Реальные механизмы защиты + свежая судебная практика
Дела о сносе самовольных построек – одна из самых массовых категорий споров в недвижимости. Особенно много их в южных регионах (Краснодарский край, Ростовская область, Крым и др.), но проблема актуальна по всей стране.
За последние годы я вел десятки таких дел – как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. В период работы в компании «Магнит» (одна из крупнейших розничных сетей в России) дела о самовольном строительстве занимали существенную часть судебных дел.
На практике немало объектов можно сохранить. Но только если правильно выстроить стратегию (особенно в суде общей юрисдикции).
Разберем, что в 2026 году действительно работает.
Что считается самовольной постройкой
Базовая норма – статья 222 ГК РФ.
Объект признается самовольным, если есть хотя бы один признак:
- построен на участке, не предоставленном для строительства;
- земля не предназначена для такого вида использования;
- отсутствует разрешительная документация;
- нарушены градостроительные или строительные нормы и правила.
Важно: достаточно одного признака.
Поэтому первый шаг в защите – определить, какое именно нарушение «вменяется». А если истцом обнаружены не все признаки самовольной постройки, то иметь стратегию и на этот случай.
От этого зависит вся стратегия.
6 рабочих механизмов защиты в спорах по самовольному строительству в 2026 году
За 30 лет существования ст. 222 ГК РФ судебная практика выработала несколько устойчивых способов сохранения объекта.
Разберем ключевые.
1️⃣ Истечение срока исковой давности.
Общий срок – 3 года.
Но важно доказать:
- Когда орган власти узнал (или должен был узнать) о постройке.
- Что объект не создает угрозу жизни и здоровью (в таких случаях давность не применяется).
В ряде определений Верховный Суд РФ указал, что моментом осведомленности может считаться внесение сведений в ЕГРН или проведение технической инвентаризации (Определения Верховного Суда РФ от 08.09.2022 № 305-ЭС22-11649 по делу № А40-16233/2021; от 23.11.2021 г. по делу № А84-3685/2017; от 27.10.2021 г. по делу № А32-11292/2020 и другие).
Логика простая: у органов есть контрольные полномочия, они обязаны отслеживать такие объекты.
Однако единой позиции до сих пор нет – практика разная. И с 2022 г. несколько изменилась.
Тем не менее, по опыту, правильно заявленная и обоснованная исковая давность – один из самых результативных способов защиты.
2️⃣ Если объект построен до 1 января 1995 года
До введения современного ГК РФ не существовало нормы о самовольных постройках в нынешнем виде.
Если доказать, что строительство осуществлено до этой даты, объект часто выводится из-под действия ст. 222 ГК РФ.
Следующими документами:
- старые техпаспорта БТИ;
- поэтажные планы;
- инвентарные и инвентаризационные дела;
- постановления администраций;
- акты проверочных комиссий;
- постановления о наложении штрафов в связи со строительством без разрешения
- и т.д.
Это особенно актуально для частных домов, пристроек к ним, складов, административных зданий 80 и 90-х годов.
3️⃣ Приобретательная давность (15 лет владения)
Если объект:
- используется открыто;
- эксплуатируется непрерывно;
- находится во владении не менее 15 лет;
- не угрожает людям (их жизни и здоровью);
можно заявлять требование о признании права собственности по приобретательной давности (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143).
Инструмент не самый простой, но в ряде случаев суды его применяют. Особенно к легализации построек, возведенных до 1995 г. (п. 4 обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
4️⃣ Объект не является капитальным
Ст. 222 применяется только к объектам недвижимости (капитального строительства).
Если это некапитальный объект (без фундамента, легко демонтируемый), можно выстроить защиту через отсутствие признаков недвижимости.
Но есть нюанс: если постройка нарушает охранные зоны (газопроводы, ЛЭП, санитарные зоны), ее обяжут снести как нарушающую публичные интересы – уже по другому основанию, не как самовольную постройку.
5️⃣ Устранение нарушений как альтернатива сносу
С принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" подход к делам о самовольном строительстве существенно изменился. Ключевой акцент был сделан не на формальном наличии нарушений, а на их характере и устранимости.
Сегодня суд, рассматривая спор, обязан установить: возможно ли привести объект в соответствие с обязательными требованиями. Причем этот вопрос подлежит исследованию независимо от позиции истца – даже если орган власти просит исключительно о сносе и не предлагает иных вариантов.
Иными словами, прежде чем принимать решение, суд должен определить, являются ли выявленные нарушения «фатальными» либо их можно исправить.
