Интуиция - это конечно и для риэлтора и для юриста - превосходное качество,
но только на него при проверке объекта рассчитывать нельзя.
Ведь цена ошибки слишком высока. Особенно сейчас, когда ищут кого официально на законодательном уровне "назначить" ответственным за сделки с недвижимостью.
И среди кандидатов на это "почётное " место нет ни нотариусов, ни Росреестра, ни банков, ни МФЦ - там либо риэлтор, либо юрист.
Поэтому, как никогда важно, глубоко проверять объект и его собственника, даже если вы со стороны продавца, чтоб никто потом не смог вас обвинить, например, за действия в интересах мошенников.
Итак, основные риски по сделке с недвижимостью на вторичке:
1. Риски, связанные с использованием доверенности -
Возможность признания сделки недействительной в случае отзыва доверенности, превышения полномочий представителем, использования поддельной или истекшей по смерти доверителя доверенности.
2. Кабальные сделки -
Оспаривание сделки как совершённой на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжёлых обстоятельств для одной из сторон.
3. «Ведомые» продавцы -
Риск признания сделки недействительной, если будет доказано, что продавец действовал под влиянием других лиц и не осознавал полностью характер совершаемых действий.
4. Поддельные документы, мошенничество -
Использование фальсифицированных документов или мошеннические действия при оформлении сделки.
5. Самовольные постройки -
Наличие самовольных построек, подпадающих под ст. 222 ГК РФ, что может повлечь требование об их сносе либо невозможность регистрации прав.
6. Оспаривание приватизации -
Риск признания приватизации недействительной.
7. Сделки с недееспособными или ограниченно дееспособными лицами -
Возможность оспаривания сделки в соответствии со ст. 171 и ст. 177 ГК РФ.
8. Оспаривание сделки наследниками -
Риск восстановления срока принятия наследства третьими лицами.
9. Притворные и мнимые сделки - Признание сделки недействительной, если она совершена для прикрытия другой сделки или без намерения создать правовые последствия.
10. Сделки с использованием средств материнского капитала -
Возможные требования о выделении долей детям либо оспаривание сделки органами опеки.
11. Сделки с имуществом супругов -
Риск оспаривания сделки при отсутствии нотариально удостоверенного согласия супруга на распоряжение общим имуществом.
12. Сделки с имуществом банкротов -
Возможность признания сделки недействительной в рамках процедуры банкротства.
Причём, в одном объекте бывает выявлено сразу несколько существенных рисков - стоит только копнуть поглубже. И в таких случаях, даже с подписанным клиентом информационным письмом или уведомлением на сделку идти не стоит.
Можно, конечно, понадеяться только на свой опыт и интуицию и купить объект без юридических проверок. Но, как говорится, скупой платит дважды. Один раз за объект, а второй раз за его сохранение.
