В старых границах Москвы на вторичном рынке сейчас предлагается к покупке 4,6 тысячи комнат. Этот формат жилья занимает 4,5% от всего объема вторичной недвижимости, а за год количество таких лотов выросло на 22%. На территории Новой Москвы (ТиНАО) экспонируется всего 100 комнат, что составляет 1,1% от местного предложения. При этом с февраля 2025 года число доступных вариантов на присоединенных территориях увеличилось на 30,4%, сообщает компания «Инком-Недвижимость».
Главный аналитик компании Дмитрий Таганов обращает внимание на то, что комнаты и выделенные доли относятся к наиболее доступному жилью, однако их нельзя назвать ликвидными или востребованными. По мнению эксперта, именно из-за низкой популярности такие объекты подолгу не продаются и накапливаются в базах объявлений. Специалисты агентства также констатируют отсутствие признаков роста интереса покупателей к подобной недвижимости.
Руководитель одного из офисов компании Мария Варьяс объясняет это тем, что далеко не каждый человек готов делить места общего пользования с посторонними людьми, поэтому комнаты остаются крайне специфическим и нишевым товаром. Эксперт подчеркивает, что главная опасность при покупке кроется в возможном нарушении статьи 250 Гражданского кодекса РФ, которая закрепляет право преимущественной покупки за соседями. Продавец обязан письменно уведомить других собственников о продаже и может выводить объект на свободный рынок только после получения от них нотариально заверенного отказа.
Если продажа третьему лицу произойдет без надлежащего уведомления соседей, они вправе через суд оспорить сделку и перевести право собственности на себя. На практике совладельцы часто злоупотребляют своим положением: они могут игнорировать уведомления, избегать оформления официального отказа или обещать купить долю, но в итоге не выходить на сделку. Эксперты отмечают, что в последние годы суды все чаще встают на сторону покупателя, если удается доказать факт умышленного злоупотребления правом со стороны соседей, однако для минимизации рисков гражданам советуют проводить такие сделки только с привлечением квалифицированных юристов и опытных риелторов.
Специалисты уточняют, что на стоимость комнат влияет целый комплекс различных факторов. К общим критериям относятся престижность района, удаленность от метро и станций МЦК/МЦД, а также тип дома, этаж и общее состояние жилья. В то же время ключевую роль играют частные особенности квартиры: общее количество комнат, число соседей и их социальный статус. Например, если в соседних комнатах проживают люди с антисоциальным поведением или алкогольной зависимостью, реализовать недвижимость будет крайне сложно даже за минимальную цену.
В среднем комната в старых границах столицы сейчас оценивается в 4,67 миллиона рублей, показав за год прирост стоимости на 3,3%. В то же время на территории ТиНАО средний ценник снизился на 3,5% и составил 3,45 миллиона рублей. Дмитрий Таганов приводит подробную статистику по округам: больше всего комнат продается в ЮАО (765 штук) и ВАО (723 штуки), а замыкает тройку лидеров ЦАО с показателем 652 лота. Наименьший выбор представлен в ТАО (24 лота), ЗелАО (53 объекта) и НАО (79 предложений), тогда как в остальных административных округах экспонируется от 273 до 615 таких объектов.
Количество выставленных на продажу комнат за год увеличилось абсолютно во всех округах Москвы, при этом динамика составила от плюс 14,3% в ТАО до плюс 36,2% в НАО. Что касается медианной стоимости, то в большинстве столичных локаций она варьируется от 4,3 до 4,9 миллиона рублей. Исключениями стали самый дорогой Центральный округ со средним чеком 6,9 миллиона рублей, а также наиболее бюджетные Зеленоград и ТиНАО, где цены находятся на уровне 3,2–3,5 миллиона рублей.
С февраля прошлого года медианные цены снизились лишь в Новой Москве: в Троицком округе (ТАО) спад составил 11,1%, а в Новомосковском (НАО) — 0,1%. В Юго-Западном и Западном округах ценники остались на прежнем уровне, а в остальных локациях зафиксировано подорожание от 1,5% до 6,5%, что объясняется общим повышением стоимости недвижимости и вымыванием самых дешевых лотов. Кроме того, аналитики выделили десять районов Москвы, в которых совокупно сосредоточено 22% всех продающихся комнат: лидируют Перово (127 лотов), Басманный (116) и Текстильщики (108), за ними следуют Пресненский (103), Тверской (99) и Щукино (93), а замыкают десятку Измайлово (92), Южнопортовый (91), Даниловский (89) и Люблино (87 объектов).
Читайте новости на МИР КВАРТИР
Также читайте:
Уроки Верховного суда по делу Долиной. Итоговая инструкция для покупателей
В феврале арендные квартиры стали дешеветь
Защита сделок от оспаривания при банкротстве: как не потерять актив
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости