Ко мне обратились за проверкой и юридическим заключением по апартаменту.
На первый взгляд — всё спокойно:
- собственник сам, без доверенности,
- правоустанавливающие документы все есть;
- объект в "открытой" продаже и по рыночной цене.
Но, как говорится, доверяй, но проверяй. Глубокий анализ документов показал совсем другую картину, отраженную в юридическом заключении на 10 листах мелким шрифтом с приложением самих проверок на более чем 100 листах.
Покупатель уже был готов выйти на сделку. Ведь продавец уверял: «Объект чистый, проблем нет».
На деле же было выявлено:
— техническая ошибка в адресе: адрес в ЕГРН совершенно не совпадает с адресом в ФИАС,
— в нотариальном заявлении о том, что собственник не состояла в зарегистрированном браке на момент приобретения объекта, невозможно идентифицировать объект, да и есть другие моменты, прописанные некорректно, что вызывает сомнение о действительности документа в целом,
— супруг собственника подал на банкротство в феврале 2026 года, и имеет несколько проигранных дел в арбитраже,
— долги по коммуналке и содержанию объекта,
— 9 открытых кредитов у собственника почти на 5,5 млн. рублей,
— полная смена ФИО предыдущим собственником объекта сразу после продажи объекта,
— по данным УК в объекте числится проживающий человек.
И это только верхний слой.
Покупатель видит привлекательный «апартамент».
Юрист видит - минное поле.
САМАЯ ОПАСНАЯ ИЛЛЮЗИЯ ПОКУПАТЕЛЯ:
«Если объект стоит на кадастровом учёте и право собственности зарегистрировано — значит всё хорошо, Росреестр уже всё проверил».
Нет, так это не работает. Регистратор при получении документов по объекту на регистрацию - проверяет исключительно правоустанавливающие документы. В законе "О государственной регистрации недвижимости", которым руководствуется Росреестр, нет обязанности проверить платежеспособность продавца, его нынешнее семейное положение, наличие у него судов, долгов, коммерческой деятельности, кредитной нагрузки, обстоятельств, вынуждающих на крайне невыгодных условиях заключать сделку, болезней, препятствующих осознавать суть сделки и другие скрытые основания для оспаривания сделки.
ЕГРН фиксирует только право.
Поэтому люди всё больше убеждаются, что юридическое заключение — это не формальность.
Это способ выявить и оценить риски оспаривания сделки, доказать свою приобретательскую добросовестность в суде и сохранить свои миллионы.
В указанном случае продавцу было предложено оформить брачный договор, чтобы у покупателя был еще один документ, подтверждающий, что приобретаемый объект не имеет отношения к нынешнему супругу продавца, который изъявил желание признать себя несостоятельным, и что его кредиторы не будут предъявлять претензии к новому собственнику, даже с учетом того, что несколько лет они совместно оплачивали ипотеку за объект.
Также было достигнуто соглашение, что бОльшая часть кредитов собственника закрывается за счет средств от реализации объекта.
Остальные вопросы по устранению технических ошибок в документах и неточностей устранены до сделки.
ВЫВОД
Объект может выглядеть идеально.
Но юридическая чистота — это всегда глубже, чем выписка из ЕГРН.
Проверка стоит в сотни раз меньше, чем последствия ошибки.
Если покупаете недвижимость — проверяйте не только стены, но и человека за ними.
