Категория дел, связанная с применением положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, традиционно относится к числу наиболее сложных в правоприменительной практике. Внешняя простота конструкции «самовольная постройка подлежит сносу» обманчива. За ней скрывается необходимость анализа массива градостроительной и технической документации, оценки вещных прав на земельный участок, исследования вопросов добросовестности застройщика и учета многочисленных процессуальных нюансов.
Острота данных споров обусловлена не только высокой стоимостью объектов недвижимости, но и серьезностью потенциальных последствий: снос или приведение постройки в соответствие с требованиями, изъятие земельного участка, прекращение обязательственных прав на публичные земли. При этом снос является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, и Верховный Суд РФ последовательно ориентирует нижестоящие суды на необходимость всестороннего исследования обстоятельств дела и соблюдения принципа пропорциональности.
Принятие Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) систематизировало правовые подходы и ввело ряд важных разъяснений. Формирование судебной практики продолжилось в 2024-2025 годах, что требует от юриста постоянного мониторинга актуальных позиций.
Настоящая статья представляет собой обзор базовых компетенций, которыми должен обладать юрист, принимающий в производство дела данной категории. Отсутствие системного понимания изложенных ниже вопросов создает высокие риски формирования ошибочной стратегии и, как следствие, негативного исхода для доверителя.
1. Понимание правовой природы самовольной постройки и актуальных изменений регулирования
Юрист обязан четко разграничивать понятие самовольной постройки и смежные правовые категории. Критерии отнесения объекта к самострою исчерпывающе определены пунктом 1 статьи 222 ГК РФ и не подлежат расширительному толкованию органами государственной власти и местного самоуправления. К ним относятся:
• возведение объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства данного объекта;
• возведение объекта без получения необходимых разрешений (при условии, что разрешительный порядок является обязательным);
• возведение объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, действовавших на дату начала строительства и сохраняющих действие на момент выявления объекта.
Ключевые новеллы Постановления № 44, которые необходимо учитывать:
• Признаки самовольности оцениваются на дату вынесения решения суда. Если к этому моменту основания для признания постройки самовольной отпали (например, вследствие изменения правового регулирования), в удовлетворении иска о сносе должно быть отказано (п. 4).
• Самовольной может быть признана постройка на любом этапе создания, начиная с возведения фундамента (п. 5).
• Реконструкция объекта, проведенная без согласия всех участников долевой собственности (в многоквартирном доме – всех собственников помещений), также является основанием для квалификации объекта в качестве самовольной постройки (п. 27-28).
Практика Верховного Суда РФ 2024-2025 годов демонстрирует следующие значимые ориентиры:
• Дома блокированной застройки (таунхаусы), возведенные без разрешения на строительство на участках, где такой вид разрешенного использования не предусмотрен, признаются самовольными постройками. Упрощенный уведомительный порядок на них не распространяется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.10.2024 № 305-ЭС24-12116).
• Принцип правовой определенности не допускает ситуации, при которой суд отказывает в иске о сносе самовольной постройки, но одновременно отклоняет встречный иск о признании права собственности на нее. Судьба объекта должна быть однозначно определена (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 07.10.2024 № 302-ЭС24-9662).
2. Анализ прав на земельный участок как фундаментальная предпосылка разрешения спора
Центральным элементом любого спора о самовольной постройке является вопрос о правах лица, осуществившего строительство, на земельный участок. В силу прямого указания пункта 3 статьи 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку возможно исключительно для лиц, обладающих участком на праве собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.
Относительно аренды земельных участков в правоприменительной практике сформировалась следующая позиция:
• Правом на иск о признании права собственности обладают также арендаторы, которым участок предоставлен для целей строительства соответствующего объекта (п. 41 Постановления № 44, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
• Ситуация с арендой, оформленной «для эксплуатации существующего здания», является дискуссионной. Буквальное толкование нормы исключает возможность легализации. Однако с учетом принципа правовой определенности, если судом отказано в сносе объекта (например, по мотиву пропуска срока исковой давности), отказ в признании права собственности за арендатором может быть признан неправомерным. Данный подход находит подтверждение в ряде актов арбитражных судов Московского округа (дела № А40-210508/2022, № А40-127890/2023, № А40-133091/2022), где суды учитывали соответствие объекта обязательным требованиям и отсутствие увеличения площади застройки.
«Базовый минимум» действий для юриста:
1. Истребование и анализ правоустанавливающих документов на участок.
2. Проверка выписки из ЕГРН на предмет наличия обременений (охранные зоны, сервитуты, красные линии).
