Среднюю пенсию по старости увеличили до 27 000 рублей, аренда однушки в Москве — около 60 000 рублей. Следовательно, одна квартира под сдачу удваивает пенсионный доход. Или нет?
Идея о том, что «квартира — это будущая пенсия» популярна не случайно. Недвижимость осязаема и понятна, в отличие от финансовых инструментов, ее сложно потерять, а риски, хоть и большие, но возникают редко. К тому же, арендный доход поступает ежемесячно и постоянно, и сам актив со временем дорожает. Для поколения, которое помнит замороженные вклады и дефолт, кирпич и бетон — единственное, чему можно доверять.
Однако романтизировать стратегию не стоит. Квартира под сдачу равноценна любому привычному управлению активом, со своими рисками, расходами и решениями, которые нужно принять задолго до пенсии.
Сколько приносит арендная квартира
Доходность арендного жилья в крупных городах России в 2025–2026 годах составляет 4–6% годовых до вычета расходов. Это значит, что:
- квартира стоимостью 8 млн рублей приносит 27 000–40 000 рублей в месяц до налогов и расходов;
- квартира за 12 млн — 40 000–60 000 рублей.
После вычета налога (6% по УСН для самозанятых или патент), коммунальных платежей за периоды простоя, мелкого ремонта и амортизации реальная доходность ближе к 3,5–4,5%. Чистый арендный доход с квартиры за 8 млн — 23 000–30 000 рублей в месяц.
Сравним с альтернативами. Банковский депозит в 2026 году приносит порядка 15–16% годовых в крупнейших банках. Вклад на 8 млн даст около 100 000 рублей в месяц до вычета налога, что втрое больше, чем аренда. Правда, с суммы дохода свыше 160 000 рублей в год придется заплатить НДФЛ, так что чистыми останется чуть меньше. Но ставки не вечны: они привязаны к ключевой ставке ЦБ, и через два-три года депозит может давать 8–10%, а аренда продолжит приносить примерно ту же сумму, скорректированную на инфляцию.
Ключевой аргумент в пользу недвижимости — предсказуемость. Арендная плата растет вместе с инфляцией и уже купленная квартира не зависит от решений ЦБ.
Когда начинать
Стратегия работает, только если квартира куплена задолго до пенсии, а к моменту выхода на нее ипотека полностью выплачена.
Оптимальное окно — 15–20 лет до пенсии. При покупке квартиры в ипотеку в 40 лет к 55–60 годам кредит уже закрыт, квартира сдается, доход приходит целиком.
Покупка за 5–7 лет до пенсии тоже возможна, но тогда большая часть арендного дохода уходит на платежи по кредиту, окупаемость откладывается и стратегия рискует не окупиться вовсе.
Есть вариант без ипотеки: накопить и купить за полную стоимость. Для этого подходят те самые высокие депозитные ставки: пока ЦБ держит ключевую ставку высоко, деньги можно копить на вкладе, а покупку отложить до момента, когда ставки снизятся и цены на жилье скорректируются. Однако предсказать поведение цен практически невозможно.
Что покупать: выбор объекта
Не каждая квартира годится для арендной стратегии.
Тип жилья. Однокомнатные квартиры и студии дают максимальную доходность в пересчете на вложенный рубль. Двухкомнатные дают меньшую доходность, но могут быть более стабильными из-за отсутствия текучки арендаторов. Трехкомнатные квартиры под аренду покупать нерационально.
Локация. Квартира у метро с плохим ремонтом сдается быстрее и дороже, чем дизайнерская студия в 40 минутах от станции. Арендаторы платят за транспортную доступность, близость к работе и инфраструктуру. Косметический ремонт стоит 300–500 тысяч и окупается за год-полтора.
Вторичное жилье. На первичном рынке цена квадратного метра выше, ремонт делается с нуля, а срок до первой сдачи составляет 1–3 года. Вторичное жилье дешевле, сдается сразу, но требует оценки состояния дома и коммуникаций. Для арендной стратегии «вторичка» в хорошей локации часто выгоднее.
Города. Максимальная арендная доходность, на удивление, не в Москве и Петербурге. Больше подходят города-миллионники — Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Нижний Новгород, где те же 5–7% годовых получаются при значительно меньшем пороге входа. Но надо понимать, что и риски там выше из-за зависимости от локальной экономики.
Расходы на квартиру
Арендная квартира не равна вкладу. У нее есть расходы, которые съедают часть дохода и требуют внимания.