Если установлено, что нарушения устранимы, в резолютивной части решения, как правило, закрепляется альтернативный порядок исполнения:
- либо собственник устраняет выявленные несоответствия и легализует объект;
- либо, при неисполнении этих требований, объект подлежит сносу.
Таким образом, фактически закреплен приоритет сохранения объекта перед его сносом. Снос рассматривается как крайняя мера – допустимая только тогда, когда нарушения носят существенный характер и объективно не могут быть устранены.
При этом полного единообразия практики все еще нет. Суды по-разному оценивают критерии «существенности» и «устранимости» нарушений.
6️⃣ Возможность сохранения постройки
До появления вышеуказанных разъяснений 2023 года в судебной практике уже существовал определенный подход к ситуациям, когда единственным нарушением являлось отсутствие разрешения на строительство.
Суды нередко приходили к выводу, что само по себе отсутствие разрешительной документации не всегда является безусловным основанием для отказа в признании права собственности. Однако для этого должны были соблюдаться несколько условий.
Во-первых, застройщик должен был доказать, что предпринимал реальные попытки для получения разрешения.
Во-вторых, такие действия должны были носить не формальный, а добросовестный характер – с подачей полного комплекта документов и прохождением установленной процедуры.
В-третьих, отказ уполномоченного органа должен был быть неправомерным.
Если же выяснялось, что объект возведен без каких-либо попыток легализации, а единственное, что сделал застройщик – сразу пошел в суд, то суды квалифицировали такое поведение как обход административной процедуры. В подобных ситуациях в удовлетворении требований, как правило, отказывали.
После принятия Постановления Пленума № 44 регулирование стало более гибким.
Теперь суд обязан:
- устанавливать фактические обстоятельства, подтверждающие возможность сохранения объекта (п. 10);
- применять принцип соразмерности, оценивая, соответствует ли требование о сносе характеру допущенных нарушений (п. 25).
Снос прямо назван исключительной мерой государственного воздействия. Он не должен повлечь чрезмерные последствия для собственника, если допущенные нарушения могут быть устранены и не затрагивают публичные интересы.
Почему практика по-прежнему неоднородна
Несмотря на новые ориентиры, ВС РФ сохранил важное ограничение.
Судебная легализация самовольной постройки – это исключение, а не правило. В пункте 43 Постановления № 44 прямо указано: если лицо вообще не предпринимало попыток получить разрешение на строительство либо обращалось формально, не представляя необходимые документы, это может являться самостоятельным основанием для отказа в признании права собственности.
Данная позиция активно применяется судами.
Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлениях от 11.12.2025 № Ф08-8026/2025 по делу № А53-13070/2023 и от 15.03.2024 № Ф08-369/2024 по делу № А15-2914/2022 указал, что признание права собственности не должно превращаться в упрощенный механизм легализации самовольного строительства. Аналогичный подход отражен в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2025 по делу № 88-39137/2024.
Логика следующая: если признание права собственности станет простой альтернативой получению разрешения, это поставит недобросовестных застройщиков в более выгодное положение по сравнению с теми, кто соблюдает установленную законом процедуру.
Тем не менее практика не является однозначной.
В одном из споров Динской районный суд Краснодарского края удовлетворил требования о признании права собственности на объект, возведенный без разрешения и даже без каких бы то ни было попыток его получить, установив, что он соответствует строительным нормам и не нарушает прав третьих лиц.
Апелляционная инстанция – Краснодарский краевой суд – отменила это решение, сославшись на недобросовестность застройщика. Мол он не предпринимал вообще никаких попыток к получения разрешительной документации.
Однако впоследствии Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в определении от 30.05.2024 № 88-16739/2024 поддержал позицию суда первой инстанции, указав на наличие обстоятельств, позволяющих сохранить объект, несмотря на отсутствие попыток получить разрешительную документацию.
Эти примеры показывают, что многое зависит от оценки конкретных фактических обстоятельств и доказательственной базы.
Вывод
Споры о самовольных постройках требуют индивидуального анализа.
В каждом деле необходимо:
- определить характер нарушений;
- установить их устранимость;
- оценить добросовестность застройщика;
- проверить соблюдение принципа соразмерности;
- и многие другие вопросы.
При грамотно выстроенной правовой позиции нередко удается не только предотвратить снос, но и добиться признания права собственности на объект.
Если возник риск признания постройки самовольной, ключевое значение имеет своевременная оценка перспектив и правильная стратегия защиты в суде.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz