Недавно всех участников рынка недвижимости в Москве и Подмосковье облетела новость о том, что теперь можно в Госуслугах в сервисе "Приобретение недвижимости " проверить объект и провести с помощью этого сервиса безопасную сделку совершенно бесплатно.
Риэлторы, с которыми мы сотрудничаем ни первый год, попросили прокомментировать меня так ли это? И неужели теперь люди смогут сами детально проанализировать риски и минимизировать их?
Звучит действительно красиво и заманчиво. Это же Госуслуги. Там есть всё! Во всяком случае, нам всем хочется верить, что Госуслуги - это панацея от всех болезней и проблем.
Но давайте честно.
Я проверила поступившую информацию лично: зашла на Госуслуги и на портал Mos.ru. Провела там с вежливым поисковиком битый час и... увы, полноценного сервиса «проверка объекта перед покупкой» там не нашла.
Есть общая шаблонная информация, что следует проверить перед покупкой объекта недвижимости и перечень некоторых общеизвестных сайтов, где можно получить некоторую информацию о собственнике.
Но комплексной юридической проверки — нет.
Откуда тогда эта информация и какая у неё цель?
Моё профессиональное мнение: это скорее информация для граждан, которая носит общий осведомительный характер. Направлена она на моральную поддержку встревоженного "эффектом Долиной" населения и для общего развития знать: как сейчас проходят сделки, какие системы расчетов используются, что является важным при правовой экспертизе документов, как уберечься от мошенников.
Безусловно, сегодня государственные сервисы дают больше открытых данных. Да, и нейросети могут подробно описать, что необходимо проверить перед покупкой квартиры.
Но список рекомендаций — это не проверка объекта, это лишь бесплатный шаблон, который есть в открытом доступе и не несёт никакой пользы для конкретной сделки.
Каждая сделка индивидуальна и со своими нюансами, будь то особенности с правоустанавливающими документами, или моментами, связанными с личностью продавца.
Так что именно можно проверить бесплатно?
Ну, например:
1. Общие сведения об объекте на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру объекта. Где можно увидеть основные характеристики объекта, площадь, этаж, назначение, привязку к другим объектам, адрес, вид права, наличие/отсутствие обременений, дату регистрации права.
2. Проверка собственника на сайтах:
ФССП — исполнительные производства
Федресурс — сведения о банкротстве
сайты судов — судебные споры
МВД России — отдельные проверки
Руспрофиль/ФНС - наличие/отсутствие коммерческой деятельности.
Согласитесь, похожи на фрагменты, а не на картину целиком?
Так можно ли полностью бесплатно проверить объект перед покупкой на Госуслугах или еще на каком-то едином волшебном сайте или портале?
Конечно, нет.
И вот почему.
Большинство рисков:
история перехода прав,
оспоримые сделки,
наследственные нюансы,
материнский капитал,
скрытые обременения,
банкротство продавца,
притворные сделки,
перспективы оспаривания,
— выявляются не кнопкой «Проверить», а глубоким анализом документов юристом с высокой "насмотренностью".
Это ручная работа - юридическая экспертиза, сопоставление десятков фактов, деталей, мелочей, неточностей, ошибок и противоречий.
Спросите, почему я не верю в «единый бесплатный сервис»?
Во-первых, это технически невозможно, особенно с нашими обезличенными решениями суда, да и в целом защита персональных данных сейчас строго охраняется законом.
Если бы целью государства было предоставить всем полный открытый доступ к данным по объекту, то сведения из ЕГРН и другие личные данные не скрывались бы с такой тщательностью.
В этой связи, часть данных для анализа берется юристом из открытых источников информации, а большая часть запрашивается у собственника.
И главная ошибка покупателей, это когда ищут бесплатную волшебную пилюлю, которая вмиг подсветит им все риски и сделает их сделку безопасной. Так не бывает.
А многие еще путают, мол, получил выписку из ЕГРН от собственника, требование закона, предъявляемое к добросовестности покупателя, выполнил, объект проверил.
А то, что сейчас суды завалены делами об оспаривании сделок, и критерии добросовестности покупателя давно сильно расширились судебной практикой, - это уже человек во внимание не берёт. Это ведь где-то там плохие вещи происходят, с другими людьми, точно не со мной...
Почему ко мне обращаются клиенты за проверками?
Потому что я:
Проверяю объект, его историю и всех собственников
Смотрю судебную практику
Выявляю и анализирую риски
Проверяю основания возникновения права
Оцениваю вероятность оспаривания сделки.
Моя задача, чтобы я и мой клиент после сделки спали спокойно.
По сути проверка недвижимости перед покупкой — это инвестиция в безопасность сделки и покой.
Тем более речь идёт о миллионах рублей.
Отсюда вывод, бесплатные сервисы — это первый шаг к пониманию куда двигаться и как. Но полноценная проверка объекта недвижимости бесплатной быть не может, хотя бы в силу того, что раз никому не платите за безопасность сделки, значит и ответственных за возникшие риски - нет.
Лучше один раз провести профессиональную проверку, чем потом годами участвовать в судебных спорах.
Если вам нужна экспертиза объекта перед покупкой — напишите мне в личные сообщения, и разберём вашу ситуацию до подписания судьбоносных документов.
Берегите себя и свои нервы.
Проверки - дело тонкое, друзья!