Представляем нашу подборку объектов, интересных для вложений, расположенных в разных городах страны.
В эпоху турбулентности финансовых рынков и охлаждения жилищного кредитования коммерческая недвижимость перестала быть просто альтернативой депозитам или «вторым жильем» — она превратилась в территорию высокой экспертной ответственности. Инвестиции в офисы, склады или торговые помещения сегодня требуют от вкладчика не столько интуиции, сколько глубокого понимания макроэкономических трендов и меняющейся структуры потребления. Пока классические инструменты лихорадит, качественные коммерческие объекты демонстрируют устойчивость: долгосрочные арендные контракты защищают капитал от инфляции, а растущий спрос на новые форматы — от просадки ликвидности.
Однако «золотая эпоха», когда можно было купить любое помещение и ждать, пока аренда сама все окупит, ушла. Рынок поляризовался: устаревшие бизнес-центры пустеют, а современные многофункциональные комплексы в правильных локациях бьют рекорды по ставкам. Доходность вложений в офисный сегмент, например, в Москве, достигает сегодня 10–13% в зависимости от объекта, в стрит-ритейле — 15–16%. Задача инвестора — найти объект с высокой доходностью и разглядеть в проекте потенциал роста. Рассказываем об объектах коммерческой недвижимости с фундаментальными характеристиками для роста капитала.
Бизнес-центры:
1. «АФИ2B Тагильская», Москва (AFI Development)
Главным инвестиционным преимуществом этого проекта является его расположение: «АФИ2B Тагильская» станет первым бизнес-центром класса А в районе Метрогородок, что автоматически делает его точкой притяжения для всего делового сообщества локации. Еще один важный фактор — близость к крупным жилым комплексам: для резидентов ближайших домов этот БЦ будет местом приложения труда в шаговой доступности, а для ритейлеров — «золотой жилой», так как офисные сотрудники обеспечат постоянный трафик в торговую галерею, супермаркет и ресторанный дворик. Это создает замкнутый цикл «работа — покупки — отдых», повышая общую доходность проекта. В итоге здание становится самодостаточным и востребованным. Работать и отдыхать здесь захотят даже зумеры.
Благодаря логистически удобному расположению на фоне реализации ряда инфраструктурных проектов в ВАО объект станет знаковой точкой притяжения не только для Восточного, но и соседних с ним округов. Увидеть все это воочию можно будет очень скоро: МФК сдается уже в этом году.
2. Element Prime, Санкт-Петербург (Element)
Офисное здание расположено в Петроградском районе, который традиционно привлекает компании с высокими операционными бюджетами, готовыми платить выше рынка за статус. Высота потолков, панорамные виды и видовые характеристики создают условия для премиальной арендной ставки. Современные инженерные сети, высокоскоростные лифты, паркинг и встроенная инфраструктура (ретейл, рестораны) — оснащение такого уровня гарантирует долгосрочную конкурентоспособность объекта и минимизирует затраты на его содержание в ближайшие десятилетия.
Бизнес-центр будет отличаться модульной (фрагментарной) структурой с тремя форматами пространств: для крупных корпораций (единый блок площадью до 12,9 тыс. кв. м), для небольших компания (помещения площадью 900–1100 кв. метров) и для малого бизнеса (55–405 кв. метров). Ввод объекта в эксплуатацию намечен на 2029 год.
3. «Яр Парк», Казань (KravtGroup)
Разрешение на строительство этого проекта, который называют аналогом «Москва-Сити» в Казани, было получено в конце 2025 года. «Яр Парк» станет ультрасовременным архитектурным проектом для города, а благодаря своей развитой деловой инфраструктуре создаст новые возможности для бизнеса и туризма.
Первый этап строительства предполагает возведение шести корпусов общей площадью 145 тыс. кв. метров. Он включает офисный центр A-класса, торговый молл с конгресс-холлом, фитнесом-центром и подземным паркингом, пятизвездочный отель, корпус с сервисными апартаментами бизнес-класса и детским досуговым центром, а также два корпуса на первой береговой линии с апартаментами премиум-класса, ресторанами и кафе. Строительство, как сообщалось ранее, стартует в начале 2026 года. Для потенциальных инвесторов это означает возможность выгодной сделки на начальных этапах, до перехода проекта в активную строительную фазу и выхода на рыночные показатели стоимости.
4. Omni_tower, Москва (.Sense)
Инвестиционная привлекательность Omni_tower обусловлена его расположением в стратегическом узле Западного округа Москвы — на пересечении ключевых транспортных артерий: Рублевского шоссе, Кутузовского проспекта и проспекта Багратиона. Близость к трем линиям метро и станции МЦД обеспечивает высокую доступность для персонала и клиентов. Такая локация гарантирует стабильный спрос на лоты как со стороны крупных корпораций, так и со стороны малого и среднего бизнеса, минимизируя риски простоя площадей после ввода объекта в эксплуатацию в 2028 году.