3. Установление соответствия вида разрешенного использования участка характеристикам возведенного объекта. Несоответствие является самостоятельным и часто бесспорным основанием для отказа в иске о признании права (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 18-КГ14-168).
3. Технические аспекты спора: классификация нарушений и роль судебной экспертизы
Поскольку разрешение спора напрямую зависит от оценки соответствия постройки обязательным требованиям и наличия угрозы жизни и здоровью граждан, ключевым доказательством по делу является заключение судебной строительно-технической экспертизы. Юрист должен понимать классификацию выявляемых нарушений для выработки корректной стратегии.
3.1. Незначительные нарушения. Пленум Верховного Суда РФ в пункте 29 Постановления № 44 указал, что нарушение градостроительных и строительных норм, являющееся незначительным, не создающее угрозы и не нарушающее права третьих лиц, может не препятствовать сохранению постройки. В качестве примеров приведены:
• нарушение минимальных отступов от границ земельных участков;
• нарушение максимального процента застройки в границах участка.
Судебная практика распространяет данный подход и на случаи незначительного выхода за пределы границ участка или за красные линии (например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2025 № 09АП-44889/2025, от 05.08.2025 № 09АП-20481/2025). Вместе с тем, при нарушении прав смежного землепользователя, даже незначительный «заступ» может повлечь удовлетворение иска.
3.2. Устранимые нарушения. Наиболее эффективный механизм защиты, закрепленный в пунктах 30-32 Постановления № 44. Если допущенные нарушения могут быть устранены (например, путем установки противопожарной сигнализации, обработки конструкций, усиления элементов), суд обязан вынести данный вопрос на обсуждение.
• При устранении нарушений до вынесения решения суд отказывает в иске о сносе (при условии подтверждения факта устранения дополнительной экспертизой).
• Если нарушения не устранены, суд принимает альтернативное решение, указывая в резолютивной части на обязанность ответчика либо снести объект, либо привести его в соответствие с требованиями в установленный срок. Выбор способа исполнения остается за должником.
Данный подход активно применяется в арбитражных судах г. Москвы, позволяя ответчикам сохранять объекты путем устранения выявленных недостатков (дела № А40-196481/2023, № А40-15140/2023).
3.3. Угроза жизни и здоровью граждан. Наличие неустранимой угрозы является обстоятельством, исключающим применение срока исковой давности (п. 14 Постановления № 44) и, как правило, влекущим удовлетворение иска о сносе. Доказывание наличия или отсутствия угрозы является исключительной компетенцией экспертов.
4. Процессуальные особенности: сроки, субъектный состав и подведомственность
Пренебрежение процессуальными аспектами способно нивелировать любые материально-правовые доводы.
Срок исковой давности. По требованиям о сносе самовольной постройки, не создающей угрозы жизни и здоровью, применяется общий трехлетний срок исковой давности. Начало его течения для публично-правовых образований определяется моментом, когда они должны были узнать о нарушении своего права. Юристу, представляющему ответчика, необходимо собирать доказательства, свидетельствующие о том, что уполномоченный орган (муниципалитет, департамент имущества) мог и должен был узнать о постройке ранее даты подачи иска. Такими доказательствами могут служить факт постановки объекта на кадастровый учет, наличие технического учета в БТИ, выданные ранее разрешения (даже отмененные), открытое и длительное существование постройки.
Субъектный состав.
• По иску о сносе надлежащим ответчиком является лицо, осуществившее самовольное строительство. Даже если работы выполнялись подрядной организацией, ответственность перед истцом несет заказчик (п. 12 Постановления № 44).
• По иску о признании права собственности на самовольную постройку надлежащим ответчиком выступает орган местного самоуправления (в городах федерального значения – уполномоченный орган государственной власти).
Подведомственность спора определяется по субъектному составу и характеру правоотношений. Участие физического лица в споре о нежилом объекте относит дело к компетенции суда общей юрисдикции. Споры, затрагивающие права граждан, проживающих в многоквартирном доме (например, о признании самостроем результатов реконструкции), также подлежат рассмотрению в СОЮ независимо от статуса иных участников.
5. Легализация самовольной постройки как исключительный способ защиты
Иск о признании права собственности на самовольную постройку не является упрощенной процедурой оформления прав. Пункт 39 Постановления № 44 прямо указывает на исключительный характер данного способа защиты. Удовлетворение иска возможно лишь при наличии совокупности условий:
1. Наличие у истца прав на земельный участок, допускающих строительство данного объекта.
2. Соответствие постройки на день обращения в суд установленным требованиям (градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и др.).
3. Отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.
4. Принятие истцом мер к легализации постройки во внесудебном порядке (обращение за разрешением на строительство и/или вводом объекта в эксплуатацию), за исключением случаев, когда получение таких разрешений не требуется.
Критерий добросовестности. Пункт 43 Постановления № 44 вводит важное условие: признание права собственности не допускается при очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения застройщика. Если лицо не предпринимало никаких действий для получения разрешений либо обращалось за ними лишь для вида, суд должен отказать в иске, даже если объект соответствует техническим нормам.
Судебные расходы. Согласно пункту 47 Постановления № 44, по общему правилу, истец по иску о признании права собственности на самовольную постройку несет судебные расходы самостоятельно, независимо от исхода дела. Взыскание расходов с ответчика-администрации возможно, если она инициировала судебный процесс (например, подала встречный иск или апелляционную жалобу).
Чек-лист для юриста для принятия решения
Прежде чем подписать с доверителем соглашение по делу о самовольной постройке, проведите самодиагностику. Если хотя бы на один из приведенных ниже вопросов вы отвечаете «нет» или «не уверен», возьмите паузу для углубленного изучения вопроса либо рассмотрите возможность привлечения к делу профильного специалиста. Цена ошибки в данном случае – недвижимое имущество клиента.
Чек-лист оценки готовности к ведению дела
Блок А. Правовой статус земельного участка
• Я получил и проанализировал правоустанавливающие документы на участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды, акт органа власти).
• Я заказал и изучил актуальную выписку из ЕГРН с целью выявления обременений (охранные зоны, сервитуты, красные линии, территории общего пользования).
• Я проверил соответствие вида разрешенного использования земельного участка фактическому назначению постройки.
• Если участок в аренде, я установил цель его предоставления (строительство / эксплуатация). В случае аренды «для эксплуатации» я оценил риски и перспективы применения принципа правовой определенности.
Блок Б. Технические характеристики объекта и характер нарушений
• Я организовал получение предварительного заключения специалиста (досудебной экспертизы) о соответствии объекта обязательным требованиям (строительным, противопожарным, санитарным и др.).
• Я классифицировал выявленные нарушения: являются ли они незначительными (отступы от границ, превышение процента застройки), устранимыми (недостатки противопожарной защиты, коррозия, дефекты отделки) или неустранимыми (аварийное состояние конструкций, нахождение в запрещенной зоне).
• Я получил однозначный ответ на вопрос о наличии либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.
• Я понимаю, относится ли объект к недвижимому имуществу (имеет ли прочную связь с землей, возможен ли его демонтаж без несоразмерного ущерба).
Блок В. Процессуальные аспекты
• Я точно определил подведомственность спора (арбитражный суд или суд общей юрисдикции).
• Я установил надлежащий состав ответчиков (истцов), проверил необходимость привлечения третьих лиц (смежные землепользователи, соарендаторы, участники долевой собственности).
• Я проверил срок исковой давности: имеются ли доказательства того, что истец (особенно публично-правовое образование) должен был узнать о существовании постройки ранее даты подачи иска (технические паспорта БТИ, выписки из ЕГРН, публичные кадастровые карты, архивные материалы, открытое и длительное существование объекта)?
• Я выяснил, предпринимал ли доверитель меры к досудебной легализации объекта (обращался за разрешением на строительство, за вводом в эксплуатацию, получал ли отказы).
Блок Г. Информирование доверителя и планирование
• Я письменно проинформировал доверителя о возможных исходах дела, включая риск сноса объекта и возложения на него судебных расходов.
• Я уведомил доверителя о необходимости и примерной стоимости проведения судебной экспертизы.
• Я сформировал предварительную правовую позицию с учетом классификации нарушений и актуальной судебной практики.
• Я изучил и готов применять разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, а также последние определения Верховного Суда РФ по аналогичным делам.
Если вы уверенно ответили «да» на все вопросы, вы обладаете необходимым минимумом компетенций для вступления в эту сложную, но профессионально интересную категорию споров.
Заключение
Споры о самовольных постройках предъявляют повышенные требования к профессиональной компетенции юриста. Успешное ведение таких дел невозможно без глубокого понимания вещного и обязательственного права на землю, основ строительно-технической экспертизы, а также тонкостей процессуального законодательства в их неразрывной связи. Системное применение разъяснений Постановления Пленума ВС РФ № 44 и анализ формирующейся практики Верховного Суда РФ являются необходимыми условиями для выработки эффективной правовой позиции и минимизации рисков для доверителя.