После решения Конституционного суда РФ о допустимости регистрации по месту пребывания в нежилых помещениях, пригодных для проживания, государство фактически приступило к следующему этапу — законодательному оформлению этой позиции.
Как сообщает журналист Павел Никифоров в издании «Деловой Петербург», МВД РФ подготовило поправки к базовому Закону РФ от 25.06.1993 № 5242-I https://www.dp.ru/a/2026/02/25/v-peterburge-prognozirujut
«О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
Эти поправки могут затронуть значительную часть рынка апартаментов Петербурга.
По оценкам участников рынка, временную регистрацию теоретически можно будет оформить примерно в 24 тыс. апартаментов.
Однако ключевой вопрос заключается не столько в самой инициативе, сколько в её юридическом толковании.
Почему вообще возникла необходимость менять закон
Основанием для подготовки поправок стало Постановление Конституционного суда РФ по делу о регистрации в апартаментах.
Суд указал на существующий правовой пробел.
Согласно действующему законодательству:
- регистрация по месту пребывания осуществляется в жилых помещениях
- регистрация в гостиницах производится через администрацию средства размещения
При этом на рынке широко распространены апартаменты - помещения, которые:
- имеют характеристики квартир (изолированный санузел, кухню)
- используются для проживания
- но формально являются нежилыми помещениями
В результате возникает ситуация, когда человек фактически проживает в гостиничном номере с кухней, но не может оформить регистрацию.
Конституционный суд признал такую ситуацию несоразмерным ограничением прав граждан.
Что именно предлагают поправки МВД
Подготовленные МВД изменения направлены на уточнение применения закона № 5242-I.
Ключевое нововведение — возможность регистрации по месту пребывания в нежилых помещениях, пригодных для проживания, если они:
- по характеристикам близки к квартирам
- предназначены для пребывания граждан
- не входят в номерной фонд гостиницы
Именно последний критерий становится центральным для всего рынка.
Почему критерий «не входит в номерной фонд» критически важен
На практике рынок апартаментов Петербурга состоит из двух разных сегментов, которые долгое время смешивались маркетингом, но с точки зрения регулирования различаются.
1. Сервисные апарт-отели
Это фактически гостиницы.
Они:
- проходят классификацию средств размещения
- имеют номерной фонд, принадлежащий отдельным собственникам и переданный в управление гостиничному оператору
- работают через гостиничного оператора
В таких объектах регистрация по месту пребывания и раньше была возможна, но для гостей отеля и по гостиничному порядку.
Для тех же, кто сдавал апартаменты в аренду сам / через агентов или проживал самостоятельно, регистрация была недоступна.
2. Апартаменты - квази-жилье
Это нежилые здания, где:
- гостиничной функции фактически нет
- девелопер не делает отделку и меблировку
- покупатели часто проживают в них сами/ сдают апартаменты в долгосрок
Именно для этой категории объектов вопрос временной регистрации имел повышенную актуальность.
По оценкам рынка, из примерно 40 тыс. апартаментов Петербурга около третьей части относятся к гостиничному формату.
Таким образом, потенциально новая норма может затронуть около 24 тыс. апартаментов.
Возможные последствия для спроса
С точки зрения рынка введение такой возможности может быстро изменить структуру спроса.
Для покупателя регистрация — это не только формальная процедура.
Она влияет на доступ к:
- медицинским услугам
- образовательной инфраструктуре
- социальным сервисам
- административным услугам
Поэтому даже временная регистрация по месту пребывания существенно повышает ликвидность недвижимости.
На вторичном рынке это может привести к росту спроса и стоимости объектов.
Главная юридическая неопределённость
Ключевая проблема реформы — это толкование формулировки «не входит в номерной фонд».Как я уже отмечала в комментарии для «Делового Петербурга», здесь возможно два принципиально разных подхода правоприменения.
Первый вариант — узкое толкование
В этом случае речь будет идти о помещениях: внутри зданий, где функционирует гостиница, но конкретные номера - апартаменты не включены в номерной фонд. При таком подходе логика правоприменителей будет правильной.
Второй вариант — расширительное толкование
Формулировку можно трактовать как помещение, расположенное в здании, которое вообще не относится к средствам размещения. В этом случае регистрация по месту пребывания может стать возможной: в комплексах апартаментов, в объектах редевелопмента, в многофункциональных комплексах, в бывших бизнес-центрах или торговых объектах.
Именно этот вариант способен существенно изменить рынок и привести к злоупотреблениям.
Как это повлияет на экономику проектов
С юридической точки зрения апартаменты по-прежнему остаются нежилыми помещениями. Это означает, что сохраняются: повышенные тарифы на коммунальные услуги, более высокий процентр налога на имущество, ЗУ,
отсутствие постоянной регистрации.
Однако если государство начнёт воспринимать апартаменты как форму псевдо-жилья, это неизбежно приведёт к усилению требований к девелоперам. В частности: увеличению социальной нагрузки, требованиям к инфраструктуре, более строгим градостроительным согласованиям.
Поэтому ключевой вопрос сейчас — как именно государство будет применять новую норму закона. Именно от этого зависит, станет ли реформа локальным уточнением законодательства или приведёт к глубокой трансформации рынка апартаментов.