Коллеги и собственники, обратите внимание:
в судах Москвы и Московской области стремительно растёт количество дел о признании объектов самовольными постройками и их сносе.
И если раньше многие надеялись, что «авось пронесёт», то сегодня ситуация изменилась.
Несмотря на то, что Верховный Суд в своём Определении от 10.02.2026 № 18-КГ26-3-К4 указал, что снос самовольной постройки не обязателен, если есть техническая возможность привести её в соответствие с градостроительными и противопожарными нормами, и она не создаёт угрозу жизни и правам третьих лиц, имеются серьёзные поводы для тревоги. Поскольку способов автоматического «спасения» объекта с признаками самостроя нет, следует помнить, что мы живём в эпоху цифрового контроля и надзора.
Что это значит для самовольных построек?
Во-первых, сейчас велика вероятность использования снимков со спутников и их моментальная обработка при помощи нейросетей.
Во-вторых, повсеместно ведётся активная работа Росреестра по приведению категорий и ВРИ земель в соответствие с документами территориального планирования.
Прежний расчет на то, что "на выявление всех нарушений специалистов не хватит" - уже не работает.
Система «умного кадастра» и автоматизация данных Росреестра позволяют фиксировать новые строения практически в режиме реального времени.
На что может надеяться собственник объекта с признаками самостроя? Либо на то, что суд не признает объект самовольной постройкой, либо на то, что суд позволит привести объект в соответствие с нормами ГрК РФ, а не обяжет его снести.
Но для этого нужно, чтобы объект действительно можно было легализовать.
Если же вы или ваш клиент, хочет купить такой спорный объект, то следует, как минимум, проверить:
наличие разрешения на строительство или соблюден ли уведомительный порядок для ИЖС и садовых домов;
соответствует ли ВРИ земельного участка строению, возведенному на нем,
наличие в суде споров по участку или строению,
фактические параметры застройки: отступы от границ, высотность,
плотность застройки, соблюдение ПЗЗ (иногда визуальный осмотр уже даёт понимание перспектив),
право на участок (оно должно быть оформлено как собственность,
аренда, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение).
Чем грозит покупателю приобретение объекта с признаками самостроя?
Это риски судебного иска о сносе объекта, запрета регистрации, невозможности продажи, крупных затрат на приведение объекта в соответствие с ГрК РФ, а иногда — полная потеря вложенных средств.
Я не часто хожу в судебные процессы, а отношусь к юристам, которые стараются сделать всё, чтобы не допустить ситуацию до суда, и считаю, что вышеуказанное Определение Верховного Суда РФ для собственника такого спорного объекта - это маленькая надежда, что объект не обяжут снести, а обяжут привести в соответствие.
Но если вы покупатель спорного объекта, то не стоит ставить себя и своё благосостояние в зависимость от суда и его внутренних убеждений.
Это игры для рисковых людей. А я к ним и сама не отношусь, и клиентам рисковать крайне не рекомендую.
Вот недавно как раз проверяла несколько объектов, в том числе на предмет признаков самостроя.
По таунхаусу: с документами оказалось все в порядке - были предоставлены все разрешения на строительство и по вводу объекта в эксплуатацию, категория земли и виды разрешенного использования соответствовали назначению построенного объекта и участок находился в собственности продавца.
По частному дому: "нашлось" вступившее в силу решение суда об отказе местной администрации в иске о признании дома самовольной постройкой и его сносе.
По обеим этим сделкам клиенты приняли от собственников оригиналы всех документов, имеющих отношение к строительству объектов.
А вот, например, по одному объекту я была вынуждена вынести отрицательное юридическое заключение с категорической не рекомендацией объекта к приобретению. Поскольку так и не смогла найти способ купить его безопасно и без рисков для своего клиента. Причина вот в чем: собственник не был готов ставить дом на кадастровый учёт и регистрировать на него право собственности до сделки, рассчитывая уйти от налогов (хотел продать по ДКП только земельный участок). При этом даже не смог предоставить никаких документов на строительство дома.
Согласитесь, какая прелесть! Вы купите, а там разберетесь. Зато дешево. Подумаешь, риски самостроя, который не только могут не поставить на кадастровый учёт, но ещё и обязать снести за счет нового собственника участка, это и риск признать сделку недействительной как притворной, поскольку дом давно построен на участке и явно отразился в кадастре, это и риск оспаривания сделки супругом, поскольку строился он в браке на совместные деньги семьи, а нотариального согласия на продажу дома нет и быть не может, пока дом должным образом не оформлен.
Конечно, нельзя застраховаться от всего. Метеорит завтра может упасть на Землю. Но можно многократно увеличить свои шансы на сведение рисков к нулю глубокой правовой, а иногда и технической экспертизой объекта.
По мне, так лучше проблему предупредить или избежать, чем потом годами бороться с Градостроительным кодексом или бульдозером.