Объект класса А общей площадью 66 800 кв. м предлагает рынку 37 950 кв. м офисных помещений с широким диапазоном лотов — от 64 до 1 500 кв. м. Из особенности помещений: высокие потолки (от 3,8 до 8,2 м), панорамное остекление, индивидуальное проветривание и наличие мокрых точек в каждом блоке. А позиционирование Omni_tower в качестве архитектурной доминанты Западного округа повышает капитализацию проекта за счет имиджевой составляющей. Для компаний, размещающих штаб-квартиры или представительства, узнаваемость здания является значимым нематериальным активом.
5. HighLine, Екатеринбург (R1 Девелопмен)
Деловой центр HighLine расположен на пересечении улиц Машинная и Фурманова, что обеспечивает проекту отличную связанность с городом и областью. Близость к выезду на прямую трассу до аэропорта Кольцово (15 минут) делает здание удобным для компаний с активными командировками, а развитая сеть общественного транспорта (остановки в 5 минутах) гарантирует доступность для сотрудников. Наличие в шаговой доступности жилых комплексов, торговых центров и магазинов создает эффект «места притяжения», повышая ликвидность коммерческих помещений на первых этажах. Инвестиции в такую локацию минимизируют риск простоя актива, так как она органично вписана в сложившийся урбанистический каркас города.
При этом предложение готовых планировок с высокими потолками, панорамными окнами и возможность размещения дата-центров позволяет привлечь широкий пул резидентов: от IT-гигантов, нуждающихся в серверных мощностях, до ритейла и фитнес-операторов. А такие опции, как оборудованные зоны отдыха на крыше, зал-лекторий и зона воркаута, становятся «якорями» для привлечения персонала арендаторов и позволяют удерживать ставки аренды выше среднерыночных. Совокупность этих факторов создает объект с высокой добавленной стоимостью, который будет оставаться востребованным, обеспечивая сохранность и прирост вложенного капитала.
Коммерческие помещения в жилых комплексах
Коммерческая недвижимость — это не только офисные центры. Устойчивая и прогнозируемая доходность может находиться буквально в двух шагах от дома. Помещения на первых этажах жилых новостроек — сегодня это отдельный и крайне привлекательный класс активов, вокруг которого выстраивается целая инвестиционная стратегия.
Интерес к встроенным коммерческим помещениям подогревается сразу несколькими факторами. Во-первых, это гарантированный трафик: новые жилые кварталы заселяются тысячами людей, которым ежедневно нужны продукты, кофе, лекарства, услуги прачечной или стоматология. Арендатор, открывающий бизнес на первой линии такого дома, получает готовую аудиторию без маркетинговых бюджетов, а значит, готов платить арендную ставку выше средней. Во-вторых, девелоперы научились проектировать такие помещения правильно: отдельные входы, витражное остекление, высокие потолки и усиленная вентиляция позволяют разместить здесь практически любой формат — от пекарни до сетевого магазина или детского клуба.
1. «Айвазовский», Тюмень (ЭНКО)
Когда мы говорим об удачных вложениях в стрит-ритейл, мы ищем три главных компонента: платежеспособный трафик, статус локации и наличие точек притяжения, работающих круглый год. ЖК «Айвазовский» в Тюмени дает инвестору все три компонента, превращая обычные помещения на первых этажах в актив, способный генерировать доход. Подтверждение этому: в 2025 году этот ЖК стал победителем федерального конкурса ТОП ЖК‑2025 в номинации «Лучшая коммерческая инфраструктура первых этажей».
Застройщик заложил доходность коммерческих помещений в ЖК «Айвазовский» еще на стадии архитектурных решений. Каждое помещение здесь — это продуманный инструмент для бизнеса: расположение на первом этаже с отдельным входом с уровня земли гарантирует естественный поток покупателей без необходимости «вести их внутрь двора». В помещениях отсутствуют лишние несущие конструкции, что позволяет адаптировать площадь под любой формат: от пекарни до медицинского центра. Панорамное витражное остекление делает витрины естественной частью городской среды, а разнообразие фасадов помогает каждому бизнесу сохранить индивидуальность, оставаясь частью единого облика «Айвазовского».
Коммерческие помещения расположены вдоль активных пешеходных маршрутов. А стабильный трафик обеспечат не только местные жители, но и гости района и города: уже третий год на территории ЖК работает парк и бульвар площадью 1 гектар с сухим фонтаном, водным каналом, редкими растениями и детскими активностями, который включен в официальный туристический маршрут Тюмени.
