения, действия по их устранению и сроки исполнения. В данном деле документ включал общие формулировки, без указания точных действий и ссылок на нормы права. В итоге суд отклонил доводы городской власти, признав несостоятельными. Кассация поддержала мнение коллег.
Должен ли орган МСУ оплатить долг за вывоз ТКО по жилью для соцнайма
С 1 сентября 2026 года муниципалитет не сможет проводить проверки в рамках МЖК
Дело № А32-30598/2023 в очередной раз закрепило позицию судов, что органы местного самоуправления не вправе проводить лицензионный контроль управляющих организаций. Получив в 2012 году полномочия в рамках МЖК, они могли его инициировать только в отношении собственного жилфонда и строго по установленным ЖК РФ основаниям.
При этом городские власти, фиксируя нарушения, не могли самостоятельно привлекать лиц к ответственности – только передавать материалы в Госжилинспекции. Это затягивало реакцию надзора на несоблюдение обязательных требований.
Чтобы исправить ситуацию, депутаты приняли Федеральный закон от 20.02.2026 № 23-ФЗ, согласно которому с 1 сентября 2026 года муниципальный контроль в ЖКХ ликвидируется – его функции передаются органам ГЖН.
Это уменьшит административную нагрузку на УО, а объёмы работы региональных инспекций значительно не увеличатся. При этом подобные меры сведут на нет незаконные проверки органов МСУ, предписания и судебные разбирательства.
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,
✔️ читайте наши обзоры, статьи-инструкции на портале