Налоги. Самозанятость (4–6%), патент (фиксированная сумма, зависит от региона) или НДФЛ 13%. Самозанятость выгодна при аренде до 50 000–60 000 рублей в месяц. Если выше, то стоит считать патент.
Простой. Среднее время простоя — 1–2 месяца в год при смене арендаторов. Это минус 8–17% от годового дохода. Неликвидные квартиры простаивают еще дольше.
Текущий ремонт. Раз в 4–5 лет необходим косметический ремонт: 200 000–400 000 рублей. Сломанная техника, замена сантехники, мелкие починки — еще 30 000–50 000 в год.
Управление. Если нет желания самостоятельно искать арендаторов, показывать квартиру, решать бытовые вопросы, то управляющая компания берет 10–15% от арендной платы. На пенсии это может быть разумной тратой.
Капитальные расходы. Ремонт кровли, фасада, лифтов, труб решается через фонд капитального ремонта, однако если дому 40+ лет, есть риск дорогих внеплановых расходов, которые лягут на собственников.
Главные риски стратегии
Законодательные изменения. Налоговая нагрузка на арендодателей может вырасти. Специальный налоговый режим для самозанятых действует как эксперимент и рассчитан до конца 2028 года. Министр экономического развития Максим Решетников заявлял в Совете Федерации, что до 2028 года никаких изменений в режиме для самозанятых не планируется, а корректировка начнется только после завершения эксперимента. Что будет дальше, пока неизвестно.
Падение арендных ставок. Если рынок перенасыщен предложением (а в некоторых районах новостроек это уже происходит), ставки могут стагнировать или снижаться в реальном выражении. Впрочем, возможен и обратный сценарий: в 2025 году арендные ставки заметно выросли на фоне дорогой ипотеки. В нашей статье мы писали о том, что люди откладывали покупку жилья и оставались на съемном рынке, что подтолкнуло цены вверх.
Проблемные арендаторы. Испорченное имущество, задержки платежей, отказ выселяться — юридическая защита арендодателя в России все еще слаба.
Ликвидность. Не любая квартира — ликвидный актив. Если срочно нужны деньги, продажа займет от 2 до 6 месяцев, и цена может быть ниже рыночной.
Один источник дохода. Если вся ваша «пенсия» сконцентрирована в одном объекте, риски остаться ни с чем крайне высокие. Вы не можете спрогнозировать затопление, пожар, проблемного соседа или деградацию района.
Пошаговый план
Шаг 1. Определите горизонт. Если до пенсии больше 15 лет, есть время на ипотеку. Если 5–10, то лучше накопить на полную стоимость или рассмотреть альтернативы.
Шаг 2. Посчитайте бюджет. Сумма покупки + ремонт + подушка безопасности на 6 месяцев платежей по ипотеке.
Шаг 3. Выберите город и район. Считайте доходность конкретных квартир: разделите среднюю аренду в районе на стоимость и сравните с депозитом.
Шаг 4. Купите и подготовьте. Минимальный функциональный ремонт: чистые стены, рабочая сантехника и техника, базовая мебель. Не вкладывайте в дизайн больше той стоимости, которая отобьется за два года аренды.
Шаг 5. Сдайте и оформите. Зарегистрируйтесь как самозанятый, заключите договор найма, зафиксируйте состояние квартиры актом приема-передачи с фотографиями.
Шаг 6. Гасите ипотеку досрочно. Весь арендный доход лучше закладывать на досрочное погашение. Чем быстрее закроете кредит, тем раньше начнете получать чистый доход.
Шаг 7. Пересмотрите стратегию к пенсии. Возможно, к тому моменту будет выгоднее продать квартиру и распределить деньги иначе.
Стратегия «квартира как пенсия» работает, но не для всех, так как определенно требует значительного капитала, длинного горизонта и готовности заниматься управлением. Для тех, у кого бюджет скромнее или горизонт короче, существуют альтернативы: фонды недвижимости, диверсифицированные портфели, накопительное страхование жизни.
Идеальная пенсионная стратегия — комбинация нескольких источников дохода: аренда + накопления + государственная пенсия. Квартира закрывает часть потребности, но складывать все яйца в одну бетонную корзину рискованно в любом возрасте.
Ранее мы также писали о том, как самозанятому сдавать квартиру в аренду и делать это легально, и рассказывали о том, что именно уменьшает ликвидность новой квартиры.