Однако трафик — это лишь половина успеха. Вторая, не менее важная часть, — это профессиональное управление активом. Экосистема ЭНКО предлагает инвестору гораздо больше, чем просто квадратные метры: компания помогает собственникам найти надежных арендаторов, а предпринимателям — быстро и выгодно зайти в готовые локации ЖК «Айвазовский». Компания предлагает также услугу по ремонту помещения «под ключ», что значительно повышает его ликвидность и стоимость при продаже или сдаче.
2. ЖК «Зиларт», Москва («Группа ЛСР»)
«Зиларт» — флагманский проект от «Группы ЛСР» — это новое уникальное пространство столицы с домами от известных архитекторов, богатейшей инфраструктурой, обширными зелеными зонами и благоустроенной набережной. Жилой комплекс бизнес-класса расположен в престижном Даниловском районе в 5 км от центра города. На территории в 65 гектаров расположены дома для нескольких десятков тысяч жителей, что создает стабильный и высокий покупательский трафик. Для владельца коммерческой недвижимости это означает гарантированный спрос на товары и услуги первой необходимости — от продуктовых магазинов и пекарен до химчисток и салонов красоты.
При этом комплекс продолжает развиваться, а появление новых объектов, таких как музейно-выставочный центр, только повышает ценность локации, привлекая дополнительную аудиторию извне и увеличивая капитализацию существующих площадей.
3. «Догма Парк», Краснодар (Dogma)
Коммерческие помещения на первых этажах этого жилого комплекса становятся интересным инвестиционным активом прежде всего благодаря масштабу самого проекта и его ориентации на создание автономной городской среды. Поскольку комплекс включает в себя 36 домов, итоговое население этого квартала будет измеряться тысячами человек, которые станут гарантированной клиентской базой для любого бизнеса. В условиях, когда ближайшие крупные торговые центры находятся в нескольких минутах езды, магазины шаговой доступности, кафе и службы быта, расположенные прямо на первых этажах, становятся не просто удобством, а жизненно необходимой инфраструктурой для жителей, что обеспечивает стабильно высокий спрос и быструю окупаемость вложений.
Фактором роста капитализации этих помещений выступает продуманная концепция «город в городе», включающая уникальные для спального района объекты. Наличие в проекте собственного термального комплекса, коворкинга и торгово-офисного центра создает мощные точки притяжения, которые будут генерировать дополнительные потоки посетителей не только из числа местных жителей, но и, потенциально, из соседних районов. Коммерческие стрит-ритейл-площади в таком контексте выигрывают от синергии с этой инфраструктурой: посетители терм или офисов по пути могут заходить в кафе или делать покупки в магазинах, что повышает общую проходимость и делает эти метры особенно ценными для арендаторов.
4. ЖК «ИНДИ Тауэрз», Москва («Аквилон»)
Коммерческие помещения на первых этажах этого жилого комплекса тоже могут быть интересны инвесторам благодаря его удобному расположению. Потенциальные посетители — это не только жители самого комплекса, но и, например, посетители соседних знаковых объектов — стадиона «ВЭБ Арена» и огромного парка «Ходынское поле», что создает устойчивый поток клиентов для будущих супермаркетов, кафе и сферы услуг вне зависимости от времени года.
Инфраструктурная концепция самого жилого комплекса также играет ключевую роль в росте капитализации коммерческих площадей. Поскольку дворы будут закрыты для машин и посторонних, а вся социальная и сервисная активность вынесена на первые этажи и соединена подземным пространством, эти помещения становятся естественными точками притяжения для всего микрорайона. Учитывая платежеспособность аудитории нового жилого комплекса высокого класса и развитую окружающую инфраструктуру (торговые центры, парки, медицинские учреждения), коммерческие площади здесь также становятся ликвидным активом.
5. «Лесная симфония», Уфа («Гранель»)
Этот жилой комплекс расположен в одном из самых живописных и престижных районов Уфы, рядом с ВДНХ Экспо УФА, в районе Зеленая Роща. Платежеспособная аудитория комплекса формирует устойчивый спрос на товары и услуги повышенного качества — от авторских кофеен до эксклюзивных салонов красоты.
Близость к проспекту Салавата Юлаева и быстрая транспортная доступность центра Уфы также обеспечивают дополнительный трафик из «внешних» клиентов, которые готовы будут заехать за покупками по пути домой или на работу. Особую ценность добавляет соседство с Архитектурно-строительным факультетом УГНТУ, что создает естественную клиентскую базу для кафе, столовых и недорогих сервисов в дневное время, тогда как вечерний трафик будут обеспечивать сами жители комплекса.
Ранее портал Всеостройке.рф назвал ТОП-10 архитектурных объектов, которые изменят облик Москвы и жизнь москвичей в ближайшие годы.
* Информация не является индивидуальной рекомендацией, носит исключительно информационно-аналитический характер и не должна рассматриваться как рекомендация к инвестированию, покупке, продаже какого-либо актива. Мнения, изложенные в рейтингах и обзорах, отражают только и исключительно взгляд редакции.